（2015）南民初字第60号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-01-05
案件名称
厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司与武夷山市华泰房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福建省南平市中级人民法院
所属地区
福建省南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司,武夷山市华泰房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
全文
福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第60号原告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路167号观音山国际商务营运中心803单元B室。法定代表人庄朝阳，董事长。委托代理人汤瑞昌、朱光伟，福建武夷律师事务所律师。被告武夷山市华泰房地产开发有限公司，住所地武夷山市度假区三菇红袍山庄。法定代表人翁绳法，董事长。委托代理人卢媛，福建弘袍律师事务所律师。原告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司（以下简称仕博公司）与被告武夷山市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仕博公司的委托代理人汤瑞昌、朱光伟，被告华泰公司的委托代理人卢嫒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仕博公司诉称，被告华泰公司在武夷山市度假区武夷大道开发武夷·紫阳古城房地产开发项目，为促进该项目商品房的销售，被告决定委托原告对该项目进行营销策划和销售代理。2014年3月28日，原、被告签订《武夷·紫阳古城委托代理合同》（以下简称《代理合同》）一份，对相关销售代理房产面积、代理权限、代理费用结算标准及支付期限、履约保证金、违约责任等内容进行了约定。同时，该合同明确约定原、被告各自指派负责履行本合同的自然人，其签署的文件具有法律效力，原告指派人员为法定代表人庄朝阳，被告指派人员为其法定代表人翁绳法。2014年3月29日，原、被告又签订《全程营销代理补充合同》（以下简称《补充合同》）一份，约定：本合同代理费为销售溢价（销售额的50%）：溢价分成约定为上述可售房实际成交销售额的50%归原告所有；业绩确认、结算条件为购房客户签订正式《商品房买卖合同》，且缴足购房首期款或一次性付清购房款为确认结算条件；代理费支付方式为原告每月5日前报送上月销售报表、销售业绩结算单及代理费用结算单。被告须在本月10日前审核完毕并按项目实际销售额计算的代理费的100%一次性支付给原告。审核完毕于本月15日前按项目实际销售额计算的代理费的100%一次性支付给原告；被告应按本合同约定的条款按时向原告支付代理费，若按合同约定时间逾期超过15天，则被告应按所欠款项总额的日万分之五向原告支付滞纳金，逾期超过60天，原告可视为被告违约，原告有权单方提出解除合同，并有权向被告索赔延付款的双倍金额；另约定本补充合同为2014年3月28日原、被告签订的代理合同的补充合同。本补充合同与前述代理合同有矛盾之处，以本合同补充条款为准。上述合同签订后，原告依约为被告进行项目营销策划，并组织经过专业培训的商品房销售人员组建售楼部。2014年4月12日，被告向原告提供了《紫阳古城代理销售房源、价格、面积汇总确认表》一份，作为销售代理的依据。2014年4月15日，原告按代理合同的约定向被告支付履约保证金500万元，自此原告正式开始实施项目房产的销售代理工作，并按合同约定向被告报送销每月的销售报表、销售业绩结算单及代理费用结算单，但被告以公司资金紧张为由，未按合同约定对原告报送资料进行审核，也未按约支付代理费。此外，因被告法定代表人翁绳法对外拖欠大量债务无法按约偿还，造成陆续有债权人到被告公司及售楼部聚集，严重影响了原告的正常销售代理工作。同时，翁绳法为了应对债权人，与债权人协商将该项目商品房以高额的价格抵偿给债权人，单方要求原告按抵债价格进行销售，造成销售代理工作没有进展，给原告造成了重大损失。