（2015）珠香法民三初字第741号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-12-31
案件名称
梁璐雯与珠海市南福房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁璐雯,珠海市南福房产开发有限公司,云勇
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第741号原告：梁璐雯，女，汉族，1969年9月5日出生，身份证登记地址海南省海口市。委托代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。委托代理人：张静，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市吉大九洲大道官村1号综合楼第二层。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。第三人：云勇，男，汉族，1965年12月13日出生，身份证登记地址广东省珠海市香洲区。原告梁璐雯诉被告珠海市南福房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。审理过程中，依法追加了云勇作为第三人参加本案诉讼。原告的委托代理人张静、被告的委托代理人邵健、林伟杰、第三人云勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁璐雯诉称，被告销售人员为了提高销售业绩，尽快达成涉案房产认购协议的签订，在明知原告没有获得案外人云勇授权的情况下，于2011年9月16日要求原告以云勇的代理人身份与被告签订《商品房认购协议书》，并让原告向其支付了20万元的定金。因原告以案外人云勇名义所签订的协议和付款行为并未获得云勇的授权和追认，根据《民法通则》和《合同法》的有关规定，双方所签订《商品房认购协议书》应属于无效协议，被告基于该无效协议所取得的20万元定金，依法应当返还给原告。综上，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告立即返还原告所支付的人民币20万元及其利息（按照人民银行一年期贷款利率自2011年9月16日暂计算至2015年4月2日为42200元）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告梁璐雯对其诉称提供以下证据：1、商品房认购协议书；2、刷卡支付凭证；3、（2013）珠中法民一终字第101号民事判决书；4、（2001）琼山民初字第505号民事调解书。被告南福公司辩称，根据双方签订的认购协议书以及原告在（2012）珠香法民一初字第3848号案件的庭审笔录中的自认，足以确定原告是作为云勇的代理人身份与被告签订协议；该案生效判决已经查明原告自称与云勇为男女朋友关系，自认为双方有结婚的可能性，且云勇会购买该房产，故擅自代理云勇签订了认购协议。在本案起诉状中原告却称是被告的销售人员为提高业绩要求其签订协议，该陈述与事实不符，也与生效判决认定的文书不符。由于云勇对原告签订该协议拒绝追认，依据民法通则66条，合同法48条规定，应当由行为人即原告承担相关合同责任；根据民诉法司法解释247条，原告对本案起诉属于该法律关于重复起诉的规定，依法应当驳回起诉。被告对其辩称提供以下证据：（2012）珠香法民一初字第3848号案件的庭审笔录。经审理查明，2011年9月16日，原告梁璐雯以第三人云勇（乙方，认购方）代理人的身份与被告南福房产公司（甲方，开发商）签订《商品房认购协议书》，约定：一、乙方认购甲方楼宇情况。1、乙方认购甲方开发的位于珠海市吉大九州大道中2088号【锦园】小区x栋x单元xxx号房（以下简称“该物业”）。2、该物业用途为：住宅，预售建筑面积264.68平方米，预售套内面积207.26平方米（上述面积最终以珠海市政府认可的测绘部门的确权测绘成果为准）。二、甲乙双方约定该物业的售价：乙方认购该物业的总价为：人民币6419019元。该总价为适用了各项优惠及折扣后的价格。三、定金：乙方在签订本认购协议书的同时向甲方支付定金人民币200000元，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证。若乙方未在签订本认购协议书当日支付上述定金，则本认购协议书自动失效。若乙方未按本认购协议书的约定签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件以及其他约定文件或者未按约定付款，则甲方有权没收定金并将该物业另行出售而无需告知乙方。若甲方无故解除本认购协议书或不将乙方认购的物业出售给乙方，则甲方应向乙方双倍返还定金。四、付款方式和期限。乙方选择以下第二种付款方式。（二）乙方选择按揭付款（即向银行按揭贷款方式付款，贷款年限和贷款额度以银行最终审批为准）：乙方应于签署本认购协议书之次日起65日内，即2011年11月20日之前向甲方支付首期款，即本认购协议书第二条约定的总价的30%，人民币1929019元（含定金），并与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，同时与物业服务企业签订《前期物业管理抵押合同》，并书面承诺遵守《临时管理规约》，与银行签订《个人住房借款合同》、《楼宇按揭贷款抵押合同》及相关文件，并在签订买卖合同之日起七日内提交银行贷款所需的全部资料，余款人民币4490000元由乙方向银行申请贷款支付。原告梁璐雯在该认购协议书的落款处签下了自己的名字，并按了手印，认购书无云勇的签名。同日下午18：43分，原告梁璐雯在被告南福房产公司的POS机上刷卡支付了20万元定金。事后，双方未按认购协议书约定继续履行。