（2015）青民一终字第1271号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2016-02-25

案件名称

贺玉荣、张德森与ＸＸ、纪瑞青房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸ,贺玉荣,张德森,纪瑞青

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第1271号上诉人（原审被告）ＸＸ。委托代理人王丽，山东青大泽汇律师事务所律师。委托代理人高兴云，山东青大泽汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贺玉荣。被上诉人（原审原告）张德森。二被上诉人委托代理人王洪磊，山东中颐律师事务所律师。原审被告纪瑞青。委托代理人原相宝，青岛市南联泰法律服务所法律工作者。上诉人ＸＸ因与被上诉人贺玉荣、张德森，原审被告纪瑞青房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员齐新、马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年6月9日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人ＸＸ的委托代理人王丽，被上诉人贺玉荣、张德森的共同委托代理人王洪磊，原审被告纪瑞青的委托代理人原相宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺玉荣、张德森在一审中诉称，贺玉荣诉纪瑞青等所有权确认纠纷一案业经青岛市崂山区人民法院、青岛市中级人民法院判决结案，确认纪瑞青持有的商品房买卖合同及收据无效。在该案审理期间，纪瑞青明知自己对诉争房产没有所有权可能败诉，私自于2013年8月2日与ＸＸ签订房屋买卖合同，将青岛市崂山区香港东路299号×号楼×单元×1、×2户房屋，恶意以明显低于市场价非法转让给ＸＸ。2013年8月9日，青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第376-2号民事裁定书裁定：贺玉荣、张德森、ＸＸ、纪瑞青在本案处理完毕之前，均不得对涉案房屋进行转让、赠与、抵押、抢夺等行为，否则应承担不利法律后果。公安机关将裁定内容明确告知ＸＸ，但是纪瑞青和ＸＸ拒不听从公安机关劝告，不遵守法院裁定，强行将诉争房产房门撬开，非法占有房产至今。在青岛市中级人民法院作出二审判决后，纪瑞青和ＸＸ仍拒不腾退涉案房屋，严重侵犯了贺玉荣、张德森对房屋的所有权。请求法院判决：1、纪瑞青与ＸＸ于2013年8月2日签订的房屋买卖合同无效；2、纪瑞青、ＸＸ立即向贺玉荣、张德森腾交青岛市香港东路299号×号楼×单元×1、×2户房屋；3、纪瑞青、ＸＸ支付贺玉荣、张德森自2013年8月2日起至2014年6月底止的房租4.4万元；4、诉讼费由纪瑞青、ＸＸ承担。诉讼中，贺玉荣、张德森撤回第3项诉讼请求。纪瑞青在一审中辩称：1、纪瑞青不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第376号民事判决书、青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第469号民事判决书，向青岛市中级人民法院提起再审，再审案件已经受理，申请本案中止审理。2、纪瑞青通过以字画款抵顶房款及支付22万元现金的方式向张德森足额支付了购房款，取得对涉案房屋的所有权。张德森与纪瑞青到青岛石老人实业股份有限公司（以下简称石老人公司）办理完毕房屋变更登记，该公司与纪瑞青签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并于2012年11月29日向纪瑞青出具了收据。