因被告分文未支付销售代理费给原告，原告于2014年9月20日制作了《武夷·紫阳古城项目销售代理费用结算报告》及明细表，对此前每月可结算的代理费进行汇总，合计代理费金额为2873616元，并通过公证的形式邮寄给被告，要求被告按合同约定于2014年10月10日前审核完毕，并于2014年10月15日前将代理费一次性支付给原告，被告于2014年9月23日收到公证函件，但置之不理。2014年10月30日，原告向被告邮寄催款函，但被告仍未作出任何表示。根据上述合同违约责任的约定，被告逾期支付代理费超过60日，原告可单方解除合同，截至2014年12月15日前，被告仍然未向原告支付分文销售代理费，故原告于2014年12月16日制作关于解除合同的通知函，正式通知被告解除双方签订的《代理合同》及《补充合同》，该通知函以公证方式送达给被告，被告于2014年12月17日收到该通知函。综上，被告未按约向原告支付销售代理费，构成违约，原告依据合同约定提出解除合同，被告应承担违约责任，向原告退还履约保证金并支付拖欠的销售代理费。请求人民法院判令：一、被告向原告返还履约保证金500万元，并支付该款自2014年12月18日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（计至2015年1月5日止为14000元）；二、被告向原告支付商品房销售代理费2872616元，并支付该款自2014年10月31日起至全部付清之日止按日万分之五计算的违约金（计至2015年1月5日止为94796.33元）。2015年2月2日，原告向本院提交申请，要求增加、变更诉讼请求。原告认为因《代理合同》约定，项目商铺代理佣金按实际销售金额乘以3.5%计取；原告于每月5日报送上月销售报表、销售业绩结算单及代理费用结算单，经被告审核后于每月10日前完成代理费的结算；被告应按本合同约定的条款向原告支付月代理费，若按合同约定时间逾期超过15天，则被告应按所欠款项的日万分之五支付滞纳金，逾期超过60天，可视为被告违约，原告有权单方提出解除合同，并有权向被告索赔延付款的双倍金额等合同内容。合同签订后，被告违约造成《代理合同》无法继续履行，遂原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告于2014年3月28日签订的《代理合同》、2014年3月29日签订的《补充合同》；二、被告向原告返还履约保证金500万元，并支付该款自2014年12月18日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（计至2015年1月5日止为14000元）；三、被告向原告支付商品房销售代理费233228.87元，并支付该款自2014年10月31日起至全部付清之日止按日万分之五计算违约金（计至2015年1月5日止为7696.55元）。被告华泰公司答辩称，《代理合同》、《补充合同》均为无效合同，被告无须承担返还履约保证金与支付商品房代理销售费的法律责任。被告法定代表人翁绳法于《代理合同》签订（即2014年3月28日）前就已经与原告达成合伙合意，利用其子翁其俊的名义与原告签订合伙协议。实际上该份合伙协议与《代理合同》均系同一日签订，这从被告提供的《补充合同》底部的备注时间中能够得到充分的证实。《代理合同》约定销售代理佣金为实际销售金额的3.5%，而《补充合同》却将这一系数变更为实际销售额的50%，短短24小时内作出如此极度不符合行业收费标准的变更，这足以证实原告与被告法定代表人为谋取利益，事前早已恶意串通。2014年5月29日，被告法定代表人以个人名义与他人签订《外拓独家推广协议书》，约项目房产由第三人销售，且已结清佣金。以上行为证明原告与被告法定代表人恶意串通赚取巨额差价，该合同均属无效合同，合同无效的后果应由恶意串通的原告和被告的法定代表人自行承担，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告仕博公司为证明其主张，向本院提交了证据一、2014年3月28日，原、被告签订的《代理合同》一份，以证明原、被告对委托销售房产面积、代理权限、代理费用、支付期限、履约保证金、违约责任等进行了约定。证据二、2014年3月29日，原、被告签订的《补充合同》一份，以证明双方对代理费的结算、支付方式、解除合同条件、违约责任等进行了重新约定，但该《补充合同》翁绳法没有按约报股东会确认。证据三、收款收据、转账凭条各一份，以证明原告依约向被告交付履约保证金500万元的事实。