（2015）乌中民四终字第426号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-08-10

案件名称

乌鲁木齐七纺家源超市有限公司与新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司与新疆永源热泵有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法��

所属地区

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

乌鲁木齐七纺家源超市有限公司,新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司,新疆永源热泵有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2015）乌中民四终字第426号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐七纺家源超市有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：张军，该公司总经理。委托代理人：刘琪，新疆国通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司，住所地昌吉市。法定代表人：孙崎，该公司董事长。委托代理人：孙国远，新疆圆方律师事务所律师。原审被告：新疆��源热泵有限责任公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：张军，该公司总经理。委托代理人：刘琪，新疆国通律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐七纺家源超市有限公司（以下简称七纺家源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人七纺家源公司的委托代理人刘琪，被上诉人新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司（以下简称庆源房产公司）的委托代理人孙国远、原审被告新疆永源热泵有限责任公司（以下简称永源热泵公司）的委托代理人刘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月1日庆源房产公司与七纺家源公司签订《房屋租赁合同》，约定：庆源房产公司向七��家源公司出租位于本市温泉西路491号高层底商负一层至三层；租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日止；2014年年租金为84万元；房屋租金每年分四次等额支付，分别于2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日各支付21万元；若逾期支付租金应向庆源房产公司支付逾期付款的滞纳金，滞纳金按拖欠款日乘以拖欠金额的万分之三计算。该合同还约定，七纺家源公司拖欠租金达到三个月，庆源房产公司有权解除合同，收回房屋；合同双方任何一方违反本合同约定，违约方应向守约方支付违约金为年租金的30%，造成损失的还应当赔偿一切经济损失；永源热泵公司自愿对该合同债务承担连带保证责任。另查，2014年7月17日，七纺家源公司以公证形式，对其向庆源房产公司交纳第二、三季度房租，庆源房产公司以双方纠纷已经诉讼为由拒绝收取房租的行为进行了保全。原审法院认为��庆源房产公司与七纺家源公司签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，七纺家源公司未按合同约定的2014年4月1日向庆源房产公司交纳第二季度租金，至2014年7月1日，七纺家源公司拖欠租金已达三个月，双方签订《房屋租赁合同》中约定的解除条件成就，庆源房产公司有权行使解除权，故原审法院对庆源房产公司要求解除双方签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当��人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。七纺家源公司虽主张自2014年4月1日后，多次向庆源房产公司交纳租金，庆源房产公司拒收，但对该事实未能提供证据予以证明，应承担不利后果。至于七纺家源公司辩解2014年7月17日向庆源房产公司交纳租金，庆源房产公司拒收的事实，系在解除条件成就后实施，对该辩解法院不予采信。七纺家源公司拖欠庆源房产公司租金42万元，双方不持异议，法院予以确认。庆源房产公司要求七纺家源公司支付逾期交纳租金的滞纳金及违约金，符合双方合同约定，法院予以支持。至于庆源房产公司主张律师费损失，因双方合同并无此约定，且我国目前对民事案件律师出庭没有强制性的要求，因此，对该请求法院不予支持。永源热泵公司为七纺家源公司自愿提供连带保证，理应依法承担连带责任。原审法院遂判决：一、��除新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司与乌鲁木齐七纺家源超市有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司房屋租金42万元；三、乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司滞纳金6174元；四、乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司违约金252000元（84万元×30%）；五、新疆永源热泵有限责任公司对以上一至四项承担连带责任；六、驳回新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。上诉人七纺家源公司不服一审判决上诉称：自2014年4月我公司一直向被上诉人交纳房租，但被上诉人拒收，不是我公司有意拖欠租金。被上诉人没有按法律规定向我公司发出催告或通知，其直接向法院起诉要求解除合同，违反约定解除的程序规定，该主张不应得到支持。因我公司无违约行为，庆源房产公司主张滞纳金及违约金于法无据，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审提出的诉讼请求。被上诉人庆源房产公司答辩称：上诉人没有提交证据证明其自2014年4月1日至同年的7月1日一直在向我公司交纳租金。上诉人拖欠租金超过合同约定的3个月，我公司依约主张解除合同应当予以支持。上诉人亦应按照合同约定承担滞纳金及违约金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。原审被告永源热泵公司答辩称：我公司同意上诉人的上诉意见。经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。上述事实的认定，有《房屋租赁合同》、公证书、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为：根据双方合同约定，七纺家源公司应于每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日各支付21万元租金；拖欠租金达到三个月，庆源房产公司有权解除合同。因七纺家源公司未在合同约定的2014年4月1日、2014年7月1日向庆源房产公司交纳第二、三季度租金，庆源房产公司遂提起诉讼行使解除权。七纺家源公司关于自2014年4月1日至同年的7月1日已多次向庆源房产公司交纳租金，庆源房产公司拒收的上诉理由，因七纺家源公司未能提交相应的证据予以证明，故本院对七纺家源公司该上诉理由不予采信。七纺家源公司拖欠租金达3个月以上，符合双方约定的解除条件，原审法院判决解除双方签订的房屋租赁合同并无不妥，本院予以维持。双方合同自判决生效之日起解除。关于上诉人七纺家源公司所持被上诉人没有向其发出解除通知，而是直接向法院起诉要求解除合同，不符合法律规定的解除程序的上诉理由，因法律规定的通知包括各种形式，以诉讼方式解除合同亦属通知的一种形式，故七纺家源公司该上诉理由不能成立，本院不予采信。违约金是对因违约而受到损失的弥补，本案中，庆源房产公司未能提供违约损失的相应证据，其实际受到的损失应系七纺家源公司逾期支付租金的利息损失，双方约定的违约金为年租金的30%，过分高于造成的实际损失，本院以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错，根据公平原则予以综合权衡，对违约金酌定为30000元。原审法院对此部分的判决不当，本院予以纠正。滞纳金属行政法律概念，且本案判决的违约金已足以弥补违约造成的损失，故本院对被上诉人要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，本院对七纺家源公司部分上诉请求予以支持，对一审判决中关于违约金及滞纳金的判项予以纠正。依照《中华人民共和国合��法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第818号民事判决第一、二、六项即：“一、解除新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司与乌鲁木齐七纺家源超市有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司房屋租金42万元；六、驳回新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求”；二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第818号民事判决第四项即：“乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司违约金252000元（84万元×30%）”为：乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司违约金30000元。三、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第818号民事判决第五项即：“新疆永源热泵有限责任公司对以上一至四项承担连带责任”为：新疆永源热泵有限责任公司对本案给付款项承担连带责任。四、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第818号民事判决第三项即：“乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司滞纳金6174元；”五、驳回新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐七纺家源超市有限公司支付滞纳金6174元的诉讼请求。以上乌鲁木齐七纺家源超市有限公司应付新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司款项计450000元，于本判决生效后十五日内付清。新疆永源热泵有限��任公司对以上款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审请求标的额为728174元，核定给付标的额为450000元，一审案件受理费11081.74元（新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司一审预交21179.43元，余款10097.69元由一审法院退还新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司），由乌鲁木齐七纺家源超市有限公司负担6870.68元，新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司负担4211.06元；本案二审请求标的额为678174元，二审案件受理费10581.74元（乌鲁木齐七纺家源超市有限公司已预交），由乌鲁木齐七纺家源超市有限公司负担6983.95元，新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司负担3597.79元。新疆永源热泵有限责任公司对以上乌鲁木齐七纺家��超市有限公司应负担的诉讼费承担连带责任。本判决为终审判决。审　判　长　兰　莉代理审判员　冯　宁代理审判员　柳　燕二〇一五年七月十三日书　记　员　张文婧来源：百度“”