（2015）海民初字第7930号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-04
案件名称
贾利军与北京强佑房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾利军,北京强佑房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第7930号原告贾利军，男，1958年4月6日出生。委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。被告北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。注册号：110117008239588。法定代表人李小波，董事长。委托代理人孟中辉，男。原告贾利军与被告北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾利军之委托代理人田菲与被告强佑公司之委托代理人孟中辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾利军诉称，2011年10月3日，强佑公司与我签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定强佑公司将我位于北京市海淀区×街7号的建筑面积为29.46平方米的房屋进行拆迁，并对我进行期房安置，安置房屋位于北京市海淀区×园×号楼×单元804号，建筑面积71平方米。2011年10月8日，我按照协议约定腾空被拆迁房屋交付强佑公司进行拆迁，至我提起诉讼时止，被拆迁房屋已经被强佑公司拆除。此后强佑公司与我签订《拆迁补偿协议》补充协议，根据该协议第二条约定，强佑公司应于2013年7月31日前将涉案拆迁安置房屋交付我使用。由于强佑公司迟迟不交付房屋，2014年5月22日强佑公司与我再次签订《补充协议》，约定安置房屋的交付日期由2013年7月31日顺延至2014年12月31日，此后我虽多次要求强佑公司交付房屋，但强佑公司始终拖延支付。我原住房在2011年被拆除至今，我始终租房居住，生活受到巨大影响。现起诉至法院要求：1、解除双方于2011年10月3日签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、解除双方签订的《拆迁补偿协议》补充协议、解除双方2014年5月22日签订的《补充协议》；2、要求强佑公司按照原安置房屋位于清河嘉园12号楼1单元804号的建筑平米和现在市场价值支付房屋折价款277万元；3、要求强佑公司按照2014年5月22日签订的补充协议约定的标准（每月2867.7元的标准），支付2014年9月至合同解除之日的补赔金；4、本案诉讼费、评估费由强佑公司承担。强佑公司辩称，由于有几个拆迁公司同时做拆迁工作，拆迁公司之间没有沟通，本案中安置给贾利军的804号房屋实际在此之前已经安置给了其他人。贾利军要求交付的房子，由于其他人员安置在先，所以已经将该房屋交给了安置在先的人员，现804号房屋没有办法安置给贾利军。就贾利军的诉讼请求：就第一项诉请，现我公司同意解除双方签订的合同；就第二项诉请，我公司同意按照每平方米28000元的价格折价补偿给贾利军；就第三项诉请，没有事实和法律依据，我公司不同意；就第四项诉请，我公司不同意。经审理查明，2011年10月3日，贾利军作为被拆迁人（乙方）与拆迁人强佑公司（甲方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《安置协议》），约定：甲方因建设需要对乙方使用的房屋进行拆迁，期房安置：地址×园×#-×-804号（以下简称804号房屋），房屋一套；综合补助费30000元；乙方在2011年10月8日前应将原住房腾空交甲方拆除；甲方应为乙方办理有关房屋进住手续，违章房在协议生效之日起3日内自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。签约后，贾利军在约定期限内将原有房屋腾空并交付强佑公司拆除。后贾利军（乙方、被拆迁人）委托其女贾文婷与强佑公司（甲方、拆迁人）签订《拆迁补偿协议》补充协议，约定：贾利军自愿回购强佑公司新建开发的×园（推广名：×城）项目商品房（住宅）一套；该房屋建筑面积为71平方米；房号为×号楼×单元804号（房屋面积以甲方交付房屋时测绘部出具的最终实测面积为准）。甲方应于2013年7月31日前将本协议项下回购房屋交付乙方使用。后强佑公司未如期交付房屋。2014年5月22日，贾利军委托其女贾文婷（乙方、被拆迁人）与强佑公司（甲方、拆迁人）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2011年10月3日签订《安置协议》，约定由甲方负责将乙方位于×街7号的房屋进行拆除，并安置乙方房屋×-×-804，安置房屋的交房日期为2013年7月31日。现由于有关部门最终批准的规划方案作了较大幅度的调整，致使房屋不能如期交付。经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：一、安置房屋的交付日期由2013年7月31日顺延至2014年12月31日，现该房屋面积为71平方米。房屋面积按照交付时测绘部门出具的最终实测面积为准。二、自安置房屋原定交付之日，即2013年8月1日起，至实际交房日止，甲方按下列标准向乙方支付补赔金：每月补赔2867.7元，按月支付房屋补赔金。补赔金的支付时间为：自房屋原定交付之日起，至实际交房日止，按月支付。后强佑公司至今未向贾利军交付804号房屋。审理中，强佑公司同意给贾利军调换位于北京市海淀区×园×号楼×单元405号房屋（以下简称405号房屋），建筑面积为56.96平方米，房屋差价可以按照每平方米2850元标准补偿给贾利军，贾利军称405号房屋面积太小，且强佑公司补偿的差价款他也不能接受，故不同意强佑公司的调换方案。