3、纪瑞青在取得对房屋的所有权和处分权后，因房屋经常发生门锁被砸事件，纪瑞青于2012年12月通过中介等形式出售房屋。ＸＸ在2013年春节后多次看房，多次到石老人公司和村委了解房屋权属信息，经查询涉案房屋登记在纪瑞青名下后，与纪瑞青商定以130万元购房涉案房屋。双方于2013年8月2日签订合同，支付购房款，办理房屋交付手续。纪瑞青发布售房信息系在法院受理案件之前，纪瑞青与ＸＸ签订合同也在法院下达裁定书之前。涉案房屋系旧村改造安置房屋，不能办理房产证，且房屋是顶层，房屋成交价格符合市场价格。4、贺玉荣、张德森主张租赁费没有事实和法律依据。综上，请求驳回贺玉荣、张德森的诉讼请求。ＸＸ在一审中辩称，青岛市崂山区人民法院对ＸＸ送达法律文书程序违法，剥夺了ＸＸ的答辩期、举证期。贺玉荣、张德森不是涉案房屋的所有权人，其诉讼请求没有事实和法律依据。ＸＸ在购买房屋时，多次到居委会和石老人公司落实，居委会答复房屋归纪瑞青所有。ＸＸ与纪瑞青签订房屋买卖合同是善意的，没有过错，履行了合理的审查义务。贺玉荣、张德森与纪瑞青之间的房屋买卖合同应自行解决，贺玉荣、张德森认为纪瑞青对其造成损害，可以向纪瑞青索赔，与ＸＸ无关。涉案房屋系ＸＸ的唯一住房，法院应维护房产交易的稳定性。原审法院查明，贺玉荣于2013年3月向原审法院起诉张德森、纪瑞青、石老人公司所有权确认纠纷一案，原审法院认为：一、贺玉荣与张德森系夫妻，张德森于婚姻存续期间与石老人公司签订商品房买卖合同，购买涉案的×1、×2户两处房屋，为夫妻共同财产。夫妻双方对该不动产作出转让、赠与等重要处理决定的，应当平等协商取得一致意见，一方不得擅自处分。二、纪瑞青主张其向张德森支付了22万元购房款，但该款系于2011年3月、2011年5月支付，且用途为还款，故对此不予采信。纪瑞青主张张德森购买其画，用画款抵顶房屋，但其提交的照片不能证明双方之间存在买画及以画款抵顶房款的事实，故对此亦不予采信。纪瑞青认可其并未向石老人公司支付房款，石老人公司亦称并未向纪瑞青交付房屋，故纪瑞青与石老人公司签订的合同并未支付对价，也未实际履行。三、根据张德森提交的其与纪瑞青于2012年7月1日签订的协议书，张德森作为有配偶者，双方之间的协议、有关行为以及张德森将两处房屋过户给纪瑞青，违反了公序良俗和社会公共道德，损害了张德森的配偶贺玉荣的合法权益。据此，原审法院于2013年12月13日作出（2013）崂民一初字第376号民事判决书，判决：一、确认青岛市崂山区中韩街道石老人社区居委会于2012年11月29日出具的编号为N7405384、香港东路299号×号楼×单元×2户房屋、金额为548，940元的收款收据无效；二、确认纪瑞青与石老人公司签订的合同编号为安-211、签订时间为2008年9月28日，合同编号为安-212、签订时间为2008年10月23日的两份《商品房买卖合同》无效。纪瑞青不服，提起上诉，本院于2014年5月14日作出（2014）青民一终字第469号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。纪瑞青对（2014）青民一终字第469号民事判决书不服，申请再审，本院于2014年12月29日立案审查。另查明，在（2013）崂民一初字第376号案件审理过程中，原审法院于2013年8月9日作出（2013）崂民一初字第376-2号民事裁定书，裁定：贺玉荣、张德森、纪瑞青、ＸＸ及石老人公司在本案处理完毕之前，均不得对涉案房屋进行转让、赠与、抵押、抢夺等行为，否则应承担不利法律后果。该裁定书于2013年8月9日向张德森、贺玉荣、纪瑞青送达，于2013年8月12日向石老人公司送达。2013年8月2日，纪瑞青与ＸＸ签订房屋买卖合同，约定纪瑞青将涉案两处房屋转让给ＸＸ，×1户房屋价格为65万元，×2户房屋价格为65万元，共计130万元。合同约定：纪瑞青应于签订合同时将其购买两处房屋的原始购房合同等材料交付给ＸＸ，同时ＸＸ一次性支付纪瑞青房款130万元；纪瑞青签订合同后协助ＸＸ到石老人公司办理相关手续；纪瑞青保证对该两套房屋享有完全的所有权，享有转让的权利，保证依法享有该房屋共有权的权利人均同意该房屋转让给ＸＸ，保证该房屋无任何查封、抵押等影响出卖的瑕疵，如果因此发生纠纷，纪瑞青承担全部法律责任。