（2015）宣汉民初字第743号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-28
案件名称
冉瑞华与范绍兵农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宣汉县人民法院
所属地区
宣汉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冉瑞华,范绍兵
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省宣汉县人民法院民 事 判 决 书（2015）宣汉民初字第743号原告：冉瑞华，男，生于1973年10月3日，汉族，住四川省宣汉县。委托代理人：李海燕，宣汉县恒河法律事务所法律工作者。被告：范绍兵，男，生于1964年8月7日，汉族，住四川省宣汉县。原告冉瑞华与被告范绍兵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由审判员熊正军担任审判长，与人民陪审员金玉明、王寿全组成合议庭，书记员刘德权担任法庭记录，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告冉瑞华及其委托代理人李海燕到庭参加诉讼，被告范绍兵经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告冉瑞华诉称：2013年2月23日，原告在被告范绍兵处购买其改建的四楼一号住房一套，双方签订《购房协议》。当天，原告给付购房款85000元。后被告范绍兵所建房屋被政府叫停，至今没有修建。2014年1月28日，被告范绍兵书写补充协议，承诺退房款和支付利息。此后，被告范绍兵外出下落不明。现请求人民法院依法判令双方所签的房屋买卖合同无效；返还原告购房款85000元，并从2013年2月23日起按中国人民银行同期贷款利息计算资金利息至还清为止。其提供的证据为：1、原告冉瑞华的身份证复印件、被告范绍兵人口信息打印件，以证实双方当事人的身份情况，是适格诉讼主体资格的事实；2、购房协议、补充协议、收条、房屋现状照片原件和建房还房协议、补充协议复印件，及调查李武云、杨登明、唐兴益笔录原件，以证实双方签订购房协议、支付购房款和被告范绍兵在李武云地基上建房、停工的情况等事实。被告范绍兵经公告传唤，未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。经本院庭审，原告冉瑞华提供的身份证复印件、人口信息打印件、购房协议、补充协议、收条、房屋现状照片原件、建房还房协议、补充协议复印件、调查李武云、杨登明、唐兴益笔录原件，被告范绍兵经公告传唤未到庭进行质证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告范绍兵应承担不质证的不利后果，对原告冉瑞华上述证据材料的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。经审理查明：2013年1月29日，宣汉县东乡镇大梁村3组村民李XX因农村宅基地建房与被告范绍兵签订了《建房还房协议》，约定“一、乙方（建筑人范绍兵）建房地址、结构、时间、楼层、幢数：1.乙方建房地址：宣汉县东乡镇大梁村3组小地名陈家坡。2.乙方建房结构：砖混水泥结构。3.乙方建房时间：2013年旧历正月内动工。4.乙方建房楼层：6＋1楼层。5.乙方建房幢数：暂预计一单元半。二、双方协商同意：乙方修建甲方（李XX）该处房子，由甲方出建房土地（土地面积不限）建房名额及建房资料，乙方负责建房资金、材料、机械设施设备、工匠等一切费用，实行全额投资修建，甲方只负责协助配合，互不计报酬。五、双方协商同意，乙方在此处建房竣工后，乙方无偿偿还甲方的2个门市位置在靠砖厂方向并列两个门市，住房位于2楼1号、3楼1号、4楼1号（该住房保持在100㎡内，包括公摊面积在内），并双方协商同意，现修的一单元半的天盖一单元属甲方所有，甲方必须保证顶楼住户不漏雨，凡发生漏雨现象，一律由甲方负责。乙方一概不管，还的房子门市必须是毛坯清水房。八、双方协商同意，乙方偿还清甲方的住房门市后，所剩的住房门市一律归乙方所有，甲方许可乙方变卖、居住、转让、继承，并卖房时，甲方必须到场签字盖印，不计工时，并双方协商同意，乙方修建的房子若遇国家清理，所发生的费用一律由乙方承担，甲方一概不管。”