（2014）深福法民三初字第1195号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-01-12
案件名称
深圳市万味源餐饮管理有限公司与深圳岁宝连锁商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市万味源餐饮管理有限公司,深圳岁宝连锁商业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
{C}广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深福法民三初字第1195号原告深圳市万味源餐饮管理有限公司,住所地广东省深圳市罗湖区宝安南路法定代表人赵志炯，该公司董事长。委托代理人张冰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人赵万宝，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司，住所地深圳市福田区滨河路法定代表人杨祥波。委托代理人廖晓端，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上列原告深圳市万味源餐饮管理有限公司诉被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，被告提出管辖异议，经审查，本院做出民事裁定书，裁定驳回被告的管辖异议申请。被告不服该裁定，上诉于深圳市中级人民法院。该院做出（2015）深中法立民终字第307号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法由代理审判员吴颂、人民陪审员陈绍粦、杨晓萍组成合议庭适用普通程序，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张冰、被告委托代理人廖晓端到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告向被告租赁了位于南山区桃源村岁宝百货龙珠店B1层F101号铺位用于经营“千味涮火锅餐厅”，租赁期限5年，自2009年5月16日至2014年5月15日止。原告向被告支付了82400元作为履约保证金、预交了10000元作为水电费押金，另外还缴纳了15000元作为装修押金。租赁合同于2014年5月15日到期后，原告按照合同约定向被告交还了租赁铺位，被告按照合同约定收回了租赁铺位；但被告为按照合同约定退还租赁保证金和水电费押金，也没有合同约定退还装修押金。合同还约定合同终止时，原告有权将自有可移动的设备装卸带走，但被告却违法阻扰原告依法拆除该可移动设备。据此，请求法院判令：1、被告返还租赁保证金82400元，水电押金10000元，装修押金15000元，并返还原告的空调、排烟等可移动设备；3、诉讼费由被告承担。被告答辩称：1、原告无权要求被告返还履约保证金。根据合同约定，原告拖欠被告2014年5月、6月份的租金、物业管理费、空调费已经超过1个月的时间，属于严重违约，被告有权对原告缴纳的保证金不予退还。另外根据租赁合同的约定原告没有在租赁期满3天内将出租房屋腾空并将钥匙交还被告，被告同样有权不予退还履约保证金；2、即使在需要退还履约保证金的情况下本案也适用债务抵消的法律规定。根据租赁合同约定，原告经营实际发生的水电费等费用应按月支付给被告，但原告拖欠2014年3月26日至4月25日期间的水电费19120.1元、2014年5月1日至15日期间的租金20352.91元、物业管理费2544.11元、空调费5129.04元。根据合同约定，原告应于2014年5月18日前将房屋交还给被告，但原告直到2014年6月14日才交房。被告有权就逾期交房期间收取双倍租金。原告还应向被告支付2014年5月15日至6月14日期间的双倍租金81411.66元、管理费5088.23元、空调费10258.09元。原告总共拖欠被告的租金等各项费用已达143904.15元，超过了原告主张返还的金额。且该债务已届履行期限，被告可以主张抵消；3、缴纳履约保证金的意义就是对保障原告依约支付租金等租赁期间应付的费用，以免原告离开后使被告遭受损失，在原告租赁合同终止时，即不缴纳租金也不缴纳水电费等情况下，原告无权要求被告返还租金保证金等款项；4、原告无权要求返还空调排烟等设备。被告没有阻挠原告拆卸任何自有物品。原告将租赁房屋交还被告时，房屋内根本没有留下空调排烟设备，被告没有占有原告的财物，原告主张返还没有任何依据。经审理查明，2009年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市南山区桃源村三期裙楼岁宝百货龙珠店负一楼F101号商铺出租给原告使用，租赁期限为2009年5月16日至2014年5月15日止。装修免租期为2009年4月1日至2009年5月15日；租金按照乙方租赁部分的房屋建筑面积计算，建筑面积374平方米，基本租金为每月29920元、物业管理费每建筑面积平方米每月10元，每月管理费3740元、空调费每月7540元，以上费用在缴纳租金的同时一并缴纳。从租金计算日开始第2年起，即2010年5月16日起租金、物业管理费、空调费在上年租金及费用的基础上每一年递增8%；乙方按月支付租金给甲方，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金；乙方应在合同签署后3个工作日内支付82400元作为履约保证金。在合同履约结束后，甲方确认房屋及附属设施无非正常损害，甲方将保证金无息返还乙方；乙方须向甲方缴纳建设费41200元，此费用一次性缴纳，不予退还；乙方应向甲方预交10000元作为水电费押金；乙方经营实际发生的水电、电话等费用，按其独立安装的水电表读数和规定标准计算。