（2015）厦民终字第2169号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-08-05
案件名称
天垣（厦门）资产管理有限公司与厦门灿坤实业股份有限公司物权保护纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天垣（厦门）资产管理有限公司,厦门灿坤实业股份有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2169号上诉人（原审被告）天垣（厦门）资产管理有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人陈建瓯，执行董事。委托代理人赵曦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门灿坤实业股份有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人潘志荣，董事长。委托代理人林榕华，福建理则达律师事务所律师。上诉人天垣（厦门）资产管理有限公司（下简称天垣公司）因与被上诉人厦门灿坤实业股份有限公司（下简称灿坤公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第5635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年10月30日，灿坤公司起诉请求判决：一、排除妨害、恢复灿坤湖里厂区围墙原状；二、天垣公司停止侵害、归还场地（合同附件一平面图黄色区域）；三、天垣公司承担本案全部诉讼费。原审庭审中，灿坤公司将诉讼请求变更为请求判决：一、排除妨害、恢复灿坤湖里厂区围墙原状（厦门市湖里区兴隆路88号厂区西北场地的围墙）；二、天垣公司承担本案全部诉讼费。原审法院查明，2013年6月26日，灿坤公司（甲方）与天垣公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市湖里区兴隆路88号厂区内西北角场地，面积约1.5万平方米以现状提供给乙方使用，租赁范围以“附件一”图纸红线标示的区域为准（黄色区域为乙方管理区域，附属设施见清单）；租赁范围不包括屋面、围墙、绿地（树木）、厂区内道路、消防通道、停车场等公共区域，乙方在确保消防安全的前提下，书面征得甲方同意后可临时使用，但乙方应另向甲方支付使用费；租赁期限自2013年7月1日起至2018年9月30日止。《场地租赁合同》附件一的图纸中备注：“1、红线内场地为租赁区域、占地面积约10600平方米；黄线内场地租赁期间由乙方管理，占地面积约4800平方米。2、黄线内绿化等应维持现状。3、厂区围墙、道路不属租赁范围。”原审法院另查明，灿坤公司于1996年2月12日取得厦门市湖里区兴隆路以南（东至华荣路，西至华泰路，南至宜宾路，北至兴隆路）地块的土地使用权。灿坤公司提交现场照片、厦门运生通达汽车服务有限公司2014年10月30日的《呈报函》、灿坤公司对厦门运生通达汽车服务有限公司2014年10月30日的《呈报函》的答复、关于立即恢复围墙原状并归还厂区西北场地的函之二、报警回执等用于证明拆除围墙的原状与现状及天垣公司指示厦门运生通达汽车服务有限公司实施拆除厂区围墙等侵权行为的事实，天垣公司对现场照片和《呈报函》的真实性不予认可，对答复函的真实性确认，但认为与本案没有关联性。天垣公司提交现场照片用于证明华泰路灿坤厂区西围墙原状即存在一扇大门，兴隆路北围墙出现墙皮脱落、墙体开裂等现象，已是危墙，天垣公司只是进行修缮，灿坤公司对涉及西围墙、北围墙照片真实性不予确认。原审庭审中，天垣公司陈述：天垣公司将讼争厂区华泰路西围墙原来的门进行改造成可以出入的门，以及将讼争厂区兴隆路北围墙部分拆除、修缮，并安装了栅栏，具体拆墙时间不清楚；天垣公司同意恢复讼争厂区兴隆路北围墙，但华泰路西围墙因没有拆除，不同意恢复。原审法院认为，本案系物权保护纠纷。《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。《场地租赁合同》明确约定租赁范围不包括讼争场地的屋面、围墙、绿地等公共区域，天垣公司辩称该条款违反法律规定应认定无效，理由不充分，不予采信。庭审中天垣公司自认其将讼争厂区华泰路西围墙原来的门进行改造，并将讼争厂区兴隆路北围墙部分拆除，而上述范围不在双方《场地租赁合同》的租赁范围内。