（2015）双民一初字第568号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-09-17

案件名称

黄雅华、黄昱与朱兴洪、郭惠群等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

双峰县人民法院

所属地区

双峰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄雅华,黄昱,朱兴洪,郭惠群,王辉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第三十条；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

湖南省双峰县人民法院民事判决书（2015）双民一初字第568号原告黄雅华，居民。原告黄昱，居民，系原告黄雅华之子。委托代理人（特别授权）金武平，湖南国藩律师事务所律师。被告朱兴洪，男，1975年11月5日生，汉族，居民，双峰县人，住双峰县永丰镇五里牌新街**号。被告郭惠群，女，1974年2月2日生，汉族，居民，双峰县人，住址同上，系被告朱兴洪之妻。委托代理人（特别授权）胡永红，湖南国藩律师事务所律师。被告王辉，女，1994年2月20日生，汉族，居民，双峰县人，住址同上，系被告朱兴洪之妹。原告黄雅华、黄昱与被告朱兴洪、郭惠群、王辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理，依法由审判员王锡涛独任审判，于2015年7月3日公开开庭进行了审理，代理书记员曾登担任记录，原告黄雅华及其特别授权代理人金武平到庭参加诉讼，原告黄昱没有到庭，由其特别授权代理人金武平代理诉讼，被告朱兴洪、郭惠群没有到庭，由其特别授权代理人胡永红代理诉讼，被告王辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄雅华、黄昱诉称，被告朱兴洪的母亲王俭平（已故）生前在本县永丰镇五里居委会72号有一栋二弄的平房，《房屋所有权证》号为：双政房字第××号，《国有土地使用权证》号码为：双国用（1994）字第1610150号，王俭平与王海洋（己故）再婚后生有被告王辉。2002年10月11日，经邻居彭建新作中，王海洋、王俭平夫妇以26000元的价格将前述房屋卖给了原告，王海洋、王俭平及被告朱兴洪、郭惠群共同向原告出具了一张《收条》，该《收条》注明：“今收到黄雅华购买（永丰镇五里街72号）房子一栋，合计人币贰万陆千元整。从今日起其房产土地所有权属于黄雅华是实。特立此收条以作证据（不负责购房后任何附加费），王海洋、王俭平及被告朱兴洪、郭惠群在该收条的收款人栏亲笔签名，中间人彭建新也在该收条上签了名，买、卖双方钱、房两清后，王海洋、王俭平夫妇将该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交给了原告，此后，原告一家搬入了该房居住。因当时原告购房后，经济上不宽裕，未及时要求被告协助到房地产部门办理过户手续，2012年，因原告的房屋己成危房，原告书面报告所在的五里居委会请求翻修该危房，并向五丰组购买了与该危房相邻的部分空地拟新建房屋，同时申请国土、规划等部门批准翻修该危房，但有关职能部门告知原告，必须先办理房屋过户手续，才能批准翻修，原告立即要求朱兴洪协助办理过户手续（此时王海洋、王俭平己故），但朱兴洪却以妹妹王辉未在收条上签名为由拒绝协助，因该房随时有倒塌的危险，原告无奈只得拆除重建，事后，原告多次要求被告朱兴洪等人协助办理过户手续，但被告均以种种理由拒绝协助。现特起诉要求三被告协助原告办理房地产过户手续，确认新修建房屋属于原告所有。原告为支持自己的诉讼请求，在举证期限内，向本院提交了如下证据：证据1，黄雅华、黄昱的身份证，用以证明两原告具有合法的诉讼主体资格；证据2，收条，用以证明（1）、2002年10月11日，原告以26000元的价格购买了被告原所有的永丰镇五里牌老街72号的房屋；（2）、从此以后该房产、土地属于原告；（3）、被告方不负责办理过户手续的费用。证据3，《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，用以证明被告方将登记在被告母亲名下的双政房字第××号《房屋所有权证》和双国用[1994]字第1610150号《国有土地使用证》一并交给了原告方，据此佐证双方买卖房屋的事实；证据4，《房地产买卖申请审批书》、《房地产买卖契约》、《土地变更登记证》、《房屋交易契纸》，用以证明五里牌老街72号的房屋是被告之母于1995年3月28日以14800元的价格从杨松柏手里购买的；证明被告方将该房屋土地转让给原告方时一并将该历史依据交给了原告方，据此佐证双方买卖房屋的事实。