原告陈述是因为在签约之前没有征得云勇的同意，事后征求云勇的意见，云勇表示不同意购置此房，遂要求退还款项。2012年9月12日，梁璐雯曾以不当得利为由向本院起诉南福公司，本院以（2012）珠香法民一初字第3848号案件进行了审理，该案庭审中，梁璐雯称和云勇是男女朋友，认为她和云勇有结婚的可能性，自认为云勇会购买该房产，于是擅自做主代云勇签订了该协议并刷卡支付了20万元定金，双方纠纷产生的原因是原告当时是自以为她的行为可以得到云勇的确认，但是事后云勇却认为原告没有和他进行协商，云勇没有购买该房屋的打算，所以导致双方的关系不好了。被告南福房产公司称：双方纠纷产生的原因是签订认购协议书后，原告他们可能认为当时的房价偏高，所以不打算购买了。我方按照定金罚则没收定金，依据是认购协议书的第三条和第四条。该案认为梁璐雯支付定金行为不构成不当得利，商品房认购协议属于另一法律关系，可另循途径解决，判决驳回梁璐雯的诉讼请求。梁璐雯不服提起上诉，珠海市中级人民法院（2013）珠中法民一终字第101号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原告又提起本案诉讼。第三人云勇在本案审理过程中，到庭陈述梁璐雯签订认购协议书和支付定金，其事前不知晓，事后不同意追认。本院认为，原、被告签订《商品房认购协议书》，双方形成商品房预售合同关系，原告虽以不当得利为由提起诉讼，但在一、二审期间均明确双方认购协议书属于另一法律关系，可另循途径解决，现原告以商品房预售合同纠纷为由提起诉讼，不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形，被告此项抗辩理由，本院不予支持。原告以云勇代理人身份签订《商品房认购协议书》，在签订之前未获得云勇的授权和同意，原告和云勇双方均确认该事实，被告也没有证据反驳该事实，云勇在协议签订后不同意追认，故认购协议书对云勇不发生法律效力。本案所涉协议认购房产交易金额6419019元，数额较大，原告在签订协议之前未能征求云勇的意见，亦应知道存在云勇不同意的可能性，在此情形之下，原告自行签订协议并实际以自己名义支付了定金20万元，表明原告本人对于认购案涉房产的意思表示。另一方面，梁璐雯在（2012）珠香法民一初字第3848号案件中称当时和云勇是男女朋友，认为她和云勇有结婚的可能性，自认为云勇会购买该房产，此背景也印证了梁璐雯本人意欲购买案涉房产的意愿。所以，在云勇不同意追认协议内容的情况下，梁璐雯应作为协议的相对方即实际认购人承担签订协议的法律后果，继续履行协议内容。原告在协议签订后以云勇不同意为由拒绝履行约定内容，构成违约，要求返还定金及利息，没有合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告梁璐雯的诉讼请求。本案受理费减半收取2467元，由原告梁璐雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 吴杰二〇一五年七月十三日书记员 杨悦广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第741号原告：梁璐雯，女，汉族，1969年9月5日出生，身份证登记地址海南省海口市龙华区，现住珠海市。委托代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。委托代理人：张静，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市吉大九洲大道官村1号综合楼第二层。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。第三人：云勇，男，汉族，1965年12月13日出生，身份证登记地址广东省珠海市香洲区，现住海南省海口市。原告梁璐雯诉被告珠海市南福房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。审理过程中，依法追加了云勇作为第三人参加本案诉讼。原告的委托代理人张静、被告的委托代理人邵健、林伟杰、第三人云勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁璐雯诉称，被告销售人员为了提高销售业绩，尽快达成涉案房产认购协议的签订，在明知原告没有获得案外人云勇授权的情况下，于2011年9月16日要求原告以云勇的代理人身份与被告签订《商品房认购协议书》，并让原告向其支付了20万元的定金。因原告以案外人云勇名义所签订的协议和付款行为并未获得云勇的授权和追认，根据《民法通则》和《合同法》的有关规定，双方所签订《商品房认购协议书》应属于无效协议，被告基于该无效协议所取得的20万元定金，依法应当返还给原告。综上，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告立即返还原告所支付的人民币20万元及其利息（按照人民银行一年期贷款利率自2011年9月16日暂计算至2015年4月2日为42200元）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告梁璐雯对其诉称提供以下证据：1、商品房认购协议书；2、刷卡支付凭证；3、（2013）珠中法民一终字第101号民事判决书；4、（2001）琼山民初字第505号民事调解书。被告南福公司辩称，根据双方签订的认购协议书以及原告在（2012）珠香法民一初字第3848号案件的庭审笔录中的自认，足以确定原告是作为云勇的代理人身份与被告签订协议；该案生效判决已经查明原告自称与云勇为男女朋友关系，自认为双方有结婚的可能性，且云勇会购买该房产，故擅自代理云勇签订了认购协议。在本案起诉状中原告却称是被告的销售人员为提高业绩要求其签订协议，该陈述与事实不符，也与生效判决认定的文书不符。