（2015）瑶民一初字第01576号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-03-18
案件名称
余云波与李用华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余云波,李用华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第01576号原告：余云波，男，1974年10月4日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省肥西县，经常居住地安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：马永保，安徽江淮律师事务所律师。被告：李用华，女，1968年7月19日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省肥西县，经常居住地安徽省合肥市。委托代理人：李彤林，安徽律维律师事务所律师。原告余云波与被告李用华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理。依法由审判员吴彬适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告余云波的委托代理人马永保，被告李用华及其委托代理人李彤林到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原、被告向本院申请了70日的庭外和解期限。本案现已审理终结。原告余云波诉称，2010年8月12日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于合肥市长江东路××××门面房出租给原告，租赁期限为2010年9月12日至2015年6月1日，前三年租金为120万元，第四年为45万元，第五年为496100元。双方还约定合同签订时，原告须付被告五万元押金，合同期满后原告无违约现象甲方退还乙方押金。合同还约定，由于不可抗力因素，终止本合同。双方不得视为违约。善后事宜协商解决。合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金和押金，将租赁房屋用于经营温情网吧，并在被告同意的情况下将一部分房屋转租他人经营快餐店。2014年6月22日，因轨道交通2号线工程东二环路建设需要，经合肥市人民政府批准，自2014年6月22日至2016年4月30日进行封闭施工，总工期678天，该政府行为属于不可抗力，导致原告无法继续经营下去，2014年9月14日，原、被告办理了房屋租赁合同终止手续，原告向被告移交了房屋、附属设施和消防设施，被告允诺对原告出资的消防设施作价予以赔偿。此后，原告多次向被告主张，要求被告退还房屋押金五万元及消防设施作价款，被告一直搪塞。故原告诉至法院，请求判令：被告退还押金五万元，支付消防设施作价款五万元，合计100000元。原告余云波为支持其诉讼请求及陈述事实和理由，提供了如下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍信息打印件各一份，证明：原、被告主体资格。2、原、被告签订的租赁合同一份，房产证复印件一份，押金收条一份，证明：被告向原告出租合肥市长江东路××××门面房，合同约定了双方的权利义务，同时原告向被告支付押金。3、修路通告、租赁房屋门前道路修路照片打印件两张，水电费收条一份，证明：原、被告之间租赁合同因不可抗力终止，原、被告办理了终止手续，被告向原告出具了移交收条。4、周展身份证复印件、原告与周展签订的租赁合同、周展的经营账目表各一份，证明：原告经被告同意，将部分房屋出租给他人，也因不可抗力而终止经营。5、消防安全检查合格证、产品检验报告、产品合格证、产品型式认可证书各一份，证明：原告购买消防设施安装在承租的房屋内，双方解除合同后，相应的消防设施留给了被告，原告因合同终止而损失50000元。被告李用华辩称，被答辩人违约，给答辩人造成重大损失，不具备退还押金的条件。双方于2010年9月12日签订的《房屋租赁合同》第四条第4项约定：“乙方须付甲方伍万元整押金，合同期满乙方无违约现象甲方退还乙方押金。”该项约定有两个条件：一是合同期满；二是无违约现象。被答辩人的行为完全违背了这两个条件，无理由要求答辩人退还押金。