（2015）中民二初字第153号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-08-17
案件名称
郑州开元物业管理有限公司与张黎物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州开元物业管理有限公司,张黎
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2015）中民二初字第153号原告郑州开元物业管理有限公司。法定代表人谢利卿，职务总经理。委托代理人郭志彦，河南中砥律师事务所律师。委托代理人韩朝辉，该公司员工。被告张黎，女，汉族，1974年3月7日出生。原告郑州开元物业管理有限公司诉被告张黎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州开元物业管理有限公司委托代理人郭志彦，被告张黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州开元物业管理有限公司诉称，被告系原告所服务的郑州市某小区的业主，被告在2002年7月30日与郑州开元物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方就物业费用和违约金等事项做了书面约定。协议签订后，原告依约提供了物业服务，而被告自2005年8月1日至今一直未交物业服务费。其间虽经原告多次书面催交，但被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，请求依法判令：被告向原告支付所欠物业服务费3495.8元，违约金10000元，共计13495.8元；被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：被告向原告支付物业服务费3957.5元（从2005年8月1日计算至2015年6月30日），违约金9538.3元，合计13495.8元；案件受理费由被告负担。被告张黎辩称，原告提供的物业服务差，不符合《前期物业管理协议》的约定，亦不符合物业费的收取标准；原告占用业主公共区域的费用不公开以及乱收费等。经审理查明，2002年1月20日，郑州开元房地产有限公司与郑州开元物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定：郑州开元房地产有限公司将郑州市农业路某小区委托与郑州开元物业管理有限公司实行物业管理；物业类型为住宅；坐落于郑州市中原区农业路某号；委托管理期限自2002年1月25日1时至业主委员会成立选聘其他物业公司时止；本物业管理服务费，住宅房屋由郑州开元物业管理有限公司按建筑面积每月每平方米0.32元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按物价局核定价格调整。2014年6月1日郑州市中原区物价局向原告发放的关于核准银榕花园住宅区物业服务收费标准的通知（中原价综函（2014）1042号）中载明：银榕花园多层住宅物业费基准价为每月每平米0.32元。被告系郑州市中原区农业路某号院某小区的业主。2002年7月30日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：被告的房屋建筑面积为103.47平方米（郑州市房屋登记簿中显示该房屋建筑面积为103.06平方米），住宅按建筑面积每月每平方米0.32元收取费用，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天未交金额的1%交纳违约金。上述事实，有当事人提交的物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、郑州市中原区物价局关于核准银榕花园住宅区物业服务收费标准的通知（中原价综函（2014）1042号）及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告系某小区的业主，原告为被告提供物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告交纳物业服务费用。本案中，被告以原告提供的物业服务质量不符合《前期物业管理服务协议》约定为由拒交物业费，并提交了相关照片，但因原告对照片的真实性不予认可，且即使该照片确在涉案小区拍摄亦无法全面、即时反映原告向被告主张物业费的近十年间该小区物业服务质量的持续状况，故原告以此拒付物业费缺少事实和法律依据。原告要求被告支付自2005年8月1日至2015年6月30日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。银榕花园小区X号楼4单元5层东户的建筑面积为103.06平方米，《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费的收费标准为每月每平方米0.32元，故被告应向原告支付自2005年8月1日至2015年6月30日的物业服务费共计3924.52元。对原告要求被告支付违约金9538.3元的诉讼请求，因原、被告未在《前期物业管理服务协议》中约定物业服务费的交纳时间，故原告该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张黎于本判决生效之日起十日内向原告郑州开元物业管理有限公司支付2005年8月1日起至2015年6月30日止的物业服务费3924.52元；二、驳回原告郑州开元物业管理有限公司其他及过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，原告郑州开元物业管理有限公司负担87元，被告张黎负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 申 阳人民陪审员 沈德田人民陪审员 尹维汉二〇一五年七月十三日书 记 员 柳丽丽 来自