乙方在收到甲方付款通知后的3天内按月支付给甲方；合同有效期满后，乙方如需继续租用本出租房应于有效期满之日起三个月内向甲方提出续租要求，并在同等条件下拥有该出租房产的优先承租权；乙方如不能按时向甲方缴交租金等费用构成违约，每延迟一天按拖欠租金及费用总额的百分之一向甲方缴交滞纳金；若乙方拖欠一个月仍不缴纳租金及相关费用，则视为严重违约，甲方有权提前收回租赁房产，并有权对乙方缴纳的履约保证金不予退还，且终止执行本合同；合同终止时，乙方有权将自有可移动的设备拆卸带走；乙方投资的固定设施、设备、装饰装修等属固定不能移动的，无偿归甲方所有；租赁期限届满，合同终止，如乙方没有续约的，乙方应在租赁期限届满之日起3天内将出租房屋腾空并将钥匙交还甲方；合同终止后，乙方延迟交还出租房屋的，甲方有权就逾期返还出租房屋期间向乙方收取双倍租金，如果双倍租金仍不足以弥补甲方的经济损失的，对不足部分甲方仍有追讨的权利。2009年5月6日，被告向原告开具收据,上面载明收到原告押金10000元。对于该张收据，原被告均确认为水电费押金；2009年5月27日，被告向原告开具收款收据，显示原告向被告缴纳押金(履约保证金)82400元。原告并主张收款单位为深圳岁宝百货有限公司的金额为15000元的装修押金应由被告返还，被告则辩称收取该款项的为深圳岁宝百货有限公司，与被告不属同一民事主体。2014年4月25日，原告向邮箱号码为haifeng.xu@shirble.net的邮箱（以下简称shirble邮箱）发送续约申请函，要求将续租位置调整至一楼，并对后续五年租期的租金和物管费做出相应的要求。4月28日，shirble邮箱回邮件称：目前一楼没有场地提供，在现有的场地，按正常的情况，合理递增，可以考虑。5月4日，原告向shirble邮箱回复称考虑目前经营状况，无法接受按合理递增的条件续约。当日下午，shirble邮箱发邮件表示将续约条件改为两年5%递增。5月6日，原告继续向shirble邮箱发送函件称因营业额不佳，希望续约租金低于现租金75%进行续约。同日，shirble邮箱再次回复原告称低于现有租金水平续约的可能性不大。5月8日，原告再次向shirble邮箱发送邮件称营运压力过大，如无法达成一致，原告将在5月15日合同到期日时进行闭店。对于原告提出闭店的邮件，被告未予回复。2014年5月16日，原告再次向shirble邮箱发送邮件称：原告已于2014年5月15日到期停止营业，现需要将物资搬离出场，请被告安排相关人员进行对接并办理出场手续。2014年5月19日，原告继续向shirble邮箱发出邮件表示可以考虑原有位置，但租金和物管全包180元考虑。并再次要求被告安排人员协助原告办理撤场手续，准许原告将物资搬出。2014年5月26日，shirble邮箱向原告发出邮件称：“附件图纸中红线标注的场地就是，请尽快回复。”2014年6月9日，原告向shirble邮箱发送邮件称店内空调、新风、排烟等物资属于原告可移动设备，请被告尽快通知店面准许原告搬离，然后做交接手续。对于上述shirble邮箱，被告庭后提交书面说明称后缀为shirble的邮箱确实是被告公司的邮箱，但否认收到原告发送的电子邮件。2014年6月14日，被告向原告开出收据，收到原告店铺钥匙4把。对于为何在该日才向被告交还店铺钥匙，原告陈述为多次向被告发送邮件要求退房，但是被告均未回复邮件也未回复正式的函件。原告只好单方停止营业并关闭店铺。被告直至6月14日才派人于原告进行钥匙交接。被告则陈述为原告在6月初之前都是在实际营业的，被告多次电话要求原告交还房屋，但原告拒不交还。后在被告的多次交涉下，原告才将承租房屋交回。庭审中，被告提出原告拖欠2014年3月26日至2014年4月25日水电费、2014年5月1日至5月15日租金等其他费用。原告当庭提交证据显示原告已于2014年5月5日向被告支付上述费用。对此，被告庭后提交书面说明称，确认已收到该笔款项，但该笔款项不足以支付原告拖欠被告的2014年5月、6月份租金、物业管理费和空调费以及2014年4月份水电费。另查，原告庭后提交说明陈述：2014年5月15日当天，原告即已将冰箱、办公设备、收银、监控、家私等物件搬离，但空调、风机、油烟等设备被告不准许原告搬离。因此6月14日只是单纯交还钥匙。开完庭后，原告前往现场发现排风机还在，但是其余设备已被被告搬离。被告则主张6月14日接收钥匙的时候，现场已经搬空，并不存在原告所述的设备。本院认为，原告与被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告向被告以电子邮件的形式多次提出要求与被告办理交接手续与撤场手续，但被告一直未予答复。被告也未提交证据证明原告在合同到期后仍在租赁物业正常营业，且被告到场要求原告腾退房屋时，原告拒绝搬出涉案租赁物业。因被告不配合原告办理撤场手续而导致的合同到期后即2014年5月16日至2014年6月14日的租金损失，应由被告自行承担。被告应向原告返还租金保证金82400元、水电押金10000元。至于装修押金15000元，收款收据上的收款主体并非被告，原告主张被告返还该笔费用，没有事实和法律依据，本院不予准许。被告虽主张原告没有缴纳2014年3月至4月水电费、2014年5月1日至5月15日的租金、管理费和空调费，但从原告提交的证据看，原告已向被告支付过该部分费用。被告的抗辩没有事实依据，本院不予确认。关于原告要求告归还空调、排烟等可移送设备的问题。原告并未提交证据证明在交还钥匙当日，现场仍留有原告所述的物品。被告对此也存有异议。原告应承担举证不能的法律后果，对于原告该部分诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万味源餐饮管理有限公司返还租赁保证金82400元；二、被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万味源餐饮管理有限公司返还水电押金10000元；三、驳回原告深圳市万味源餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2448元（已由原告预交），由原告负担342元、由被告负担2106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长 吴 颂人民陪审员 陈 绍 粦人民陪审员 杨 晓 萍二〇一五年七月十三日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅李韵红附法律法规条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行的合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。