（2015）阿茂民初字第126号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2016-01-05

案件名称

刘茂蓉诉陈龙贵、商欧、何向东房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

茂县人民法院

所属地区

茂县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘茂蓉,陈龙贵,商欧,何向东

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

四川省茂县人民法院民 事 判 决 书（2015）阿茂民初字第126号原告刘茂蓉，四川省茂县人。被告陈龙贵，四川省营山县人。被告商欧，四川省汉源县人。被告何向东，四川省茂县人。被告委托代理人李元旦，四川子规律师事务所律师。原告刘茂蓉诉被告陈龙贵、商欧、何向东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由审判员付艳芳独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘茂蓉、被告何向东及被告陈龙贵、商欧、何向东委托代理人李元旦2015年6月23日到庭参加了诉讼，2015年7月13日，经传票合理传唤，被告陈龙贵、商欧、何向东及委托代理人李元旦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘茂蓉诉称：2013年1月10日，原、被告双方在尔玛皇城养生休闲会所签订承包尔玛皇城养生休闲会所承租（包括原尔玛皇城的养生、足疗、茶楼、客户1500余平方米场所）合同，合同期限为三年，合同约定承包金为第一年60万元，第二年66万元，第三年72万元。房屋租金为每年23万元。原告按照合同约定将花巨资装修的房屋交付给三被告，但三被告仅于2013年2月支付原告承包金8万元，房屋租金1万元后即以各种借口拖延。截止于2014年5月，三被告尚欠原告承包金79.5万元，房屋租金31.64万元。原告再三催促三被告支付承包费及房屋租金，但三被告一直拖延，现请求人民法院依法判决：1.三被告支付拖延原告的尔玛皇城养生休闲会所承包金共计79.5万元；2.三被告按合同约定支付原告尚未支付的房屋租金31.64万元；3.三被告按合同约定支付原告违约金5万元。被告陈龙贵、商欧、何向东辩称：对于原告的诉讼请求，1.尔玛皇城出租合同无效，原告诉请日期是至2014年5月止，事实上被告经营仅半年，2013年1月到7月，之后即将会所返还原告，由原告经营；2.我们认为诉请2没有法律事实和依据，房屋租金包含在承租金中，请求法庭不予支持；3.我们认为合同无效，不支持违约金。经审理查明：原告刘茂蓉与被告陈龙贵、商欧、何向东于2013年1月4日签订了《尔玛皇城出租合同》，双方约定承包期限为三年，自2013年1月10日至2016年1月10日；承租金为第一年的一、二、三月为每月4万元，四、五、六月为每月5万元，第七月到十二月为每月5.5万元，第二年为每月5.5万元，第三年为每月6万元；房租为每年23万元，承租后前半年按月交纳1.92万元，支付日期为每月10日前，半年后按季度交纳5.76万元，支付日期为10日之前；2014年至2015年的承租金及房租为每季度支付，2015年至2016年为半年支付；合同还约定了保证金的保证范围及金额为5万元；违约责任及违约金数额为5万元；经营证照的交付日期为交付第一笔承租金半年之后；原、被告双方在合同中的权利义务。另查明，被告陈龙贵、商欧、何向东2013年1月4日支付给原告刘茂蓉2013年第1个月承租金4万元，第1个月房租1万元，设备押金5万元，2013年3月1日与3月22日共支付第2个月承租金4万元。原告刘茂蓉于2013年9月自己开始经营尔玛皇城，至2013年9月止，原告刘茂蓉没有办齐尔玛皇城的经营证照。原告刘茂蓉向法庭递交的证据：1.尔玛皇城出租合同，拟证明出租时间为3年，承租金及房租的缴纳金额，被告必须按时缴纳租金；2.收款收据4张，拟证明出租协议有效。被告陈龙贵、商欧、何向东对上述证据质证称对证据1合同真实性我们没有异议，但是因无证照，我们认为合同无效。对于证据2收据，无异议。本院对上述证据予以确认。被告陈龙贵、商欧、何向东没有向法庭递交证据。本院认为，本案争议的焦点：一、《尔玛皇城出租合同》是否有效。被告陈龙贵、商欧、何向东辩称“根据公共娱乐场所消防规定，娱乐场所需经消防机构验收合格后方可开业使用，原告转让的尔玛皇城既没有办理工商登记，也没有相关部门的验收合格，主张合同无效”。但《尔玛皇城出租合同》第六条经营证照约定“甲方负责在乙方交付第一笔承租金半年之后，办齐尔玛皇城经营证照”，可以看出，合同签订时，原、被告双方都知道尔玛皇城经营证照不齐全，签订合同属当事人自愿协商，真实意思表示，且《尔玛皇城出租合同》的内容也没有违反国家效力性强制性规定，应该认定为有效合同。二、合同的解除日期。被告陈龙贵、商欧、何向东在庭审中主张从2013年7月交付尔玛皇城的钥匙，却没有向法庭递交任何解除合同或交付尔玛皇城的证据，而原告刘茂蓉在庭审中自认从2013年9月正式营业尔玛皇城。根据本案的事实与证据，对合同的解除日期应该认定为2013年9月。三、承租金是否包含房屋租金。《尔玛皇城出租合同》第四条明确为“承租金及房租缴纳”，内容分别约定了承租金与房租的金额和支付方式，应该认定承租金不包含房租。四、违约责任的认定。按照合同约定，被告陈龙贵、商欧、何向东应该从2013年1月开始支付承租金，但被告从2013年3月就未向原告支付承租金，而原告刘茂蓉按照合同约定，应该在收取第一笔承租金半年之后，也就是2013年7月4日之后办齐并交付尔玛皇城的经营证照，但原告刘茂蓉称其未办齐经营证照是因为被告未按期支付承租金，没钱办理，对方违约在先，本院对其陈述意见予以采信，在被告陈龙贵、商欧、何向东违约未支付承租金的情况下，原告刘茂蓉有权拒绝办理经营证照，被告陈龙贵、商欧、何向东应该按照合同约定支付给原告刘茂蓉违约金5万元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原、被告双方签订的尔玛皇城出租合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应该遵守合同的约定，全面履行自己的义务。原、被告从2013年9月达成解除合同的一致意见后，被告陈龙贵、商欧、何向东应该按照合同约定支付2013年1月至8月的承租金及房租，其中1月至8月承租费共计38万元，房租合计15.36万元，但是合同第八条明确约定，“原告刘茂蓉有权按约定收取承租金”，其并没包括收取房屋租金，故原告刘茂蓉要求被告陈龙贵、商欧、何向东支付尚未支付的房屋租金31.64万元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。被告陈龙贵、商欧、何向东已向原告刘茂蓉支付了承租金8万元，还应支付给原告刘茂蓉承租金30万元。被告陈龙贵、商欧、何向东从2013年3月开始拒不支付承租金，依照合同约定，应该承担5万元的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈龙贵、商欧、何向东支付给原告刘茂蓉承租金30万元，该款于本判决生效后十日内一次性支付；二、被告陈龙贵、商欧、何向东支付给原告刘茂蓉违约金5万元，该款于本判决生效后十日内一次性支付；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1.5252万元，减半收取0.7626万元，由被告陈龙贵、商欧、何向东承担。被告如不按本判决指定的期间履行上述款项的给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。审判员　　付艳芳二〇一五年七月十三日书记员　　庞惠文 微信公众号“”