被答辩人以“不可抗拒”为由终止合同的理由不能成立，政府批准修建的轨道交通2号线封闭施工不属于“不可抗力”，事实也并非被答辩人所述，该路段是半幅施工，被答辩人的经营不受影响。被答辩人要求支付消防设施作价款无依据，被答辩人所提的消防设施是他2010年开始经营时配置的灭火器、消火栓、照明灯等设备，生产日期均是在2010年之前，这些设施是有使用期限的，被答辩人搬离时，有的被其拆走，有的被损毁，无一存在，2014年底根据消防部门的要求，该网吧重新配制，重新施工，被答辩人所说的消防设施是虚无的，无价可作。综上，被答辩人提出的诉请无事实根据和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告李用华就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据为：1、被告与远达公司签订的房屋租赁合同、变更租赁合同协议各一份，证明：被告具有转租涉案房屋的权利。2、照片打印件22张，光盘1张，证明：原告在没有任何征兆的情况下于2014年9月底10月初搬离承租房，被告发现后已是一片狼藉，房顶被原告损坏，管道破坏，电线、网线、消防设施被拆除或损坏等。原告存在违约，双方合同的第六条第三项约定，不可移动的装饰，交给出租方，不得破坏。3、被告与拆除方签订的拆除合同一份，证明：被告聘用他人拆除原告搬离后残留的破旧设施、除顶、清运垃圾、清扫墙体、铲除地砖、墙体。4、ＸＸ网吧的业主殷世增（被告之子）与施工方签订的消防工程施工承包合同一份，证明：原告搬离租赁房时，房内的消防设施有的被拆除，有的被损毁，已不具备开设网吧的消防安全条件，被告委托他人重新清理、施工。5、营业执照、安徽省互联网上网服务营业场所安全审核意见书、公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证各一份，证明：原告毁约2个多月后，被告将该房屋重新设计装修、施工转租他人开设网吧，并协助他人重新办理了营业执照、报审等手续，消防设施全部更新，经消防安全检查合格；该网吧在正常经营，并不是原告所述的因为修路而不能经营，2014年11月装修，2015年2月10日网吧开业。当事人质证意见：（一）被告李用华对原告余云波所举证据的质证意见：对证据1没有异议。对证据2没有异议。对证据3中照片的真实性没有异议，但是证明目的有异议，不是不可抗力，不能证明全部路段封闭，车辆、行人是可以正常通行的；对收条的真实性没有异议，是正常交付水电费的凭证，水电费是一个月交一次，如果不按时交纳，收费员会主动上门收取，不是双方终止合同的交接依据，是代缴水电费的收条。证据4是承租人将承租房屋转租他人的材料，对于其真实性不得而知，对证明目的有异议，原告与周展的租赁合同中对不可抗力的约定也不包括政府修路。原告的转租行为，我是知道的，当时没有反对。证据5与原告的诉请没有关联性，不能证明购买消防设施时花费50000元，同时，原告终止合同后，也将相应的设备拆除、破坏掉了。（二）原告余云波对被告李用华所举证据的质证意见：对证据1没有异议，被告从远达公司租赁五层楼的租金为每年41万元，被告将其中的两层房屋转租给原告，收取的每年租金也是41万元，我们现在才知道被告与远达公司之间的租赁合同内容，原、被告签订的合同显失公平。对证据2的真实性无法核实，与本案没有关联性，对证明目的有异议，无法证明照片中显示的是原告造成的。对证据3的真实性无法核实，对证明目的有异议，合同是否履行、是否与本案有无关联性，均无法证实。对证据4的真实性无法核实，与本案无关，本案的被告也不是该合同的主体。对证据5的真实性无法核实，与本案无关，不能达到被告的证明目的。经庭审举证、质证，本院综合认证如下：对原告余云波提供的证据1-3、被告李用华提供的证据1的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定；对原、被告提供的其他证据，因该些证据均不能单独达到其证明目的，且对方当事人对证据的真实性、关联性及证明目的均持有异议，故本院对该些证据的证明目的均不予以认定。基于本院认定的上述证据及当事人的一致陈述，本院查明的事实为：2010年6月1日，被告李用华（承租方、乙方）与合肥远达实业总公司（出租方、甲方，以下简称“远达公司”）签订《租赁合同书》，由远达公司将合肥市长江东路××××楼整体租赁给乙方经营，双方在该《租赁合同书》中约定“第二条租赁用途。