证据四、《紫阳古城代理销售房源、价格、面积汇总确认表》一份，以证明销售代理费的依据。证据五、（2014）××证内字第××号《公证书》一份，以证明被告未依约按月对原告报送的结算表进行审核，原告对此前每月可结算的代理费进行汇总，合计代理费金额为2873616元，并通过公证的形式邮寄给被告，要求被告按合同约定于2014年10月10日前审核完毕，并于2014年10月15日前将代理费一次性支付给原告，被告于2014年9月23日收到公证函件的事实。证据六、《武夷·紫阳古城项目催款函》、快递寄件单、快递查询单各一份，以证明被告未在2014年10月15日前依约将代理费支付给原告，原告于2014年10月30日再次函告被告于收函后三日内支付代理费2873616元，否则原告将按合同约定追究被告违约责任，被告于2014年10月31日收到函件的事实。证据七、（2014）××证内字第××号《公证书》一份，以证明被告违约逾期超过60日未付款，原告依据合同的约定向被告提出解除合同，于2014年12月16日向被告邮寄关于解除《代理合同》及《补充合同》的通知函，通知被告解除上述合同并要求被告收函后返还保证金500万元并支付代理费2872616元及按日万分之五计算的滞纳金，被告于2014年12月17日收悉该通知函的事实。证据八、《紫阳古城销售房源、价格、面积表》一份，以证明被告为了抵债需要，擅自大幅度提高销售单价，造成原告无法进行销售。证据九、武夷山市房地产市场管理中心出具的已备案房屋登记表、武夷山房地产信息网公布的武夷-山水名城（紫阳古城）项目备案登记情况表各一份，以证明被告违反合同的约定将委托给原告代理销售的房源以擅自提高的单价抵偿给债权人，并在房屋登记管理机关办理备案登记手续，现已无房可供代理销售，被告构成根本违约，双方签订的代理销售的合同无法继续履行。证据十、《紫阳古城商品房定购协议》二十二份、《武夷·紫阳古城商品房买卖合同、发票领取表》一份、《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》一份，以证明原告履行了代理销售的义务。证据十一、被告制作的《紫阳古城宣传广告》一份，以证明紫阳古城18号楼为酒店式公寓，采取购买返租的方式进行销售，1－3年每年返租5%，4－6年每年返租5.5%，7－10年每年返租6%合计十年返租的比例达到购房总价的55.5%。证据十二、《“紫阳古城”商品房认购书》二份，以证明被告所称的按五折销售的商品房，是原告按照被告制订的销售方案，经被告同意后与购买方协商按照十年返租50%直接抵扣购房款不再支付的方式进行销售，所签订的商品房认购协议书经被告方盖章确认，且原告代理销售的商品房，被告与购买方已签订正式的《商品房买卖合同》，开具正式购房发票，并在武夷山市房屋管理处办理了备案登记手续。证据十三、《华泰地产·紫阳古城营销中心工资发放表》三页，以证明原告支付销售代表工资，佐证原告聘请销售代表销售武夷·紫阳古城的房产。被告华泰公司质证认为，对证据一合法性持有异议，认为系无效合同。对证据二的合法性及复印文本的真实性持有异议，系无效合同，并且，结合被告提交的同一份《补充合同》来看，《补充合同》的底部是有备注的，而原告提交的这份是经过遮挡后复制的《补充合同》，原告进行遮挡是为了掩盖其早有预谋，与翁绳法恶意串通的事实。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为履约保证金系汇入翁绳法个人户头，被告并不知情。对证据四无异议，但对证明对象持有异议，同时认为这恰恰证实了项目房产的实际底价，原告通过签订补充合同的形式将销售底价直接降为此确认表的50%，与正常的市场行情极度不符。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，尽管原告采取了公证的形式，但事实上被告并未收到该结算报告，被告是在收到法院的应诉材料时才知道这两份合同的存在。通过原告附在结算报告后面的这份明细表，可以发现这些所谓已经出售的单位与正常的市场买卖明显不同，这些房屋都只支付了低额的定金，有两万的，三万的，五万的，最低的甚至还有一万的，定金与佣金的差距巨大，佣金远远高于定金。并且，被告事实上并未收取到任何关于表格单元的定金或购房款。尽管现在原告已经变更诉请，但其恶意串通的动机已经非常明显。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，被告并未收到，且属无效合同，被告无须支付代理费用。