此后，被告范绍兵开始进场施工。同年2月23日，被告范绍兵与原告冉瑞华签订《购房协议》，内容为“甲方：东乡镇拱桥村XX社范绍兵乙方：冉瑞华关于范绍兵在南岸社区七组李XX私有改建房一幢，因资金缺钱，须要房屋出售给乙方冉瑞华，房价为120000元，大写壹拾贰万元整，冉瑞华楼房为4楼1号住房一套，关于2013年2月23日交85000元，大写捌万伍仟元。在4楼板盖完后一次性付下欠款4万付清。户属设施款不能在住户多收一分钱，交购房款按收据为准，交清房屋款从新写正式合同。甲方：范绍兵乙方：冉瑞华2013年2月23日”。同日，原告冉瑞华给付购房款85000元，被告范绍兵出具了收条，内容为“今收到冉瑞华现金85000元，大写（捌万伍仟元）整。收款人：范绍兵2013年2月23日”。2013年5月停工至今。2014年1月28日，原告冉瑞华因被告范绍兵没有按照约定交房，要求退款。被告范绍兵出具《补充协议》一份，内容为“兹有宣汉县东乡镇南岸社区七组李XX的地皮，情因事范绍兵承建，由于政府两危的情况下，原写的协议延期。2014年两危过了，马上就修建（注：别人动工，我就动工）。如果不动工，连本息按国家银行计算利息。范绍兵保证年前各人来装房子。范绍兵亲笔2014年元月28日”。2015年1月中旬，被告范绍兵与家人一起外出。原告冉瑞华起诉来院后，本院于2015年4月2日通过《四川法制报》发出公告，送达起诉状副本和传票等法律文书。同时查明，2012年7月23日，宣汉县房屋安全鉴定办公室以宣房鉴发（2012）46号“关于李XX私有房屋安全技术鉴定的通知”确认李XX位于东乡镇大梁村七社私有房屋为（D级）危险房屋，停止使用。2012年7月6日至2014年7月28日期间中国人民银行同期一年至三年期贷款年利率6.15%。上述事实，有当事人提交的上述证据、当事人的陈述在案佐证。本院认为：李XX在其宣汉县东乡镇大梁村3组小地名陈家坡的农村宅基地建房，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，农村宅基地使用权的主体是特定的本农村集体经济组织的成员，本农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。被告范绍兵不是宣汉县东乡镇大梁村的集体经济组织成员，无权使用李XX农村宅基地修建房屋并对外出售，且原告冉瑞华也不是宣汉县东乡镇大梁村的村民，也不能购买其他经济组织的农村宅基地房屋。原告冉瑞华与被告范绍兵签订购买李XX农村宅基地房屋的《购房协议》违反法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方所签订的购买农村房屋协议无效。原告冉瑞华主张与被告范绍兵签订的《购房协议》无效的诉讼请求成立，本院予以支持。原告冉瑞华与被告范绍兵签订的《购房协议》自签订之日起无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告范绍兵无权处分其他集体经济组织成员的农村宅基地使用权，有过错，依法应返还无效合同所收取的原告冉瑞华购房款85000元，并按中国人民银行同期同类贷款年利率6.15%，承担从收款之日（即2013年2月23日）起至还清之日止的购房款利息。原告冉瑞华主张被告范绍兵返还购房款85000元及资金利息的诉讼请求成立，本院予以支持。被告范绍兵经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法适用缺席判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告冉瑞华和被告范绍兵于2013年2月23日签订的《购房协议》无效。二、被告范绍兵在本判决发生效力后十日内返还原告冉瑞华的购房款85000元及资金利息（其利率按中国人民银行同期同类贷款年利率6.15%，从2013年2月23日起计算至还清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，由被告范绍兵负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长 熊正军人民陪审员 金玉明人民陪审员 王寿全二〇一五年七月十三日书 记 员 刘德权1 来源：百度搜索“”