租赁场所仅作为乙方经营餐饮、旅馆、超市等服务业，不得改变其使用用途（如改变用途，需提前20天通知甲方，征得甲方同意）。第三条租赁期限。租期为五年，自2010年6月1日起至2015年6月1日止。第四条租金、押金及缴纳期限。1、租金起租日期为2010年6月1日。2、年租金为肆拾壹万元整（410000元）。……。4、本合同乙方不得转租，否则，甲方有权收回。……。”2010年6月10日，被告李用华（承租方、乙方）与远达公司（出租方、甲方）签订《变更〈租赁合同书〉协议》，将双方签订于2010年6月1日的《租赁合同书》中“不得转租”变更为“可转租、可与他人合作”。2010年8月11日，被告李用华在其向原告余云波出具的《收条》中写明“今收到余云波租赁房屋押金伍万元整（50000）。”2010年8月12日，原告余云波（承租方、乙方）与被告李用华（出租方、甲方）签订《租赁合同》，由被告李用华将合肥市长江东路××××门面房租赁给原告余云波经营（含水、电设施），双方在该《租赁合同》中约定“第二条租赁用途。租赁场所仅作为乙方经营网吧（如改变用途，需提前20天通知甲方、征得甲方同意）。第三条租赁期限。租期从2010年9月12日起至2015年6月1日止。第四条租金、押金及缴纳期限。1、租金起租日期为：2010年9月12日。2、前两年租金为壹佰贰拾叁万元整，第四年递增10%年租金为肆拾伍万壹仟，第五年递增10%年租金为肆拾玖万陆仟壹佰元整。3、租金支付方式：第一年按季度支付，以后按半年支付、先交租金后使用房屋。签订合同时，付三个月租金，以后每季度提前半个月支付下季度租金。4、合同签订时，乙方须付甲方伍万元押金，合同期满乙方无违约现象甲方退还乙方押金。5、乙方如需对外再行租赁，须经过甲方同意租赁期限不得超过本协议期限，再租方需遵守本协议规定的乙方义务。第六条租赁场所的装修与管理。1、乙方对租赁场所装修时不得破坏房屋的主体结构，乙方在装潢外墙时，要与甲方协商统一规划。2、租赁场所自交付之日起，所发生的水电费用由乙方按月按实支付。3、本合同终止时，乙方不可移动装饰无偿交付甲方不得破坏。门前停车场共同使用，消防通道保持畅通。4、乙方物业管理及其费用自行负责。5、如乙方制作标牌及广告类设施，须经甲方协商。……。第八条乙方责任。1、乙方在租赁期间，房屋保养维修由乙方负责。2、乙方按规定按时足额交付租金。3、乙方在租赁场所从事经营活动时，应遵纪守法，维护社会公德，如发生有关违法、安全、创建、治安、防火、计生等法律规定等一切责任由乙方负责。第九条违约责任。1、乙方应按合同规定按时足额支付租金给甲方，乙方不得以任何理由拖欠或拒付租金。否则甲方有权在乙方接到通知一周内停水、停电提前终止本合同，如乙方违约和预期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉，甲方由此受到的损失由乙方负责赔偿。2、乙方擅自改变房屋结构造成质量问题，就承担由此造成的一切后果并负责赔偿。3、如乙方从事非法经营活动，损害公共利益的，责任全由乙方自负，甲方有权终止合同。4、本合同签订后甲、乙双方均不得违约，如有违约由违约方向对方支付本合同租金的20%作为违约金。第十条免责条款。1、由于不可抗拒因素，终止本合同，双方不得视对方为违约，善后事协商解决。2、本合同未尽事宜，甲、乙双方另行协商。……。备注：另二楼客房设施转让费拾万元整”。上述《租赁合同》签订后，原告余云波将其承租房屋用于经营温情网吧；经被告李用华同意，原告余云波将其承租房屋部分转租他人经营快餐店。2014年6月22日，合肥市轨道交通建设办公室、合肥市公安局交通警察支队在上述承租房屋门前道路上放置通告牌，该“通告牌”中载明“因轨道交通2号线工程东二环路站建设需要，经合肥市人民政府批准，自2014年6月22日24时至2016年4月30日24时，进行封闭施工，总工期678天，届时请过往车辆按交通指示标志绕行，同时注意行车安全。”2014年9月14日，被告李用华在其向原告余云波出具的《收条》中写明“收到温情网吧第一电表号：5102000046，电表指数32057-31150°，度数是13605合计价为：12160元。第二个电表号：5100202598，电表指数17974-17523，度数是6765，合计价为6046元。水表指数6038吨-5000吨，合计价是4152元。”后原告余云波搬离上述承租房屋。2015年2月12日，原告余云波诉讼来院，提出诉称之请求。