（2015）乌中民四终字第821号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-08-10
案件名称
乌鲁木齐市水磨沟区鸿业法律服务所与新疆通信服务公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆通信服务公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第821号上诉人（原审被告）：。：。负责人：。被上诉人（原审原告）：新疆通信服务公司。住所地：乌鲁木齐市水磨沟区安居北路***号。法定代表人：。委托代理人：。委托代理人：。上诉人乌鲁木齐市水磨沟区鸿业法律服务所（以下简称鸿业法律服务所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第78号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人鸿业法律服务所的负责人马宾霞、被上诉人新疆通信服务公司的委托代理人张晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年7月10日，新疆通信服务公司委托新疆中移物业管理有限公司，与鸿业法律服务所签订了《房屋租赁合同》，约定：新疆通信服务公司将其位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路西三巷29号的门面房出租于鸿业法律服务所。租赁期限自2008年5月15日起至2008年12月31日止，每月租赁费为1333元；采暖费为1320元，由承租方在供暖前一个月一次性交纳。上述《房屋租赁合同》期间届满后，新疆通信服务公司、鸿业法律服务所未继续签订合同，鸿业法律服务所继续使用该房屋。2009年6月18日，新疆通信服务公司以公证形式向鸿业法律服务所送达了《解除租赁关系通知书》，通知鸿业法律服务所解除双方房屋租赁关系，并要求鸿业法律服务所在收到通知书后三十日内，付清截止2009年7月17日的剩余房租共计700元，并于2009年7月17日宽限期满后迁出上述租赁房屋。另查，新疆通信服务公司认可于2010年9月30日知晓鸿业法律服务所搬离之事实。诚智商店与鸿业法律服务所均系新疆通信服务公司方的承租人，无其他法律关系。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中新疆通信服务公司、鸿业法律服务所租赁合同于2008年12月31日到期，鸿业法律服务所继续使用该房屋，新疆通信服务公司未提出异议，双方成立不定期租赁关系。本案新疆通信服务公司于2009年6月18日通知鸿业法律服务所解除合同，并给予一个月的宽限期，符合不定期租赁以当事人通知解除时终止的特性，故确认双方不定期租赁关系自2009年7月17日终止。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中新疆通信服务公司、鸿业法律服务所的租赁合同关系终止后，合同不再对双方当事人产生约束力。鸿业法律服务所继续占用新疆通信服务公司所有的房屋，侵害了新疆通信服务公司享有的物权，理应偿付占用新疆通信服务公司房屋期间的占用费及暖气费，新疆通信服务公司按租金主张占用费用，合理有据，新疆通信服务公司于2010年9月30日知晓鸿业法律服务所已搬离的事实后，理应积极行使其物权，避免损失扩大，但其未采取有效措施，对损失扩大部分，应自行承担责任，故对新疆通信服务公司要求2010年9月30日之后占用费的请求，不予支持。综上，对新疆通信服务公司要求鸿业法律服务所支付2009年7月18日至2010年9月30日的占用费以及2009年至2010年度采暖费的诉讼请求，予以支持。关于鸿业法律服务所的辩解。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此本案中鸿业法律服务所作为承租人，负有向新疆通信服务公司返还房屋之义务。鸿业法律服务所虽主张2009年9月28日搬离，并将钥匙放至诚智商店，亦已告知新疆通信服务公司方物业管理员，但其对该事实并未能提供充分有效的证据加以证实，加之鸿业法律服务所履行返还义务的权利人应为本案新疆通信服务公司，其将房屋钥匙放置其他承租人处，于法无据，故对鸿业法律服务所主张已履行返还房屋之义务的理由不予采信。本案基于新疆通信服务公司的主张属于物权保护类纠纷，新疆通信服务公司向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，因此，对鸿业法律服务所关于时效的抗辩，不予采纳。遂判决：一、被告乌鲁木齐市水磨沟区鸿业法律服务所支付原告新疆通信服务公司占有使用费19239元（1333元／月×14个月又13天（2009年7月18日至2010年9月30日）】；二、被告乌鲁木齐市水磨沟区鸿业法律服务所支付原告新疆通信服务公司占有使用期间的采暖费1320元；三、驳回原告新疆通信服务公司的其他诉讼请求。鸿业法律服务所不服一审判决，上诉称，1、原审承办人与我单位负责人多次发生冲突，我单位请求其回避，而未回避，程序违法。