（2015）普民四（民）初字第1453号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-01-25
案件名称
原告许鑫与被告赵悦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许鑫,赵悦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四（民）初字第1453号原告许鑫，男，1975年8月6日出生，汉族，住上海市。被告赵悦，男，1979年6月29日出生，汉族，住上海市。委托代理人邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师。原告许鑫与被告赵悦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王春晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告许鑫，被告赵悦及其委托代理人邱晓岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许鑫诉称，2015年1月17日，原、被告就购买上海市金沙江路2299弄64号1204室房屋事宜达成一致，并签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，原告并支付人民币（以下币种均为人民币）10万元定金。按照约定被告应于2015年1月29日前与原告签订《上海市房地产买卖合同》，并支付购房首付款。然而被告并未按约履行，经原告多次催告，被告始终拒绝履行合同义务，导致房屋买卖交易无法履行。原告遂诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》；2、被告支付的定金10万元，原告予以没收；3、被告向原告支付违约金650000元；4、被告承担本案诉讼费。被告赵悦辩称，相关买卖协议、合同签署后，原、被告口头约定在被告将自有房屋出售后再行签订《上海市房地产买卖合同》，故被告并未违约。原告从未收到被告发出的相关函件。原告既主张定金罚则，又主张违约责任，不符合法律规定。若法院认为被告构成违约，在原告已将房屋另售，未有损失的情况下，双方约定的违约金也过高，要求依法调整。综上，被告不同意原告诉讼请求。经审理查明，被告赵悦系本市金沙江路2299弄64号1204室房屋所有权人。2015年1月17日，原、被告、案外人上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定：1、被告购买原告所有的系争房屋，房屋总价款为325万元；2、上述协议、合同签订后12日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》；3、签订《上海市房地产买卖合同》当日支付房款100万元，2015年5月30日前支付192万元，余款3万元在房屋交接日2015年7月10日付清；4、被告向原告支付定金10万元；5、若原告违约不卖，则应向被告双倍返还定金，若被告违约不买，则原告收取的定金不予返还；6、任何一方未按合同履行，逾期超过20日，守约方有权要求继续履行或解除本合同，守约方解除合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。至双方约定的2015年1月29日，因被告提出无法按约支付全部房款，双方未签订《上海市房地产买卖合同》。2015年2月9日，原告向被告发函要求被告于2015年2月18日前往中介处与原告签署《上海市房地产买卖合同，若逾期则视为被告违约。2015年3月4日，原告再次发函被告，告知因被告仍未与原告签署《上海市房地产买卖合同》，故原告解除双方签订的居间协议及买卖约定，并没收定金10万元，同时要求被告支付违约金。原告现诉至法院，请求判决如其诉请。另查明，2015年1月29日，被告向原告提出要求延长付款时间，原告认可被告将付款时间延长一个月，但被告未予认可。原告现已将系争房屋另行出售。审理中，经本院释明，原告表示其主张定金罚则和被告承担违约责任的诉讼请求若不能同时得到支持，则要求被告承担违约责任。双方并表示，关于《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》解除的时间由法院认定。本院认为，原、被告就本市金沙江路2299弄64号1204室房屋买卖签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中就房屋买卖具体内容已达成一致意见，并约定了相关权利义务，双方的买卖关系已经成立，原、被告应按约履行房屋买卖交易后续事项。至双方约定签署《上海市房地产买卖合同》之日，被告向原告提出其无法按约支付房款，原告同意被告延期付款一个月，被告仍无法保证履约。在被告提出变更合同条款的情况下，双方未就变更事项达成一致，故双方仍应按照原合同约定继续履行买卖交易。至2月9日，原告发函要求被告在合理期限内继续履行签约义务，但被告仍未与原告签约，已构成违约，应承担相应违约责任。后原告于3月4日发函解除双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，符合双方约定，本院对此予以认可。关于违约责任的承担，双方签订的《买卖合同》第11条约定的定金责任与第12条约定违约责任，均系指违约方根本性违约的责任承担方式。在被告构成根本违约的情况下，原告既要求被告承担定金罚则，又要求被告承担违约责任，不符合法律规定，本院对此不予采纳。经本院释明，原告表示若定金罚则与违约条款不能同时适用，则要求被告承担违约责任，故对原告要求没收被告定金的诉讼请求，本院不予采纳。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告主张若其应按买卖合同第12条约定承担违约责任，则双方关于违约金的约定过高，要求依法予以调整，于法不悖，本院对此予以采纳。违约金数额由本院根据被告的违约情形，结合本案的实际情况酌情认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告许鑫与被告赵悦签订的关于金沙江路2299弄64号1204室房屋的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》于2015年3月4日解除；二、被告赵悦应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告许鑫违约金人民币100000元；三、原告许鑫应于本判决生效之日起十日内返还被告赵悦定金人民币100000元；四、对原告许鑫其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币10300元，减半收取，计人民币5150元，由原告许鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 王春晖二〇一五年七月十三日书 记 员 沈 南附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。