（2015）崆民初字第533号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-11-26
案件名称
李理亮与李小龙房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
平凉市崆峒区人民法院
所属地区
平凉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
平凉市崆峒区人民法院民 事 判 决 书（2015）崆民初字第533号原告李理亮。被告李小龙。原告李理亮与被告李小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李理亮到庭参加诉讼，被告李小龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2008年5月，原告因经营服装之需要，与被告就位于中山街76号门面房承租达成租赁协议，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限自2008年8月16日起至2013年5月20日止，合同期为五年，每年租金39000.00元，押金5000.00元。合同履行过程中，经原被告协商，从2011年9月25日起每年租金又加收10000.00元。另外，2013年1月16日，被告向原告提前收取了2013年至2014年8月16日房屋租赁费49000.00元。2013年5月，中山街76号门面房所有权人朱军平以被告在承租期内未经其同意，擅自拆掉一楼房屋的东、西、北墙，转租给第三方使用，且合同已到期为由，向崆峒区人民法院提起诉讼，要求被告交回房屋，承担租赁费用。2013年6月24日崆峒区人民法院作出（2013）崆民初字第1089号民事判决书，判令被告向朱军平交回房屋，并承担租赁期限届满至实际交还房屋期间的使用费。2013年8月27日，原告承租的房屋被崆峒区人民法院依法执行收回。此后，原告要求被告退还多收取的2013年至2014年8月16日的房屋租赁费49000.00元以及押金5000.00元，但被告迟迟不予退还。原告认为，朱军平与被告之间的《房屋租赁合同》已于2013年5月20日到期，且期满后房屋已被法院执行交回给房屋所有人朱军平，被告多收取的49000.00元房屋租赁费已无合法根据，就应当退还给原告，被告迟迟不予退还的行为，已经侵犯了原告的权益，故原告依法提起诉讼，要求被告退还多收取的租赁费49000.00元，退还押金5000.00元，合计54000.00元。被告李小龙未应诉答辩。原告为证实其主张，向法庭提交的证据有：1、房屋租赁合同及押金收条各1份。证明：原被告于2008年5月19日签订房屋租赁合同，约定双方权利义务以及原告向被告缴纳房屋押金5000.00元的事实。2、（2013）崆民初字第1089号民事判决书1份、租金收条3份、交回承租房屋收条1份。证明：双方发生纠纷的原因和过程。其中，2013年1月16日的收条，证明被告收取了2014年8月16日以前的房租49000.00元，2013年8月27日经法院执行原告将承租的房屋交回了被告，因此，2013年8月27日以后至2014年8月16日原告实际并未使用被告的出租房屋，此期间354天的房租费被告应该退还，即退还多收取的租金47523.29元（49000元／365天×354天）。被告李小龙未向法庭提供证据。经本院审查，原告提供的以上证据，真实合法，本院对以上证据的证明力予以确认。根据当事人的陈述、举证和本院对证据的认证，本院确认的案件事实如下：位于崆峒区中山街临街84—86号楼房一楼一间及二、三楼楼房房系案外人朱军平的房产。2008年5月19日，朱军平与被告李小龙签订房屋租赁合同，约定朱军平将其位于崆峒区中山街临街84—86号楼房一楼一间及二、三楼楼房整层租赁于被告李小龙使用，租赁期限为五年，自2008年5月20日起至2013年5月20日止，年租金70000.00元。同日被告李小龙与原告签订房屋租赁合同，将其承租朱军平的房屋中45.50㎡的房屋及一楼后3间房屋转租给原告，租赁期限为五年，自2008年5月20日起至2013年5月20日止，年租金39000.00元，并交押金5000.00元，每年5月20日交清当年租金。后又将2011年9月25日以后的租金变更为每年49000.00元。另外，2013年1月16日，被告向原告提前收取了2013年至2014年8月16日房屋租赁费49000.00元。2013年5月，朱军平以租期届满为由向本院起诉，要求被告交回房屋，承担租赁费用。2013年6月24日崆峒区人民法院作出（2013）崆民初字第1089号民事判决书，判令被告向朱军平交回房屋，并承担租赁期限届满至实际交还房屋期间的使用费。2013年8月27日，原告承租的房屋被崆峒区人民法院依法执行收回。此后，原告要求被告退还多收取的2013年至2014年8月16日的房屋租赁费以及押金5000.00元，被告不予退还，酿成纠纷。另查明：2013年8月27日以后至2014年8月16日期间354天的房租费为47523.29元（49000元／365天×354天）。本院认为：原被告之间签订的房屋租赁合同于2013年5月20日到期，到期后，双方虽未续签书面合同，但被告向原告又交了一年的房租49000.00元，双方形成了事实上的租赁合同。该合同签订时未经原房东同意，被告无转租房屋的权利，在被告转租期间，原房东起诉收回了被告转租的房屋，故原被告之间形成的事实上的租赁合同应为无效合同，无效合同自始无效。2013年8月27日，原告承租的房屋被崆峒区人民法院依法执行收回，在此之前的房租应由原告承担，此后的房租及押金应由被告退回原告。故原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：限被告李小龙于本判决生效后十日内向原告李理亮退还房屋租赁费47523.29元，押金5000.00元，共计52523.29元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告李小龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长 马明海代理审判员 徐筱娟人民陪审员 贾国丽二〇一五年七月十三日书 记 员 李春辰 百度搜索“”