（2015）闵民五（民）初字第1134号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2016-01-04

案件名称

王翠华、奚南军与上海畅购企业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王翠华,奚南军,上海畅购企业服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2015）闵民五（民）初字第1134号原告王翠华，女，1958年4月30日出生，汉族，住上海市闵行区。原告奚南军，男，1982年1月16日出生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托代理人王安辉，上海胜杰律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。被告上海畅购企业服务有限公司，注册地上海市杨浦区。法定代表人刘荣娟，总经理。委托代理人江林根，男。委托代理人杨焕玲，女。原告王翠华、奚南军与被告上海畅购企业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人陈慧玲，被告委托代理人江林根、杨焕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年签订房屋租赁合同，原告将位于闵行区石屏路XXX号房屋出租给被告使用，合同期为3年，前两年的月租金为5，800元，第3年的月租金为6，100元。合同期内，被告按约支付租金。2013年4月15日，合同到期，原、被告沟通协商重新签订租赁合同，被告却一直以种种理由推脱，并继续使用上述房屋至今。被告自2013年4月16日起，未再支付租金。原告认为，双方合同到期后虽未续约，但被告继续使用房屋，双方之间建立了不定期租赁合同关系。由于被告不支付租金，原告可随时解除合同。现要求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告于判决生效后1个月内搬离上述房屋；3、被告支付原告自2013年4月16日起至实际搬离之日为止的房屋租金（每月以6，100元计）；4、被告支付原告垫付的电费373.05元、水费30元；5、被告支付违约金6，100元。被告辩称，原、被告之间的租赁合同于2013年4月到期后，未再续约。被告曾通知原告就是否续租及相关事宜的处理进行约谈，但原告一直不到场。由于合同已到期，故原、被告之间不存在合同关系，故被告搬场。被告通知原告交接房屋，但原告不到场，无法将房屋钥匙交给原告。被告承租房屋用于销售“畅购”消费卡，且由营业员承包，故在租赁合同到期后，被告不知道营业员与原告如何交涉。至于在租赁期满后营业员自行在涉案房屋内继续售卡系营业员个人行为，与被告无关。原、被告的合同早已到期，何况原告也一直未向被告催讨房租。目前被告由于资金链断裂而停止经营，政府部门成立工作组进驻被告，封存了公司的资料和银行账户。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告王翠华、奚南军系闵行区石屏路XXX号房屋的产权人。2010年4月13日，原告王翠华作为出租人（甲方）、被告上海畅购企业服务有限公司作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租上述房屋，双方约定，租期为2010年4月16日至2013年4月15日；租金每月5，800元，每三个月为一期，每期提前5天支付；第三年起每月租金为6，100元；租赁保证金为5，800元，当租赁关系到期时，甲方无息退还乙方；乙方应承担租赁期内的物业管理费、水电费、租金收入的营业税等费用；租赁到期，乙方应在当天将承租房屋空出以及设备无损坏的交还给甲方；任何一方未按合同履行，导致中途终止合同，并且过错方未能得到对方谅解，视为违约，双方同意违约金为一个月租金即5，800元。合同签订后，原告王翠华将房屋及房屋内的办公设备交付给被告，被告承租房屋后用于对外销售消费卡。双方按约履行了各自义务。合同到期后，双方未签约，被告也未将房屋退还原告，亦未再向原告支付任何费用。原告支付了2014年12月至2015年3月期间的电费373.05元，支付了2014年12月至2015年2月的水费30元。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，在提起本案诉讼前，未通知被告解除合同，故以本案的起诉状副本送达被告之日为合同解除之日。另，原告表示，在合同于2013年4月15日到期后，双方一直进行磋商，但磋商未果，被告一直推脱不续签合同也不支付租金，故原告认为双方之间建立了不定期租赁合同关系。关于被告支付的保证金可冲抵租金。被告则表示，由于公司与营业员之间是采用承包制，故租赁合同到期后营业员继续在房屋内售卡是营业员自己的行为。上述事实，由原告提供的涉案房屋产权证、原告王翠华与被告签订的租赁合同、电费和水费发票、照片以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告王翠华与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同明确出租方为王翠华，原告奚南军并非出租方，按照合同相对性原则，奚南军不是租赁合同的一方主体，不享有合同权利，无权依据租赁合同向被告主张相关权利。原告王翠华与被告签订的租赁合同到期后，按原告所述，双方就续签合同的相关事宜进行了磋商，但磋商未果，被告既不签合同，也不支付房租。而按被告陈述在合同到期后，双方即不再有合同关系，由于原告不配合而导致无法向原告交付房屋钥匙。因此，双方对于合同到期是否续租并未达成合意，被告未支付过租金，原告也从未收到租金，双方不存在不定期租赁合同关系。原告关于在租赁合同到期后，双方之间又形成了不定期租赁合同关系的意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告在庭审中表示，在合同到期后，其营业员继续使用房屋对外销售公司的消费卡，系营业员的个人行为，与被告公司无关。显然，在合同到期后，房屋确实由被告的营业员在继续使用。被告与其营业员之间虽然采用承包制，但并不能以此否定营业员与被告之间的关系，营业员在涉案房屋内对外售卡是职务行为。被告表示在合同期满后通知原告到场交还房屋，而原告不愿到场导致无法交付房屋钥匙的相关意见，缺乏证据证明，本院不予采信。合同到期后，被告应当将房屋及时返还原告，未能按期返还的，则应支付房屋使用费，以及使用房屋期间产生的水、电费。房屋使用费按合同约定租金标准计算。原告表示被告支付的租赁保证金5800元可冲抵相应的租金的意见，本院予以准许。2013年4月16日至2015年7月15日期间的房屋使用费为164，700元，扣除保证金5，800元，被告应付使用费为158，900元。对于此后的房屋使用费，由被告按租金标准支付。由于在租赁合同到期后，双方并未就续约达成合意，即未建立不定期租赁合同关系，现原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海畅购企业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区石屏路XXX号房屋，将房屋返还原告王翠华；二、被告上海畅购企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王翠华自2013年4月16日起至2015年7月15日止的房屋使用费人民币158，900元（已抵扣保证金5，800元）；并支付原告王翠华自2015年7月16日起至实际返还房屋之日为止，按6，100元／月为标准计算的房屋使用费；三、被告上海畅购企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王翠华电费373.05元、水费30元；四、驳回原告王翠华的其余诉讼请求；五、驳回原告奚南军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，608.06元，减半收取计1，804.03元，由原告王翠华负担72.16元，被告上海畅购企业服务有限公司负担1，731.87元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　邹巧弟二〇一五年七月十三日书记员　　钱　洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。来源：百度“”