另查，合肥市长江东路××××楼的房地产权利人为合肥远达实业总公司。又查，原告余云波未向被告李用华缴纳2014年9月12日之后的房租。本院认为：依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2010年8月12日，本案原告余云波（承租方、乙方）与被告李用华（出租方、甲方）签订《租赁合同》，由被告李用华将其从远达公司承租的合肥市长江东路××××楼中的一、二层门面房转租给原告余云波经营网吧，该《租赁合同》系双方真实意思表示，其主体明确，转租经原出租人远达公司同意，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，且已实际履行，应属合法有效，原、被告应当按照该《租赁合同》的约定全面履行自己的义务。关于被告李用华是否应向原告余云波退还签订《租赁合同》时缴纳的押金。1、按原、被告所签《租赁合同》的约定，原告余云波本应提前半个月，即2014年8月28日前向被告李用华缴纳2014年9月12日之后的房租，而原告余云波实际并未向被告李用华缴纳，该事实应视为原告余云波以自己的行为向被告李用华表明其提前解除《租赁合同》的意思表示。2、经综合审查被告李用华于2014年9月14日向原告余云波出具的承租房屋水电使用度数《收条》中所写明的内容及原、被告一致认可“自2014年6月22日起涉案房屋门前道路因合肥市轨道2号线交通建设进行封闭施工；原告余云波未向被告李用华缴纳2014年9月12日之后的房租”的事实，且被告李用华未举证证明其向原告余云波催交过2014年9月12日之后房租，本院认定：2014年9月14日原、被告就原告余云波承租期间的水电费使用度数进行了结算，当天原、被告就提前解除双方签订于2010年8月12日的《租赁合同》达成合意。3、被告李用华虽辩称“原告余云波搬离承租房时对承租房屋损坏（房顶、管道破坏，电线、网线、消防设施被拆除或损坏等）”，但其提供的证据并不足以证实其辩称意见，且原告余云波对此予以否认，故对被告李用华上述辩称意见，本院不予采纳。综上，对原告余云波诉请被告李用华向原告余云波退还签订《租赁合同》时缴纳的押金，本院予以支持。关于被告李用华向原告余云波退还押金的数额。原告余云波主张“2014年9月14日被告李用华向其出具《收条》之日，原告将承租房屋交接给被告李用华”，被告李用华辩称“2014年9月底10月初原告余云波才搬离承租房屋”，因原、被告均未提供双方交接房屋及清点物品单据等证据证实其主张或辩称意见，故本院均不予采信。鉴于“原告余云波经营的是网吧；被告李用华仅将其承租的合肥市长江东路474号聚业苑5号楼中的一、二层门面房转租给原告余云波，该5号楼的其他楼层仍由被告李用华承租使用”等事实，并考虑合理的期限，本院认定：被告李用华最迟在其向原告余云波出具《收条》后七日内即2014年9月21日前应当知道原告余云波已经搬离涉案承租房屋并接手该承租房屋。被告李用华在向原告余云波退还押金时可以扣减2014年9月12日至2014年9月21日10天的房租13592元（496100元÷365天×10天），即被告李用华应向原告余云波退还押金的数额为36408元（50000元-13592元）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告余云波主张“原告向被告移交了房屋附属设施和消防设施，被告允诺对原告出资的消防设施作价予以赔偿”，因其就此提供的证据不足以证明其主张成立，且被告李用华对此持有异议，故对原告余云波该主张，本院不予采信；对原告余云波依据该主张诉请被告支付消防设施作价款50000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条（二）项、第二百一十二条、第二百二十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李用华于本判决生效之日起十日内支付原告余云波押金人民币36408元；二、驳回原告余云波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告余云波负担730元，被告李用华负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴彬二〇一五年七月十三日书记员 王雄附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。