对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，理由同上，被告并未收到，且属无效合同，无须解除。对证据八的真实性、合法性、关联性以及证明对象均有异议，并非被告制作，且原告并未实际出售房屋，不存在无法销售的问题。对证据九的关联性及证明对象持有异议，两份合同均为无效合同，原告事实上也并未销售被告项目房产，并不存在被告违约的情形。对证据十的真实性、合法性、关联性均有异议，原告与翁绳法恶意串通，取得已盖章的空白认购书不难，原告并未实际销售房屋，且二十二份合同均为预约合同，并非正式的商品房买卖合同，关于定金的部分，被告更是分文未见。而领取表和结款明细表均为原告制作，被告未予认可。并且，通过这份补充证据六的明细表与证据五中的明细表比对，可以发现原告主张的其出售的单元由35套变为21套，这一变更足以证实原告对其主张是没有底气的。对证据十一的真实性、合法性、关联性均有异议，被告从未推行过以租金抵扣购房款的销售方案，原告提供这样随时可以印刷的宣传广告并不足以证实其与翁绳法之间不存在恶意串通的动机。对证据十二的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，被告为方便项目商品房的出售，办公室本就堆放着一叠空白的已经戳过合同专用章的商品房认购书，法定代表人兼总经理翁绳法私自取得这些认购书并不困难。其次，这两份“认购书”属于预约合同，而非正式的商品房买卖合同，并且其中约定买方应在2014年12月31日前付清全部售楼款项，但截止目前为止，被告并未收到该笔款项，事实上，被告对此也并不知情。再次，被告从未推出过以租金抵扣购房款的销售方案，认购书上的手写部分系原告及翁绳法与第三人恶意串通另行添加的，这严重损害了被告及其他股东的权益。对证据十三的真实性、合法性、关联性均有异议，同时认为即使原告提供了员工的工资表发放证明也不能证明原告销售了房屋，被告从不知情，也没有收到审核表和购房定金。本院分析认为，原告提供证据一、《代理合同》和证据二、《补充合同》与被告提供的证据可以相互印证，对这两份证据的真实性可以确认，应予以采信。原告提供证据三、银行转账凭证，可以证明原告缴纳保证金的事实，应予以采信。被告对原告提供的证据四的真实性无异议，该证据可以证实被告法定代表人翁绳法于2014年4月12日确认了紫阳古城房源、价格、面积的情况，应予以采信。原告提供的证据五、六、七系原告送达函件材料的相关情况，有公证书及快递签收回单可以证实被告分别于2014年9月23日收到了《武夷·紫阳古城项目销售代理费用结算报告》、2014年10月31日收到了《武夷·紫阳古城项目催款函》、2014年12月17日收到《关于解除〈武夷·紫阳古城委托代理合同〉及〈全程营销代理补充合同〉的通知函》，应予以采信。原告提供的证据八、《武夷·紫阳古城销售房源、价格、面积表》（2014年7月3日制作），翁绳法在表上签字确认，本院对该证据证实武夷·紫阳古城的部分房源价格存在变化，予以采信。原告提供的证据九、被告对该证据的真实性无异议，本院对武夷·紫阳古城的部分房源已备案登记出售予以采信。原告提供的证据十、《武夷·紫阳古城商品房定购协议》二十二份，因原告仅提供二十一份原件作为核对，本院对除第二期11栋112号商品房认购书以外的其它二十一份协议的真实性予以确认。而《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》（制表日期2015年1月29日）中二十一套商品房的实际销售金额与原告通过公证投递给被告的《武夷·紫阳古城项目销售代理费用结算报告》中附表《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》（制表日期2014年8月27日）中相同二十一套商品房的实际销售金额一致，因被告于2014年9月23日收取该报告后未及时发表异议，本院对《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》（制表日期2015年1月29日）的各项数额予以确认。《合同发票领取表》和二十一份认购协议、结款明细表可以相互印证，本院予以采信。原告提供的证据十一、《紫阳古城宣传广告》和证据十二、商品房认购协议书二份，以证明原告采用返租抵扣购房款的方式销售了部分房产是按照被告制订的销售方案。