后强佑公司称其公司另有8号楼2015年底前竣工，可以在8号楼找相等面积的房屋给贾利军。贾利军称8号楼竣工时间不确定，且对强佑公司已缺乏信任，故不同意强佑公司的调换方案。同时，贾利军向本院提交评估申请，要求对804号房屋现市场价格与同等地段其他房屋的价格进行对比，对804号房屋现市场价格出具咨询性意见。本院委托北京京评价格评估有限公司对804号房现市场价格出具咨询意见。2015年6月2日，北京京评价格评估有限公司出具京评（咨）字2015第004号咨询意见书，结论为804号房屋于评估基准日的正常市场价值为38000元-39000元／平方米建筑面积，根据咨询函所载建筑面积数据，房屋总价约为270万元-277万元，贾利军已支付评估费3000元。贾利军对该咨询意见书的咨询价格无异议，强佑公司对该咨询意见书的咨询价格存有异议，并申请鉴定人出庭。为此，北京京评价格评估有限公司价格鉴证师武×、价格评估员王×1出庭，并就强佑公司的质疑当庭予以答复。强佑公司在鉴定人出庭后对咨询意见书仍有异议，称咨询过程不客观，不符合规范，评估价格与实际价格有巨大差距。据他们走访，12、13号楼确实没有成交记录，实际价格应该就是在每平方米30000元左右。之前贾利军在我公司有过退房记录，显示退房价格是每平方米28000元。另查，2011年3月7日，强佑公司作为拆迁人与被拆迁人李×（已故）王×2签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，将804号房屋安置给王×2，约定交房日期为2013年7月31日。2014年12月15日，王×2从强佑公司处领取了上述房屋的钥匙。北京市海淀区×园×号楼现尚未办理大产权证书，804号房屋现尚未取得房屋所有权证。上述事实，有双方当事人陈述、《安置协议》、《拆迁补偿协议》补充协议、《补充协议》、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、清河嘉园业主钥匙、功能卡领用登记表、咨询意见书、评估费发票等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，贾利军与强佑公司签订的《安置协议》、《拆迁补偿协议》补充协议、《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。强佑公司在与贾利军签订《安置协议》之前即与王×2签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，将804号房屋安置给王×2，从强佑公司与王×2签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》的行为表明其客观上存在履行不能，且强佑公司事后亦无法向贾利军提供与《安置协议》上相符的同等地段、同等面积的同类房屋，故强佑公司已构成根本违约。现贾利军要求解除双方于2011年10月3日签订的《安置协议》、《拆迁补偿协议》补充协议、2014年5月22日签订的《补充协议》，具有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于北京市海淀区×园×号楼现尚未办理大产权证书，804号房屋尚未取得房屋所有权证，现贾利军主张按804号房屋的现市场价格与同等地段其他房屋的价格进行对比，向本院申请要求鉴定机构对804号房屋的现市场价格出具咨询性意见，本院认为贾利军的申请具有合理性，并委托北京京评价格评估有限公司对804号房现市场价格予以评估。根据北京京评价格评估有限公司出具的咨询意见书的结论，现804号房屋的总价约为270万元至277万元。本院认为，北京京评价格评估有限公司的鉴定程序、鉴定资质符合法律规定，故本院对咨询意见书的结论予以认可。强佑公司虽不同意咨询意见书鉴定的房屋价值，并要求鉴定人出庭，但在鉴定人出庭对其质疑予以答复后，其仍不同意鉴定结论，认为鉴定价格过高，但其就此并未提供相应证据，本院对其抗辩主张不予采信。现贾利军要求强佑公司依据咨询意见书的结论给付其房屋折价款，具有事实及法律依据，具体数额本院将参照咨询意见书的结论酌情予以判定。就贾利军要求强佑公司给付其自2014年9月1日至合同解除之日止的房屋补赔金问题，本院认为，贾利军在本院2015年2月26日第一次开庭时即当庭变更诉讼请求，要求强佑公司给付其房屋折价款，故贾利军在此时以其行为已明确表示不再向强佑公司主张《安置协议》所约定的804号房屋。根据双方签订的《补充协议》，补赔金系在强佑公司逾期交房之情形下由强佑公司支付的折价款，鉴于贾利军已明确表示不再向强佑公司主张房屋，而向强佑公司主张房屋折价款，故自此之后的补赔金强佑公司可不再向贾利军支付。因强佑公司违约在先，故评估费全部由强佑公司负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除贾利军与北京强佑房地产开发有限公司于二O一一年十月三日签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《拆迁补偿协议》补充协议、二O一四年五月二十二日签订的《补充协议》；二、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付贾利军房屋折价款人民币二百七十万元；三、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付贾利军自二O一四年九月一日至二O一五年二月二十六日期间的房屋补赔金人民币一万六千八百二十三元八角四分；四、驳回贾利军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千八百二十九元，由贾利军负担五百六十二元，已交纳；由北京强佑房地产开发有限公司负担一万四千二百六十七元，于本判决生效后七日内交纳。评估费三千元，由强佑公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 娜二〇一五年七月十三日书记员 沙乃金 来自：