（2015）苏中民终字第02300号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-21
案件名称
李扬智与昆山宝业房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山宝业房产开发有限公司,李扬智
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02300号上诉人（原审被告）昆山宝业房产开发有限公司。委托代理人ＸＸ，江苏柏庐律师事务所律师。委托代理人叶挺。被上诉人（原审原告）李扬智。委托代理人陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。委托代理人何亚龙。上诉人昆山宝业房产开发有限公司（以下简称宝业公司）因与被上诉人李扬智房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第2924号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年11月25日，李扬智与宝业公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定李扬智向宝业公司购买昆山市黄河中路369号3幢101室房屋一套，建筑面积为144.93平方米，总价为1600000元，交付期限为2010年6月30日。面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，该房为全装修房。交付条件为该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；宝业公司逾期交房的违约责任为，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天至实际交付之日止，宝业公司按日向李扬智支付已收房价款万分之二点一的赔偿金，合同继续履行，支付赔偿金的时间为实际交房3天之内；有关于交接方面的约定为，宝业公司有权选择如下任何一种处理方式，（1）李扬智必须在接到宝业公司交房通知后按交房通知规定日期到宝业公司处办理交接手续，否则视为宝业公司已经完成交房，或（2）李扬智逾期10天不办理交房手续的，宝业公司有权单方解除本合同，同时李扬智支付宝业公司商品房总房价款的10%的违约金；合同附件四即《合同补充协议》第9条约定，在商品房交付过程中，除宝业公司不具备本合同第11条规定的交房条件外，李扬智不得以其他任何理由拒绝办理交房手续，否则视为宝业公司完成交房手续。除宝业公司不具备本合同第11条规定的交房条件外，交房中李扬智的任何意见虽然不影响交房，但均应告知宝业公司，宝业公司在合理的时间内提出解释，如为宝业公司的过错，宝业公司应及时给予纠正，如非宝业公司的过错，宝业公司应本善意给予协助。宝业公司交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，李扬智有权要求宝业公司达到约定标准，否则宝业公司赔偿差价。李扬智购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。宝业公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，宝业公司应当履行保修义务。合同签订后，李扬智向宝业公司付清房款1600000元。2010年5月29日，宝业公司向包括李扬智在内的109户统一邮寄发送了收楼信，通知李扬智于2010年6月11日下午14时40分办理交房手续。2010年8月3日，李扬智的代理人“李林淑芬”在《房屋验收交接单》中签字，该交接单注明：客餐厅部位，入户门及门窗部位，餐厅东北面墙面两边有裂纹，平顶客厅东北角有裂纹，墙面客厅电表有掉漆，客厅墙角有印子，地面客厅地面瓷砖上有垃圾，电器设备客厅空调有异声，主卧室部分，主卧门有块黑斑，所有门框的胶都需重修，平顶主卧大理石有纹路，北卧室门、窗部分，北卧门需更换，客卫部分，平顶客卫马赛克不平整，墙面、地面客卫门石少了一块，厨房部分，厨房门两边角上有洞，厨房门有毛边，橱柜台面有划痕需打磨。同日，李扬智向吉田千翔物业管理（昆山）有限公司缴纳了涉案房屋2010年7月1日起至2010年12月31日期间的物业管理费及领取涉案房屋钥匙，并留钥匙一把于物业处用于宝业公司对李扬智提出的问题进行维修。2010年8月18日宝业公司维修后物业通知李扬智验收，李扬智未及时验收，并于2010年12月再次提出房屋存在质量问题，后宝业公司再次进行维修，多次反复。后在2012年10月至11月期间，宝业公司曾电话通知李扬智验房，因李扬智事务繁忙未能及时验收。后于2012年11月8日，李扬智在《房产验收交接单》中签字，该交接单注明：业主于2009年11月25日购该房，双方于2010年8月3日房屋交接验收时，发现房屋存在诸多质量问题，无法入住。经过开发商多次修复，双方于2012年11月8日对该房屋再次进行验收。验收结论如下：墙面裂痕、走道顶小黑点、卫生间裂痕、厨房门框补胶、主卧室门破小点、脱皮、客房门口墙裂、移门开关面板移位、移门外补土、走到灯坯。宝业公司工作人员苟晓慧以及物业公司工作人员黄悦在该交接单上签字。2012年12月17日，李扬智代理人“李林淑芬”在《房产验收交接单》中签字，该交接单注明：我方于2009年11月25日购房，于2010年8月3日房屋交接验收时，发现房屋存在诸多质量问题，经过开发商多次修复，我方将于2012年12月17日再次进行验收，验收结论如下：全部面板检查更换；3号101主卧门补漆，以上问题2012年12月25日处理完毕，除以上问题全部验收合格。宝业公司工作人员苟晓慧在该交接单中签字。另查明，李扬智与案外人李千骐、李林淑芬系一家人，案外人李千骐、李林淑芬于2013年6月21日向原审法院提起诉讼，要求宝业公司承担逾期交房的赔偿责任，后原审法院于2014年7月9日以宝业公司不存在逾期交房事实判决驳回诉请，该判决已生效。