由于云勇对原告签订该协议拒绝追认，依据民法通则66条，合同法48条规定，应当由行为人即原告承担相关合同责任；根据民诉法司法解释247条，原告对本案起诉属于该法律关于重复起诉的规定，依法应当驳回起诉。被告对其辩称提供以下证据：（2012）珠香法民一初字第3848号案件的庭审笔录。经审理查明，2011年9月16日，原告梁璐雯以第三人云勇（乙方，认购方）代理人的身份与被告南福房产公司（甲方，开发商）签订《商品房认购协议书》，约定：一、乙方认购甲方楼宇情况。1、乙方认购甲方开发的位于珠海市吉大九州大道中2088号【锦园】小区2栋1单元1901号房（以下简称“该物业”）。2、该物业用途为：住宅，预售建筑面积264.88平方米，预售套内面积207.26平方米（上述面积最终以珠海市政府认可的测绘部门的确权测绘成果为准）。二、甲乙双方约定该物业的售价：乙方认购该物业的总价为：人民币6419019元。该总价为适用了各项优惠及折扣后的价格。三、定金：乙方在签订本认购协议书的同时向甲方支付定金人民币200000元，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证。若乙方未在签订本认购协议书当日支付上述定金，则本认购协议书自动失效。若乙方未按本认购协议书的约定签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件以及其他约定文件或者未按约定付款，则甲方有权没收定金并将该物业另行出售而无需告知乙方。若甲方无故解除本认购协议书或不将乙方认购的物业出售给乙方，则甲方应向乙方双倍返还定金。四、付款方式和期限。乙方选择以下第二种付款方式。（二）乙方选择按揭付款（即向银行按揭贷款方式付款，贷款年限和贷款额度以银行最终审批为准）：乙方应于签署本认购协议书之次日起65日内，即2011年11月20日之前向甲方支付首期款，即本认购协议书第二条约定的总价的30%，人民币1929019元（含定金），并与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，同时与物业服务企业签订《前期物业管理抵押合同》，并书面承诺遵守《临时管理规约》，与银行签订《个人住房借款合同》、《楼宇按揭贷款抵押合同》及相关文件，并在签订买卖合同之日起七日内提交银行贷款所需的全部资料，余款人民币4490000元由乙方向银行申请贷款支付。原告梁璐雯在该认购协议书的落款处签下了自己的名字，并按了手印，认购书无云勇的签名。同日下午18：43分，原告梁璐雯在被告南福房产公司的POS机上刷卡支付了20万元定金。事后，双方未按认购协议书约定继续履行。原告陈述是因为在签约之前没有征得云勇的同意，事后征求云勇的意见，云勇表示不同意购置此房，遂要求退还款项。2012年9月12日，梁璐雯曾以不当得利为由向本院起诉南福公司，本院以（2012）珠香法民一初字第3848号案件进行了审理，该案庭审中，梁璐雯称和云勇是男女朋友，认为她和云勇有结婚的可能性，自认为云勇会购买该房产，于是擅自做主代云勇签订了该协议并刷卡支付了20万元定金，双方纠纷产生的原因是原告当时是自以为她的行为可以得到云勇的确认，但是事后云勇却认为原告没有和他进行协商，云勇没有购买该房屋的打算，所以导致双方的关系不好了。被告南福房产公司称：双方纠纷产生的原因是签订认购协议书后，原告他们可能认为当时的房价偏高，所以不打算购买了。我方按照定金罚则没收定金，依据是认购协议书的第三条和第四条。该案认为梁璐雯支付定金行为不构成不当得利，商品房认购协议属于另一法律关系，可另循途径解决，判决驳回梁璐雯的诉讼请求。梁璐雯不服提起上诉，珠海市中级人民法院（2013）珠中法民一终字第101号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原告又提起本案诉讼。第三人云勇在本案审理过程中，到庭陈述梁璐雯签订认购协议书和支付定金，其事前不知晓，事后不同意追认。本院认为，原、被告签订《商品房认购协议书》，双方形成商品房预售合同关系，原告虽以不当得利为由提起诉讼，但在一、二审期间均明确双方认购协议书属于另一法律关系，可另循途径解决，现原告以商品房预售合同纠纷为由提起诉讼，不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形，被告此项抗辩理由，本院不予支持。原告以云勇代理人身份签订《商品房认购协议书》，在签订之前未获得云勇的授权和同意，原告和云勇双方均确认该事实，被告也没有证据反驳该事实，云勇在协议签订后不同意追认，故认购协议书对云勇不发生法律效力。本案所涉协议认购房产交易金额6419019元，数额较大，原告在签订协议之前未能征求云勇的意见，亦应知道存在云勇不同意的可能性，在此情形之下，原告自行签订协议并实际以自己名义支付了定金20万元，表明原告本人对于认购案涉房产的意思表示。另一方面，梁璐雯在（2012）珠香法民一初字第3848号案件中称当时和云勇是男女朋友，认为她和云勇有结婚的可能性，自认为云勇会购买该房产，此背景也印证了梁璐雯本人意欲购买案涉房产的意愿。所以，在云勇不同意追认协议内容的情况下，梁璐雯应作为协议的相对方即实际认购人承担签订协议的法律后果，继续履行协议内容。原告在协议签订后以云勇不同意为由拒绝履行约定内容，构成违约，要求返还定金及利息，没有合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告梁璐雯的诉讼请求。本案受理费减半收取2467元，由原告梁璐雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员吴杰二○一五年七月十三日书记员杨悦 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