（2015）安民初字第00099号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-12-25

案件名称

刘严、严玉兵等与海安广信置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

海安县人民法院

所属地区

海安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘严,严玉兵,刘志红,海安广信置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条

全文

江苏省海安县人民法院民事判决书（2015）安民初字第00099号原告刘严。原告严玉兵。原告刘志红。委托代理人徐培基，海安县墩头法律服务所法律工作者。委托代理人于太军，海安县墩头法律服务所法律工作者。被告海安广信置业有限公司，住所地海安县墩头镇工业集中区。法定代表人严玉红，海安广信置业有限公司总经理委托代理人陈海龙，江苏慧眼律师事务所律师。原告刘严、严玉兵、刘志红与被告海安广信置业有限公司（以下简称广信公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，并分别于2015年6月12日、2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告刘严、严玉兵、刘志红的委托代理人徐培基、于太军，被告广信公司的委托代理人陈海龙到庭参加诉讼。庭审中，本院组织人民陪审员吴达华，公众听审员吕昌明、李明到庭参与听审。本案现已审理终结。原告刘严、严玉兵、刘志红诉称：被告于2010年在海安县墩头镇老政府东、204国道连接线南、墩中操场东侧开发广信·银隆花园一期墩头农贸城。2010年4月20日，原告与被告签订认购书，双方确认原告认购物业名称为商铺SP38／SP39，并对该商铺的面积及单价进行了约定。原告于2010年4月20日、7月20日向被告缴纳了定金120000元。被告开发的工程项目结束后，原告到现场后发现被告所说的商铺高度不足2米而且不邻街。同时，被告项目开发设计图纸显示该房屋是车库，与原告投资认购该房产有巨大差距，无法用于经营。综上，被告在与原告签订认购书时存在欺诈行为，请求法院依法判决解除双方的认购合同；被告返还购房本金120000元，同时判令被告赔偿原告利息损失46352.51元（80000元从2010年4月20日起计算，40000元从2010年7月20日起算，利息算至2015年6月20日，利息按同期商业银行贷款利率8.67%计算），双倍返还定金32000元，以上合计198352.51元。被告广信公司辩称：首先，原告提出的返还本金120000元，赔偿损失46352.51元以及双倍返还定金32000元，合计198352.51元的诉讼请求，不应当得到支持。根据合同法的规定，赔偿损失与定金罚则不可同时使用。而且如果返还了本金120000元，再要求双倍返还定金32000元就存在重复计算。同时，根据《合同法》只有在不履行合同约定义务的情况下才可以适用定金条款。本案中，被告已经将案涉房屋建好且通知过原告该房屋不是商铺，被告只是履行合同义务不符合约定，因此本案亦不能选择适用定金条款。其次，被告方不存在违约行为，不应当承担违约责任。原被告之间虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但是该合同仍然成立有效。原告在认购案涉房屋的时候已经明知该房屋不邻街，且从价格上来看该房屋是按照车库的价格出售的，原告应该明知案涉房屋是车库。综上，合同应当继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月20日，原告刘严、严玉兵、刘志红与被告广信公司签订《广信·银隆湾花园一期墩头农贸城认购书》（以下简称认购书）一份。认购书约定原告购买幢号分别为SP-38、SP-39，面积分别为25㎡、20㎡，单价均为4180元／㎡，金额为104500元、83600元（总价为188100元）商铺二套，优惠后总金额为180000元整。约定的付款方式为分期付款，买方签订认购书时付定金8万元（此前已交意向金抵作定金）；于认购房工程施工至基础完成，卖方向买方发出书面或短信通知后一周内付款4万元整（认购房总价的20%取整数万元）；于认购房工程施工至结构二层完成，卖方向买方发出书面或短信通知后一周内付款5万元整（认购房总价的30%取整数万元）；余款1万元在认购房工程施工至单体结构完成（以施工、监理单位施工日记为准），卖方向买方发出书面或短信通知后一周内付清。双方声明共同遵守如下约定，1.买方须于签订本认购书后在接到卖方通知7日内携本认购书及身份证或单位证明文件与上述任一付款方式中的应付交款凭证到售楼处签署《商品房买卖合同》，“合同”一经签署，本认购书的付款即转为《商品房买卖合同》的房款，同时本认购书自行解除作废；2.如买方未在上述期限内前来签署《商品房买卖合同》，则视作买方自动放弃其认购物业的权利，定金不予退还；如因卖方自身原因不能将买方已按约认购的物业售于买方，将双倍返还定金，除此以外，不再做其他任何赔偿；3.本认购书所述付款日期双方必须严格遵守，买方应按上述指定时间缴付款项，每延期一日须向卖方支付款项未缴纳部分1%的违约金，累计计算；若超出上述时间七天，买方仍未交清应付款额及违约金，卖方有权解除本协议，定金不予退还，卖方不再另行通知；面积为暂测面积，最终以房管测绘为准，房价按实结算；4.买方上述地址或电话如有更改，必须在变更后3天内以书面形式通知卖方，否则卖方按此地址或电话通知买方视为送达。同时买方应保证此认购书内提供的资料全属真实有效；5.有关购买该物业的国家规定应由买房人承担的费用（包括办理买方房产证、土地证、买房税等），概由买方支付；6.本认购书一式三份，卖方二份，买方一份，均具有同等法律效力，自双方签字或盖章，并且买方当日支付全款或约定定金时生效；7.本认购书权益一方不得转让。认购书由原告签字，被告加盖公司公章。合同签订当天，原告交付给被告8万元；2010年7月20日，原告刘严再次支付被告4万元。被告广信置业公司分别开具8万元、4万元收据一张。庭审中，双方对收据中所载明的内容存有争议。被告广信公司称，两份收据中所写的是“订金”而非原告所称的“定金”，原告所交款项只能算预付款。三原告称，两份收据皆由被告所写，收据中究竟是“订金”还是“定金”，已无法核实清楚。但原、被告签订的认购书中明确载明的是“定金”，原告交款时间也与认购书的签订时间是一致的，故不管收据中是“订金”还是“定金”，均应当依据以认购书的约定为准。另查明，案涉争议房屋规划用途为车库。目前，争议房产并未交付给本案原告。剩余款项，原告也未支付。案涉工程于2012年3月16日取得《建设工程规划许可证》，2012年4月11日取得《建设工程施工许可证》。