证据5，原告代理人金武平调查彭建新笔录，用以证明（1）经证人介绍，被告方以26000元的价格将五里牌老街72号的房屋卖给了原告方，钱是朱兴洪经手接的；（2）被告方在《收条》上的签名都是当事人亲笔所签，买卖房屋是双方真实意思表示，被告王辉之所以没在《收条》上签名是因为其当时尚未成年；（3）原告自购买该房屋起就搬入了该房屋居住，至今已10多年了；（4）事后，为佐证双方买卖房屋的事实，按照习俗，原告方还宴请五里居委会五丰全体居民（每户派一人参加）；（5）原告一家入住五里牌老街72号房屋后，五丰组收了原告方“房屋管理费”300元，另五丰组修筑水泥路时还收了原告方集资款1700元，证明五丰组亦已认可双方买卖房屋的事实，并且已事实上认可原告一家是该组的居民；（6）2012年因原告买的房屋已成为危房，原告经五里居委会批准，在五丰组另外购买了相邻的部分土地后新建了现在居住的两弄五层的新房；（7）自2002年度原告方入住原五里牌老街72号的房屋起至今，被告方对买卖房屋的事实从未提出过异议，（8）被告方卖房的当初就将房屋的有关权利证书都一并交给了原告方；证据6，调查彭建新同步录音录像资料，用以证明内容同调查彭建新笔录内容一致；证据7，《证明》一份，用以证明2006年12月，按照当地买卖房屋的习俗，原告宴请了五丰组全体居民后，五丰组的居民认可并证明原、被告买卖房屋的事实；证据8，房屋管理费，证明五丰组认可原被告买卖房屋的事实，但五丰组认为被卖房屋的土地所有权仍属于集体所有，故按乡规民俗收取原告300元的“房屋管理费”；证据9，《水泥路建设有关事项协议》，用以证明因原告一家从买房起已实际入住五里牌老街72号的房屋，五丰组亦认可原告一家系其居民，故在修筑水泥路时同样要原告一家集资；证据10，《协议》，用以证明2012年4月，因原告购买的原五里牌老街72号房屋已成危房，故原告以20080元的价格向五丰组购买了与该房相邻的部分空地用以新建房屋；证据11，《报告》，用以证明2012年4月，五里居委会批准原告翻修、新建五里牌老街72号房屋；证据12、《证明材料》，用以证明五丰组全体居民一致证实：（1）被告方的家庭关系；（2）原五里牌老街72号房屋属被告之母所有；（3）2012年10月11日，被告方以26000元的价格将房屋卖给了原告，被告方向原告出具了《收条》，《收条》上被告方亲笔签了名，原告自此入住五里牌老街72号房屋，事后，原告方按照习俗宴请了五丰组全体居民；（4）2012年4月，经五里居委会批准，原告翻修、新建了原五里牌老街72号房屋；（5）自原告一家入住五里牌老街72号房屋起至今被告方对买卖房屋的事实从未提出过异议；（6）原告一家已成为五里居委会的居民；证据13，五里牌老街72号新房照片，用以证明原告翻修、新建后的五里牌老街72号房屋；证据14，手机短信，证明2014年7月24日，被告朱兴洪给原告黄昱发信息，承诺只要黄昱喊10余人为其殴打另一人，被告朱兴洪则立即协助原告到有关机关办理其房屋过户给原告的手续，遭原告拒绝后，被告则明确拒绝协助原告去有关机关办理其房屋买卖的过户手续；证据15，朱兴洪、郭惠群、王辉的身份资料，用以证明各被告身份情况；被告朱兴洪、郭惠群辨称，（1）原告黄昱并不是适格当事人，因为房屋买卖合同是与原告黄雅华签订的，黄昱并未在合同上签字；（2）这个房屋买卖合同是无效合同，该土地权属不明，若是自有土地的话，原、被告之间一直没有在房管部门进行房屋产权登记，如果这是集体土地的话，土地不能转让给集体经济组织之外的人，而原告不是该集体组织成员，因此房屋买卖协议是无效合同；（3）原告已经把这房屋进行翻建重建，按照相关法律规定，可以对其进行拆除和罚款；被告朱兴洪、郭惠群未向本院提交相关证据。被告王辉辨称，同意将原母亲所有的永丰镇五里牌居委会72号的房屋过户到原告黄雅华父子名下。被告王辉未向本院提交相关证据。经庭审质证，被告朱兴洪、郭惠群方就原告所提交的证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，对其关联性有异议，因为黄昱不是本案的适格主体；对证据2的真实性没有异议，但因为房屋的买卖必须去相关部门进行登记，房屋买卖才是合法的；对证据3没有异议；对证据4没有异议；对证据5有异议；对证据6因没有当庭播放，不发表意见，如果是一样的，质证意见一样；对证据7有异议，认为不能几个人出个证明就说明他就是五丰组的居民：对证据8有异议，不能因为交了管理费就认为是五丰组的居民，而且管理费上不是黄昱的名字；对证据9有异议，认为不能达到其证明目的，不能因为交了水泥路建设费用就证明他是五丰组的居民；对证据10的合法性有异议，对证据11有异议，认为五里居委会没有这个权利批准原告翻修新建房屋，必须在房子办理过户登记手续后才是合法的；对证据12有异议；对证据13没有异议；对证据14，认为与本案没有关联性，且对真实性和合法性也有异议；对证据15没有异议。本院认证意见：经认证：对证据1，被告对其真实性不持异议，本院予以认定，至于原告是否适格，本院在下面予以论述；对证据2，被告方有异议，但异议理由不成立，本院予以采信；对证据3、4，被告无异议，本院予以采信；对证据5、6，被告方有异议，但无相关证据予以否认，本院予以采信；对证据7、8，被告方有异议，但无相关证据予以否认，本院予以采信；对证据9、10、11、12，被告方有异议，但无相关证据予以否认，本院对其与本案相关部分证据予以采信；对证据13，被告无异议，本院予以采信；对证据14，被告认为与本案没有关联，且对其真实性和合法性也有异议，本院认为该证据的真实性不足，且无其他证据予以佐证，故不予采信；对证15，被告没有异议；本院予以采信。