本院认为，返租抵扣购房款的销售方式在《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》（制表日期2014年8月27日）“抵扣房租期”一栏中有明确体现，同时被告提供证据六佣金结算明细表中亦体现“返租租期”“抵扣房租期”等栏目，故应对这两份证据予以采信。原告提供的证据十三、《华泰地产·紫阳古城营销中心工资发放表》（2014年5月、6月）有翁绳法的签字，本院予以确认，该证据与商品房认购协议中体现的销售代表可以相互印证，进一步证实原告按照合同约定销售紫阳古城的事实。被告华泰公司为证明其主张，向本院提供了证据一、《合作协议》一份，以证明被告法定代表人翁绳法以其子名义与原告恶意串通，签订合作协议，侵害被告及其股东利益。证据二、《代理合同》和《补充合同》各一份，以证明原告与被告法定代表人于2014年3月28日前已恶意串通，并在24小时之内以补充合同的方式将代理费用变更为销售额的50%，意图从中谋取巨额利润，被告提供的补充合同在最后一页底部是有备注的，签订的时间是3月28日而非29日。证据三、《紫阳古城代理销售房源、价格、面积汇总确认表》以及《武夷·紫阳古城项目截止2014-8-27结款明细表》各一份，以证明原告诉称其出售的18幢208单元至112单元等房屋的实际销售底价单价应为9600元至18380元不等，但原告与被告法定代表人合意将该底价单价变更为4800元，从中谋取巨额利润，严重侵害被告及其股东权益。证据四、中国建设银行卡客户交易查询单以及原告出具的《入股金证明》各一份，以证明2014年4月14日，被告法定代表人通过其本人银行账户将入股金（即保证金）转入原告账户，原告于当日出具证明，证实已收到该笔款项。证据五、《外拓独家推广协议书》一份，以证明2014年5月29日，被告法定代表人与第三人签订《外拓独家推广协议书》，约定由第三人独家销售武夷·紫阳古城项目。证据六、佣金结算单及电子银行回单，以证明武夷·紫阳古城项目18幢208、218、250、318单元均由第三人销售，且佣金已通过网银转账方式支付给第三人。原告仕博公司质证认为，对证据一的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，该合作协议与本案无关，系内部合伙的法律关系，不能证明原告与被告法定代表人恶意串通，损害被告及股东利益的事实。原、被告签订《代理合同》的时间为2014年3月28日，该份合作协议是在代理销售合同签订之后，原告为了减少投入，分散风险，寻找了合作方共同合作，履行代理销售合同，原告有权选定自愿投资的合作方作为内部股东，但原、被告签订的委托代理销售合同仍由原告履行，与其他内部股东无关，不存在恶意串通的问题，也不存在损害被告及股东利益的问题。对证据二《代理合同》、《补充合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告要证明的对象有异议，《代理合同》是由原、被告签订，被告加盖公司公章，没有证据表明该份合同是原告与被告法定代表人恶意串通签订，而且双方约定的代理费标准为实际销售金额的3.5%，完全符合市场行情标准，是公平合理的。其次，对《补充合同》的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该份《补充合同》是原告与被告法定代表人翁绳法协商提高销售佣金而签订，翁绳法在补充合同中承诺会开具公司股东决议对该补充合同进行确认，当时没有加盖被告公司公章，本案诉讼后，原告经与翁绳法及被告公司其他股东确认，该份《补充合同》翁绳法没有提交股东会决议认可，因此，原告认为该份补充合同的签订是翁绳法个人行为，并申请变更了诉讼请求，没有主张补充合同约定的销售代理费，关于该份补充合同约定的相关权利、义务原告将另行与翁绳法解决。对证据三的真实性、合法性没有异议，但对被告要证明的对象有异议。首先，结款明细表中原告依据补充合同制作，其中的销售底价4800元是翁绳法个人在补充合同中承诺的计算销售佣金的依据，被告变更诉请后并没有按补充合同约定计算销售佣金，且被告至今没有支付分文销售佣金给原告，不存在谋取巨额利润的问题，也没有侵害被告及股东权益。其次，原告制作结款明细表并按合同约定向被告主张支付销售佣金，被告若对佣金计算方式、数额有异议，应按合同约定期限进行审核并按审核后的金额支付代理佣金，但原告通过公证送达方式向被告寄送结款明细表，被告收到后没有审核，也没有支付，已构成违约。对证据四的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据与本案无关，也与被告无关，系原告与合伙股东之间的合伙投资法律关系，应由合伙人之间另行清算确定合伙盈亏情况。