2、新疆通信服务公司仅仅是新疆中移物业管理有限公司的受让人，而不是原财产所有人。本案发生在2009年，新疆通信服务公司不是2009年度的财产所有人，故新疆通信服务公司不是法定主体不适格。3、新疆通信服务公司无证据证明我单位未搬出房屋，原审法院认定我单位未搬出房屋错误，判决结果显失公平。4、本案系租赁合同纠纷，新疆通信服务公司2011年4月起诉，超过了法定的诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审。被上诉人新疆通信服务公司答辩称，1、本案我公司主张的是租赁关系解除后的占有使用费和暖气费，而非追索迟延支付的租金，诉讼时效应为2年而非1年。我公司知道鸿业法律服务所搬出时间为2010年9月，知悉后不久即提起诉讼，故本案未过诉讼时效。2、鸿业法律服务所租赁的房屋所有权属我公司，租赁期满后，鸿业法律服务所拒不返还承租房屋，侵害的是我公司合法权益，故我公司主张权利主体适格。3、鸿业法律服务所称在2010年10月前就已向我公司交还了房屋或房屋钥匙，举证责任由鸿业法律服务所承担。综上，请求驳回上诉、维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。另查明，新疆中移物业管理有限公司与鸿业法律服务所签订的房屋租赁合同第11条约定，鸿业法律服务所将在租赁期届满时将房产交还给新疆中移物业管理有限公司。新疆中移物业管理有限公司于2011年8月25日注销工商登记。以上查明事实有房屋产权证书、授权委托书、房屋租赁合同、公证书、一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为，一、关于程序问题。鸿业法律服务所在原审中申请案件承办人回避，经原审法院研究驳回了其回避申请，故鸿业法律服务所关于原审程序违法的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。二、关于案由问题。新疆通信服务公司的诉讼请求是要求鸿业法律服务所支付2009年7月18日至2011年3月17日期间的占有使用费，其主张是依据其委托新疆中移物业管理有限公司与鸿业法律服务所签订的房屋租赁合同关系提出的，故本案的案由应确定为房屋租赁合同纠纷。原审法院确定案由为财产损害赔偿纠纷不妥，本院予以纠正。三、关于主体问题。涉案租赁房屋的所有权人是新疆通信服务公司，原审中新疆中移物业管理有限公司认可其系受新疆通信服务公司委托与鸿业法律服务所签订的房屋租赁合同，现新疆中移物业管理有限公司已注销工商登记，新疆通信服务公司作为涉案房屋的所有权人，其享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利，其向鸿业法律服务所主张鸿业法律服务所占用涉案房屋期间的占有使用费符合法律规定。鸿业法律服务所关于主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。四、关于鸿业法律服务所是否应支付涉案租赁房屋占有使用费及采暖费问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中涉案房屋租赁合同于2008年12月31日到期，但鸿业法律服务所继续使用该房屋，房屋所有权人新疆通信服务公司未提出异议，双方成立不定期租赁关系。2009年6月18日新疆通信服务公司通知鸿业法律服务所解除房屋租赁合同，并给予一个月的宽限期，符合不定期租赁以当事人通知解除时终止的特性，故确认双方不定期租赁关系自2009年7月17日终止，新疆通信服务公司认可于2010年9月30日知晓鸿业法律服务所已搬离涉案租赁房屋。现双方对鸿业法律服务所搬出涉案租赁房屋的时间有争议，涉案房屋租赁合同第11条约定，鸿业法律服务所将在租赁期届满时将房产交还给新疆中移物业管理有限公司。故鸿业法律服务所对此负有举证责任，应提供充分有效的证据证明在其主张的搬出涉案房屋的时间已将涉案房屋交还给新疆通信服务公司，现鸿业法律服务所提供的证据不足以证实其已将涉案租赁房屋以适当有效的方式进行了交接，故鸿业法律服务所应当支付实际占用涉案房屋期间的占有使用费及采暖费。鸿业法律服务所关于原审认定事实有误、判决结果显失公平的上诉理由不能成立，本院不予支持。五、关于诉讼时效问题。2010年、2011年新疆通信服务公司两次向人民法院提起诉讼、向鸿业法律服务所提起诉讼主张相关权利、后撤回起诉。据前述，新疆通信服务公司主体适格，且认定鸿业法律服务所于2010年9月30日搬离涉案租赁房屋，新疆通信服务公司提起诉讼的行为引起诉讼时效中断，故鸿业法律服务所关于本案已过诉讼时效的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费313.98元（鸿业法律服务所已预交），由鸿业法律服务所负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 郑进民审判员 达莲花审判员 于 翔二〇一五年七月十三日书记员 曲毅捷