被告广信公司于2012年11月19日取得对案涉工程房屋的《商品房预（销）售许可证》。案涉工程于2011年7月份全面竣工，并于2012年12月30日竣工验收。庭审中，双方均陈述签订认购书时案涉房屋并未施工。上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时与原告提供的认购书、收款收据两份、案涉工程的设计图纸，被告提供的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》、盐城天际建安集团（施工单位）出具的证明、单位（子工程）竣工验收报告等证据互为印证，上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》有关证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认上述证据具有证明效力。同时，被告为证明原告明知争议房屋实际为车库，认购书中填写的“商铺”，是因笔误所造成，向本院提供如下证据：（1）与原告认购书的格式一样的认购书三份（在讼争合同之后），该三份认购书上物业名称均为车库。（2）南通市飞达房地产开发有限公司与卜锁美签订的购买车库协议书一份，证明被告按照车库的价格将案涉房屋卖给原告。原告质证认为，对三份认购书的真实性予以认可，但是三份认购书签订的时间为2011年，原告购买商铺的时间为2010年。根据海安的情况，2011年房价应该较高，但是原告认购书的价格明显高于其他三份认购书的价格，因此，被告广信公司是将车库当做商铺卖给了原告。协议书与本案没有关联性。参与本案听审的公众参审员倾向意见为，原、被告双方的买卖合同有效，被告广信公司不应当将车库当成商铺销售给原告，应当赔偿原告的损失。本院认为：认购合同属于双方当事人签订正式买卖合同之前的预约合同，其目的在于订立本约。本案中，原、被告双方签订的关于广信·银隆湾花园一期墩头农贸城认购书，虽然形式上属于预约合同，但由于该认购书已对案涉标的的名称、楼幢号、面积、单价、总价以及付款的方式作了明确约定，从合同的构成要素来看，已经具备商品房买卖合同的基本构成要件。因此，本院认定双方签订的认购书名为预约合同，但实际属于商品房买卖合同。该合同出于双方的自愿且不违反法律法规的规定，合法、有效，原、被告双方应当受到该合同规定的权利义务的约束。对于争议房屋究竟是商铺还是车库，双方存在争议。原告认为，其是以购买商铺为目的订立合同并不知晓争议房屋为车库。被告认为原告在购买时已经知晓该房屋为车库，认购书上只是打印错误，且从其提供的其他三份认购书可以看出，被告是按照车库出售房屋的，原告购买的房屋与其他房屋具有统一性。即使其当时不知道房屋的情况，此后也应该知晓且车库也可以作为商铺使用。对此，本院认为，双方在订立合同时，争议房屋并未开始施工，原、被告之间签订的合同在先，被告提供的其他三份合同在后，从现有证据中无法得出原告在订立合同时已经知晓争议房屋为车库的结论；且被告亦未提供有效证据证明订立合同时或争议房屋建成后原告已经知晓争议房屋为车库。对于被告广信公司的上述抗辩，本院不予采信。本案中，争议房屋为车库，被告广信公司无法按照双方订立的商品房买卖合同向原告交付房屋，致使合同目的无法实现。因此，原告要求解除其与被告签订的合同于法有据，本院予以支持。被告广信公司应当对自己的违约行为承担相应的违约责任。庭审中，双方关于原告交付钱款的性质存有争议。原告认为两份收据上载明的皆为“定金”，被告认为收据上载明的为“订金”。本院认为，双方签订的认购书已明确约定签订认购书时给付“定金”，而本案原告交付的首笔款项在交付时间、交付数额皆与认购书约定相一致，故暂且不论收据中载明的究竟为“定金”还是“订金”，皆应当以合同约定内容为准，故对于收据中所载明的款项，本院认定为定金。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。关于支付的数额，依据我国法律的相关规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，双方约定的合同标的金额总计为180000元（原告已支付12万元），依据定金罚则，被告除返还原告已付款项外，还应当支付原告双倍定金36000元，原告现在主张双倍返还定金32000元，是原告对其自身权利的处分，本院予以准许。对于原告主张的赔偿损失，按照原告的主张，其本金80000元自2010年4月21日起至2015年6月20日，按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算，利息应为25680.56元；本金40000元自2010年7月21日起至2015年6月20日，按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算，利息应为12294.28元；原告的利息损失合计37974.84元。根据法律的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，人民法院可以并处，但是定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此，被告广信公司应当赔偿原告利息损失5974.84元（37974.84元-320000元）。综上，被告广信公司应当返还原告本金120000元，双倍返还定金32000元，赔偿利息损失5974.84元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘严、严玉兵、刘志红与被告广信公司之间于2010年4月20日订立的商品房买卖合同。二、被告广信公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘严、严玉兵、刘志红购房款120000元，双倍返还定金32000元，赔偿利息损失5974.84元，共计157974.84元。如被告广信公司不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘严、严玉兵、刘志红的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由被告广信公司负担（该款由被告于本判决生效之日起10日内径行向本院缴纳，被告拒不缴纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4900元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审　判　长　　张小平审　判　员　　贲　华人民陪审员　　吴达华二〇一五年七月十三日书　记　员　　孙ＸＸ附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注微信公众号“”