且该投资入股行为不能否认原、被告之前依法签订的销售代理合同，也不能证明《代理合同》是恶意串通签订。对证据五和证据六的真实性无法确认，且与原告无关，该外拓协议书所涉及的四套房产属于原告独家销售代理的范围，被告另行委托他人代理销售，违反合同的约定，不影响原告按照双方签订的委托代理销售合同计算代理销售佣金。本院分析认为，被告提供的证据一《合作协议》，原告对其真实性、合法性均无异议，该证据对原告与案外人刘龄君、翁其俊（翁绳法之子）就营销代理武夷·紫阳古城项目达成合作协议具有证明力，本院予以采信。被告提供的证据二、《代理合同》和《补充合同》的真实性，原告不持异议，可以确认。同时被告提供的《补充合同》比原告提供的更加真实完整，《补充合同》应以被告提供的为准。被告提供的证据三《紫阳古城代理销售房源、价格、面积汇总确认表》和《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》（制表日期2014年8月27日）与原告提供的证据一致，本院予以确认。原告对被告提供的证据四的真实性没有异议，该证据与《合作协议》相互印证，本院予以采信。被告提供的证据五、六，系被告法定代表人与案外人戴毅勇签订的《外拓独家推广协议书》及结算明细表等，可以证实被告于2014年5月29日委托了案外人戴毅勇销售紫阳古城项目，并支付了提成佣金费用。经审理查明，2014年3月28日，原、被告签订了《代理合同》。该《代理合同》约定，甲方（被告）委托乙方（原告）独家对“武夷·紫阳古城”项目进行营销策划和销售代理；乙方缴纳履约保证金500万元；乙方的代理佣金按实际销售金额×3.5%计取；乙方于每月5日前报送上月销售报表、销售业绩结算单及代理费用结算单，经甲方审核后于本月10日前完成代理费结算；甲方应按本合同约定的条款按时向乙方支付代理费，若按合同约定时间逾期超过15天，则甲方应按所欠款项总额的日万分之五向乙方支付滞纳金，逾期超过60天，乙方可视为甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，并有权向甲方索赔延付款的双倍金额等。2014年3月29日，被告法定代表人翁绳法与原告签订了《补充合同》，该合同约定，翁绳法应开具公司股东决议书（即被告华泰公司股东同意翁绳法作为本委托房产全权代表人）才能成为甲方有效人。2014年4月15日，原告法定代表人庄朝阳将500万元转入被告法定代表人翁绳法账户。2014年6月-7月，原告的销售代表就武夷·紫阳古城销售项目促成被告与购房人王起仁等达成了二十一套商品房定购协议。2014年9月22日，原告邮寄《武夷·紫阳古城项目销售代理费用结算报告》及明细表，对此前每月可结算的代理费进行汇总，要求被告按合同约定将代理费支付给原告，被告于2014年9月23日收到函件。2014年10月30日，原告向被告邮寄催款函，被告于2014年10月31日收到催款函。2014年12月16日，原告向被告制作关于解除合同的通知函，通知被告解除双方签订的《代理合同》及《补充合同》，被告于2014年12月17日收到该通知函。另查明，2014年3月29日，原告与案外人刘龄君、翁其俊（翁绳法之子）达成《合作协议》，就武夷·紫阳古城营销代理达成合作协议。2014年4月14日，原告出具证明，确认收到翁绳法交纳的共同投资武夷·紫阳古城销售代理保证金的入股金255万元。2014年5月29日，翁绳法与案外人戴毅勇签订《外拓独家推广协议书》，约定由乙方（戴毅勇）对武夷·紫阳古城进行销售，合作期限为六个月。本院认为，本案争议的焦点为：一、《代理合同》和《补充合同》的效力；二、关于《代理合同》和《补充合同》的解除问题；三、被告是否应返还履约保证金，及支付销售代理佣金。一、关于《代理合同》和《补充合同》的效力问题。原、被告于2014年3月28日签订的《代理合同》，双方皆盖公章认可，系原、被告的真实意思表示，该《代理合同》不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予以认可。本案被告作为合同当事人，不符合《合同法》规定的损害第三人利益的情形，故被告提出其法定代表人翁绳法与原告存在恶意串通的主张，依据不足，不能成立。而原告与翁绳法于2014年3月29日签订的《补充合同》约定，翁绳法须得到被告股东会的授权，该《补充合同》是一个附生效条件的合同。