（2015）乐中民初字第2055号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-11-19

案件名称

乐山市祥瑞物业管理有限公司与余朝荣物业服务合同纠纷案一审民事判决书

法院

乐山市市中区人民法院

所属地区

乐山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

四川省乐山市市中区人民法院民事判决书（2015）乐中民初字第2055号原告：乐山市祥瑞物业管理有限公司，住所地：乐山市市中区。法定代表人：熊小萍，执行董事。委托代理人：田美厚，男，1951年7月7日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市沙湾区。委托代理人：熊浬伽，男，1983年4月5日出生，汉族，公司员工，住四川省成都市锦江区。被告：余朝荣，男，1970年5月1日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。原告乐山市祥瑞物业管理有限公司（以下简称祥瑞物业公司）诉被告余朝荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员李传飞适用简易程序，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告祥瑞物业公司的委托代理人田美厚、熊浬伽，被告余朝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥瑞物业公司诉称：2013年6月28日，原告与“水木清华”小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定：小区业主的物业管理服务费收费住宅房屋按产权面积每月每平方米0.5元，每季度收取一次，时间首月1-10号，车位服务费收费标准：露天车位汽车40元／辆.月。代收生活垃圾处理费每户每月6元。合同约定违约责任：不按时交纳物业服务费，逾期一个月以后，每天1元加收相应的违约金。被告系＊幢＊单元＊楼＊号业主，物业面积为82.25平方米。原告按合同约定履行物业服务义务，被告欠缴物业费2014年3月至2015年4月物业费。被告以一楼围墙开门为由拒交物业费。现请求人民法院判决：1、被告支付原告物业服务费576元（2014年3月至2015年4月）；2、被告交纳垃圾处理费84元；3、被告支付违约金420元。被告余朝荣辩称：根据物业服务合同的约定，原告应对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行了维护、修缮、服务与管理，公用部位和共用设施包括楼梯间和绿化。物业管理区域内禁止：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌、擅自改变房屋设计用途；占用或破坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动共用设施设备；违章搭建、私设摊点。合同还约定物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益，物业应当及时采取措施隐患。被告商品房土地用途为住宅，小区单元楼下有一块大约90平方米的绿化用地，底楼非法占用，开设商用场所，违建彩钢棚，严重威胁被告的财产和人生安全。小区存在围墙铁栏杆上任意开门，阳台延伸占用绿化等情况，原告没有按服务合同约定履行合同，并且还占用小区绿化为汽车车位。违建彩钢棚、围墙开门、小区开设培训班等问题没有得到解决前，被告不会交纳物业服务费。被告没有违约行为，不应承担违约金。同时，原告请求的违约金过高，被告请求调整。经审理查明：原告系具有物业管理三级资质的物业管理企业。2013年6月28日，原告与乐山市中心城区水木清华业主委员会签订了《物业管理服务合同书》，合同第五条约定，管理服务事项包括物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。合同第十二条约定，委托管理服务期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同第二十七条约定，物业服务费住宅房屋按产权面积每月0.5元每平方米计算，每季度收取一次，时间为首月1-10日。合同第三十条约定，原告代环卫部门收取生活垃圾费用每户每月6元。合同第三十二条约定，业主违反本约定，不按时缴纳物业服务费，逾期一个月以后，原告可以依法追缴，并按每天1元加收违约金。合同第三十三条约定，业主违反本合同约定，使原告未完成规定管理目标，原告有权要求业主限期整改，逾期未解决的，原告不承担违约责任。合同还约定了其他事项。被告系水木清华小区＊幢＊单元＊楼＊号房屋的业主，该房屋建筑面积为82.25㎡。原告曾于2014年4月8日向本院起诉，要求被告支付2014年2月前物业服务费及垃圾处理费，经本院主持调解，被告支付2014年2月前物业服务费及垃圾处理费。2014年3月至今，被告以小区存在违搭彩钢和住改商的问题以及私自在围墙开门的问题拒绝交纳物业服务费。2015年1月27日，原告向被告出发催收物业费通知，被告拒收催收通知。另查明。2014年3月28日，乐山中心城区水木清华业主委员会出具证明，证明原告多次制止水木清华小区＊幢＊单元＊＊、＊＊业房私自撤除小区围墙对外开门事件，并对违章开门进行电焊封门处理。2014年6月15日，原告向住改商业主发出限期整改告知书。2014年11月25日，原告向＊幢＊单元＊＊号业主发出整改通知。2015年2月5日，原告与业主委员会联合向岷河社区发关于《水木清华小区部分业主损坏围墙一事》的报告。2015年3月24日，岷河社区、业主委员会以及原告召开关于整顿小区乱搭乱建及围墙开门联席会议。审理中，原告于2015年7月13日撤回要求被告支付420元违约金的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同书》、联合报告、整改通知、证明、外来人员登记记录、焊门收条、联合执法以及处理记录、照片等证据予以证明。本院认为：原告与乐山市中心城区水木清华业主委员会签订了《物业管理服务合同书》是其真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同书对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。被告以小区存在违搭彩钢和住改商的问题以及私自在围墙开门的问题拒绝交纳物业服务费，虽然小区存在上述问题，但问题是由于小区其他业主造成，原告通过发放整改通知、向主管部门报告以及自己处理的方式进行了管理，虽然问题没有得到有效解决，但根据物业服务合同第三十三条的约定，由于业主原因造成未完成管理目标，原告不承担此事违约责任。被告可以通过向侵权业主主张权利的方式解决其反映的问题。被告拒绝交纳物业服务费的理由不成立，应向原告交纳物业服务费及生活垃圾处理费。原告往放弃违约金的请求，系处分自己的权利，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告余朝荣于本判决生效后十日内支付原告乐山市祥瑞物业管理有限公司物业服务费576元（从2014年3月至2015年4月）；二、被告余朝荣于本判决生效后十日内支付原告乐山市祥瑞物业管理有限公司垃圾处理费84元（从2014年3月至2015年4月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告余朝荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员　　李传飞二〇一五年七月十三日书记员　　严　洁更多数据：搜索“”来源：