灿坤公司作为讼争场地的土地使用权人，有权要求天垣公司恢复灿坤湖里厂区围墙原状（厦门市湖里区兴隆路88号厂区西北场地的围墙），灿坤公司相应主张有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：天垣（厦门）资产管理有限公司应于判决生效之日起十日将灿坤湖里厂区围墙（厦门市湖里区兴隆路88号厂区西北场地的围墙）恢复原状。宣判后，天垣公司不服，向本院提起上诉。上诉人天垣公司上诉称，一、原审判决并未查明天垣公司与灿坤公司签订的《场地租赁合同》中所涉及的围墙的具体情况，所作出的判决无执行性。1、租赁合同所涉租赁场地仅两段围墙，分别为华泰路围墙及兴隆路围墙。根据天垣公司提供的证据，可证明：（1）华泰路围墙并未予以拆除，相反，为了便于通行，天垣公司还对该段围墙进行修缮，将原本就存在的围墙大门进行美化，并且，已获得相关市政园林部门的同意。（2）天垣公司同时也提交充分的证据对兴隆路围墙的相关情况予以证明，正是由于该段围墙年久失修，大段墙面存在着开裂、墙皮脱落等现象，且该段围墙处于兴隆路行人要道。为避免往来行人及附近居民不因危墙遭受身体伤害或损失，并从美化园区、配合社区建设等角度考虑，天垣公司对兴隆路围墙进行了修缮，并加装了栅栏等防止出现安全隐患。2、原审未考虑上述情形，甚至未在判决中对应恢复的围墙作出明确界定，或至租赁场地现场查看围墙的具体状况，单方面认为天垣公司应承担侵权责任，于法不符。3、原审将导致无法执行的情况出现，理由是，原审要求天垣公司将围墙恢复原状，而实际上，天垣公司无法将现有已修缮好的围墙恢复至之前的危墙状态。原审无视实际情况，未充分考虑双方的合法权益，径直下判，反而无法达到息讼止争的目的，甚至有可能造成新的诉讼或给第三人造成重大损失或伤害。二、租赁合同中相关条款应是无效条款，原审适用法律错误，应予以纠正。租赁合同是灿坤公司提供的格式合同，根据合同第一条第一款：“租赁范围不包括屋面、围墙、绿地（树木）、厂区内道路、消防通道、停车场等公共区域”及附件一“3、厂区围墙、道路不属租赁范围”的约定，如严格遵守上述条款，则明显排除了天垣公司在租赁范围内通行、停车等权利，甚至在围墙已成危墙、有可能给天垣公司或第三人造成损失的情况下无法自我救济。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故租赁合同第一款第1条及附件一的相关条款应为无效条款。原审未对合同相关条款作出正确分析，未将明显无效的条款予以认定无效，明显存在错误，应予以改判。综上所述，原审认定事实存在重大错误，作出的判决无法执行，适用法律错误，请求依法改判驳回灿坤公司的原审全部诉讼请求。被上诉人灿坤公司答辩称，天垣公司的上诉请求无法律依据，原审判决正确，应予维持。经审理查明，对原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。另补充查明，根据双方当事人提供的图片和本院现场勘察，讼争厂区临兴隆路北围墙段原为实体墙，现部分拆除并安装铁栅栏；讼争厂区临华泰路西围墙段原有一扇铁门，现予以拆除并安装车辆出入闸口。本院认为，灿坤公司和天垣公司所签署的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容符合法律法规规定，应为有效合同。该合同条款并非当事人为了重复使用而预先拟定的、在订立合同时未经协商的条款，有关约定亦未排除天垣公司正常使用公共区域的权利，故天垣公司关于合同条款无效的主张缺乏法律依据，双方应依约履行合同。因天垣公司在未取得权利人灿坤公司同意的情况下，擅自将讼争厂区的围墙进行拆除和改造，侵犯了权利人灿坤公司的合法权益，灿坤公司有权要求天垣公司恢复围墙原状。至于天垣公司主张围墙年久失修存在安全隐患、其系为了避免行人遭受身体伤害或损失才将围墙进行拆除和改造，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。根据围墙改造情况，不存在天垣公司所述无法恢复之情形，故天垣公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人天垣（厦门）资产管理有限公司的上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人天垣（厦门）资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 宁审 判 员 李向阳代理审判员 章 毅二〇一五年七月十三日书 记 员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：