又查明，江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司经原审法院委托对涉案房屋2010年8月3日至2012年12月17日期间的租金进行了评估，评估价为126366元。以上事实，由《商品房购销合同》、销售发票、房屋验收交接单、物业管理协议及物业费发票、（2013）昆民初字第2722、2723号民事判决书、房屋交付备案证书、评估报告、物业公司证明、物业维修记录、电话录音以及当事人陈述予以证实。本案中，原审原告李扬智的诉讼请求为：1、宝业公司赔偿李扬智损失185033.3元（自2010年8月3日至2012年12月17日，每月可收租金6500元，造成损失的计算公式为：6500元／月×28个月＋6500元／月×14日／30日=185033.3元）；2、诉讼费用由宝业公司承担。原审法院认为，合同当事人应依据诚实信用原则全面履行合同义务。宝业公司应按约交付房屋，保证房屋质量符合约定的居住使用条件，并承担约定或法定期限内的保修义务。但宝业公司向李扬智交付的房屋存在质量瑕疵，未及时对房屋进行有效维修，导致李扬智房屋长期无法使用，其应对上述期间内李扬智因房屋需维修无法使用产生的损失承担赔偿责任。经原审法院委托鉴定，房屋维修期间租金价值为126366元，考虑涉案房屋所存在房屋瑕疵本身的修复难易程度以及宝业公司在维修房屋期间曾通知李扬智进行验收，因李扬智自身原因导致的验收不及时所产生的扩大损失，应由李扬智自行承担，故原审法院酌定因宝业公司维修给李扬智造成的损失为57670元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：昆山宝业房产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李扬智损失57670元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4001元，鉴定费1480元，二项合计5481元，由李扬智负担3773元、昆山宝业房产开发有限公司负担1708元。上诉人宝业公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院（2013）昆民初字第2722、2723号生效判决已经认定涉案房屋的类似质量问题并不会导致涉案房屋无法使用。本案中，被上诉人坚持以房屋因质量问题无法使用为由进行诉讼，原审法院应依据生效判决已经认定的事实，直接驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人已及时履行了保修义务。被上诉人在交房时提出的所谓房屋质量问题，均属于轻微质量瑕疵，根据物业公司的证明，上诉人已及时履行了保修义务。被上诉人通过不断提出新的问题，以此拒绝对上诉人已经维修的项目进行确认。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失50000元没有任何事实依据。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李扬智二审答辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人并未及时履行房屋维修义务，给被上诉人造成较为严重的损失，尊重原审判决结果。本院二审查明事实与原审查明事实一致。另查明，李扬智与案外人李千骐、李林淑芬系一家人。在原审法院受理的（2013）昆民初字第2722号、2723号两案中，李千骐、李林淑芬分别起诉宝业公司，要求宝业公司赔偿逾期交房损失。原审法院经审理认为，宝业公司在合同约定的交房期限届满前已履行了通知交房义务。宝业公司交房符合合同约定条件，李千骐、李林淑芬已接收房屋，房屋质量问题主要涉及墙面裂纹等，并不足以导致房屋无法使用，故宝业公司不存在逾期交房之情形。房屋因存在质量问题需要维修，必然会给李千骐、李林淑芬造成相应损失，李千骐、李林淑芬可另行主张权利。据此，原审法院作出判决：驳回李千骐、李林淑芬的诉讼请求。该两判决已经发生法律效力。以上事实，由原审法院（2013）昆民初字第2722号、2723号民事判决书予以证实。本院认为，李扬智与宝业公司签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行。原审法院（2013）昆民初字第2722号、2323号民事判决中，虽认定宝业公司不存在逾期交房之情形，李千骐、李林淑芬要求宝业公司赔偿逾期交房损失的诉请不能成立，但该两判决同时明确，房屋因存在质量问题需要维修，必然给李千骐、李林淑芬造成相应损失，李千骐、李林淑芬可另行主张权利。故本案中李扬智要求宝业公司赔偿因房屋质量问题需要维修造成的损失，与（2013）昆民初字第2722号、2723号民事判决的认定并不相悖。本案中，2010年8月3日《房屋验收交接单》显示，宝业公司向李扬智交付的房屋存在诸多质量瑕疵。之后宝业公司虽多次进行维修，但未能完全修复。2012年11月8日、2012年12月17日《房产验收交接单》显示，涉案房屋仍存在部分质量瑕疵。虽然上述验收交接单显示的质量瑕疵不属于房屋主体结构质量问题，但对李扬智正常使用房屋亦会造成一定的影响，故宝业公司应适当赔偿因房屋维修给李扬智造成的损失。原审法院综合考虑涉案房屋质量瑕疵修复的难易程度，以及宝业公司在维修期间曾通知李扬智验收，李扬智因自身原因验收不及时导致损失扩大的因素，酌定宝业公司赔偿李扬智损失57670元，属合理裁量，并无明显不当，可予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1241元，由上诉人昆山宝业房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年七月十三日书记员 王文君 微信公众号“”