因翁绳法未得到股东会的书面追认或否认，故该《补充合同》成立但未生效。二、关于《代理合同》和《补充合同》的解除问题。根据《代理合同》的规定，原告依约履行了代理销售的义务，被告应履行及时支付销售佣金的义务。2014年9月23日，被告收到了原告要求付款的通知，但未及时审核款项并支付，其行为已构成了违约。根据合同约定，逾期超过60天。原告有权单方提出解除合同，并要求支付违约金。现被告于2014年12月17日收到了原告要求解除合同的通知，未在法定期限提出异议，应认定2014年12月17日，原、被告双方签订的《代理合同》已经解除，无须再判决解除。故原告又提出诉请解除合同，不能得到支持。而《补充合同》未生效，亦不存在解除问题。所以原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。三、被告是否应返还履约保证金，及支付销售代理佣金。因《代理合同》已依法解除，被告应于合同解除之日起返还履约保证金。而履约保证金是依据合同的约定打入指定账户，故被告关于因法定代表人翁绳法收取该履约保证金，被告不负返还义务的辩解理由，不能成立。原告的第二项诉讼请求，要求被告返还履约保证金500万元，并支付该款自2014年12月18日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，依法应予支持。原告提供了《武夷·紫阳古城商品房定购协议》二十一份、《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》、《合同发票领取表》、《华泰地产·紫阳古城营销中心工资发放表》、武夷山房地产信息网公布的项目备案登记情况等相关证据，形成证据优势，足以证明其如约完成了销售二十一套房产的合同义务。被告在收到《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》未及时提出异议，又采用“不存在抵扣房租的销售方式”的主张以否认与原告形成委托销售合同法律关系，该主张经审查亦不能成立。至于被告主张其与案外人戴毅勇签订《外拓独家推广协议书》，是被告另行委托的权利，不足以反驳其与原告不存在商品房委托代理销售法律关系。故，本院对原告要求被告依约支付销售代理佣金，予以支持。而销售代理佣金的具体计算方式，按照《武夷·紫阳古城项目截止2014-08-27结款明细表》（制表日期2015年1月29日）中二十一套商品房的实际销售金额×3.5%得出数额为233228.87元。因被告未依约支付代理费用，已构成违约。现原告依合同约定要求被告支付违约金，并无不当。被告于2014年9月23日收到了原告要求结算的报告，本应于2014年10月15日前支付代理费用。故原告的第三项诉讼请求，要求被告向原告支付商品房销售代理费233228.87元，并支付该款自2014年10月31日起至全部付清之日止按日万分之五计算违约金，应予支持。据此，依照《中华人民共同国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告武夷山市华泰房地产开发有限公司向原告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司返还履约保证金500万元，并支付该款自2014年12月18日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告武夷山市华泰房地产开发有限公司向原告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司支付商品房销售代理费233228.87元，并支付该款自2014年10月31日起至全部付清之日止按日万分之五计算的违约金；三、驳回原告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司的其它诉讼请求。如果被告武夷山市华泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48432.6元，保全费5000元，由被告武夷山市华泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长 朱文如代理审判员 夏 雯代理审判员 黄清曙二〇一五年七月十三日书 记 员 林卓丽本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”