经审理查明，被告朱兴洪的母亲王俭平生前在本县永丰镇五里居委会72号有一栋二弄的平房，《房屋所有权证》号为：双政房字第××号，《国有土地使用权证》号码为：双国用（1994）字第1610150号，该房地产系王俭平在1995年通过购买他人房产所得。王俭平原与前夫朱旭晋（朱旭晋于1979年去世）生有儿子朱兴洪，与王海洋再婚后生有女儿王辉。2002年10月11日，经邻居彭建新作中，王俭平以26000元的价格将前述房屋卖给了原告，王海洋、王俭平及被告朱兴洪、郭惠群共同向原告出具了一张《收条》，该《收条》载明：“今收到黄雅华购买（永丰镇五里街72号）房子一栋，合计人币贰万陆千元整。从今日起其房产土地所有权属于黄雅华是实。特立此收条以作证据（不负责购房后任何附加费），王海洋、王俭平及被告朱兴洪、郭惠群在该收条的收款人栏亲笔签名，中间人彭建新也在该收条的证明人栏上签了名。在原告方交清购房款后，王俭平将该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交给了原告，此后，原告一家搬入了该房居住。原告购房后，未及时要求王俭平协助到房地产部门办理过户手续。此后，王俭平、王海洋相继去世。2012年，因原告的房屋己成危房，原告书面报告所在的五里居委会并向五里居委会五丰组购买了与该危房相邻的部分空地拟新建房屋，原告方找被告朱兴洪协助办理过户手续，但被告朱兴洪借故拒绝协助。原告在未办理相关审批手续情况下将所购房屋折除进行了翻修、扩建，并起诉要求三被告协助原告办理所购房地产的过户手续、确认新修建房屋属于原告所有。本院认为：1、原告黄雅华于2002年10月11日，在购买所有权人王俭平位于五里居委会72号房产时，双方意思表示真实，虽未订立房屋买卖合同，但从王海洋、王俭平及被告朱兴洪、郭惠群共同向原告出具的《收条》中，亦能明确反映，且买卖双方的标的己实际交付，该房屋买屋合同不违背法律规定，应认定有效。2、虽然双方在讼争房屋买卖过程中没有商定由出卖方协助买受方办理相关过户手续，但依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故本案房产买卖合同中的出卖方有协助买受方办理相关过户手续的法定义务。3、王俭平去世后，被告朱兴洪、王辉作为王俭平遗产继承人，同样有义务协助作为买受方的原告办理相关的过户手续，在诉讼中，被告王辉明确表示愿意承担其相应的协助义务，本院对此一主张表示认可。4、被告郭惠群当时在买卖房屋过程中，向原告出具的《收条》中的收款人栏中签了名，但因其不是原房产所有权人，又不是法定继承人，没有协助原告办理相关过户手续的义务，故本院对原告方提出的要求被告郭惠群承担相应协助义务的诉讼请求不予支持。5、根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。原告方在购买王俭平的房屋后，于2012年底进行了拆除，由于原告方的拆除行为，导至所购买的原王俭平的房屋已消灭，由此，自原告方的拆除行为成立时起，就失去办理房屋过户手续的意义，故本院对原告方提出的要求被告方协助办理房屋过户手续义务的诉讼请求不予支持。6、在房屋买卖过程中，既涉及房屋所有权的转移，也涉及土地使用权的转移，本案中，虽然原告所购买的王俭平的房屋因拆除行为而消灭，不必再办理房屋所有权过户手续，但原告因购房而获得的土地使用权并不因此而消灭，被告朱兴洪、王辉在本案中亦有义务协助作为购买方的原告黄雅华办理土地使用权登记和过户手续。7、原告请求确认其新修建的永丰镇五里居委会72号房屋所有权属于原告所有，因原告的此一主张于法无据，本院不予支持。8、关于黄昱诉讼主体资格是否适格的的问题，因黄昱当时不是订立房屋买卖合同的当事人，亦无权向本案被告主张权力，故本院对原告黄昱在本案的诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、被告朱兴洪、王辉自本判决生效之日起三十日内协助原告黄雅华将位于双峰县永丰镇五里居委会72号王俭平名下的双国用（1994）字第1610150号《国有土地使用权证》登记的土地使用权过户至原告黄雅华名下。2、驳回原告黄雅华在本案中的其他诉讼请求。3、驳回原告黄昱在本案中的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告黄雅华、黄昱共同承担150元，由被告朱兴洪、王辉共同承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审　判　员　　王锡涛二〇一五年七月十三日代理书记员　　曾　登附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。《中华人民共和国民事诉讼法》被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”