同日，纪瑞青与ＸＸ签订协议书，就×1户房屋原始收据的问题协议如下：纪瑞青更名前收据原始件已丢失，故村委无法给纪瑞青重新出具收据，致使纪瑞青无法给ＸＸ提供村委收据；ＸＸ认可本协议纪瑞青的陈述仅起证明作用，不作为向纪瑞青追要原始收据的凭证，并保证不再向纪瑞青追讨收据原始件。同日，案外人段素兰通过建设银行向纪瑞青转账130万元，纪瑞青向ＸＸ出具收款收条。纪瑞青、ＸＸ均称双方于签订合同当日交付房屋。庭审中，ＸＸ提交物业费收据、有线电视证、有线电视交费发票、供暖费发票，主张其与纪瑞青于2013年8月2日办理涉案两处房屋的交接手续，该房屋自2013年8月2日起至今一直由ＸＸ居住使用。又查明，涉案房屋系青岛市崂山区石老人社区的拆迁安置房屋，土地性质为集体土地。原审认为，关于纪瑞青与ＸＸ签订的房屋买卖合同的效力问题。第一、生效的（2013）崂民一初字第376号民事判决书、（2014）青民一终字第469号民事判决书已经确认：纪瑞青关于其购买张德森涉案两处房屋的主张不能成立，其向张德森支付22万元购房款、用画款抵顶其余购房款的主张不予采纳；纪瑞青基于其与张德森于2012年7月1日签订的协议书，进而与石老人公司重新签订商品房买卖合同并开具×2户房屋的收款收据，而该协议书及张德森将两处房屋转户给纪瑞青的行为，违反了公序良俗和社会公共道德，损害了张德森的配偶的合法权益。因纪瑞青与石老人公司签订的两份商品房买卖合同、×2户房屋的收据已被生效判决书认定为无效，故纪瑞青并未取得涉案两处房屋的处分权利，其无权将该房屋转让给ＸＸ。尤其是在原审法院已经受理（2013）崂民一初字第376号案件并向纪瑞青送达有关法律文书的情况下，纪瑞青明知涉案房屋存在争议仍然向ＸＸ转让，明显具有过错。第二、涉案两处房屋系青岛市崂山区石老人社区拆迁安置房屋，土地性质为集体土地，而纪瑞青、ＸＸ均不是石老人社区居民，故双方签订的房屋买卖合同无效。在此前提下，即使ＸＸ购买涉案房屋时没有过错，且纪瑞青与ＸＸ签订房屋买卖合同在（2013）崂民一初字第376-2号民事裁定书作出之前，也不能否定对该房屋买卖合同无效的认定。况且，对于贺玉荣、张德森而言，ＸＸ在购买房屋时明知纪瑞青没有×1户房屋的原始收据而仍然购买，具有一定的过错。纪瑞青主张本案应中止审理。原审认为，纪瑞青对（2014）青民一终字第469号民事判决书不服，申请再审，青岛市中级人民法院已立案审查，但尚未裁定再审。因此，对纪瑞青的该项主张不予采纳。ＸＸ主张贺玉荣、张德森不是涉案两处房屋的所有权人，主体不适格。原审认为，张德森并非石老人社区居民，其与石老人公司签订的购买涉案两处房屋的商品房买卖合同亦为无效合同。但是，在张德森、贺玉荣与石老人公司对涉案房屋未发生争议的情况下，其二人作为房屋购买人，对房屋享有占有、使用、收益的权利。因此，贺玉荣、张德森提起本案诉讼的主体适格，对ＸＸ的抗辩不予采纳。贺玉荣、张德森撤回要求纪瑞青、ＸＸ支付自2013年8月2日起至2014年6月止的房租4.4万元的诉讼请求，系对自己权利的自由处分，对此予以准许。综上，纪瑞青与ＸＸ于2013年8月2日签订的房屋买卖合同无效，ＸＸ应向贺玉荣、张德森腾交涉案两处房屋。ＸＸ向贺玉荣、张德森腾交房屋后，可依法向纪瑞青主张有关损失。据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认纪瑞青与ＸＸ于2013年8月2日签订的房屋买卖合同无效；二、ＸＸ于判决生效后30日内将青岛市崂山区香港东路299号×号楼×单元×1、×2户房屋腾交给贺玉荣、张德森。案件受理费16，896元，由纪瑞青、ＸＸ各负担8，448元。宣判后，ＸＸ不服，上诉至本院。上诉人ＸＸ上诉称：1、原审法院通过公告送达诉讼文书，ＸＸ直到开庭前一天才无意中被告知涉诉，剥夺了ＸＸ的诉讼权利，损害了ＸＸ的利益，明显程序违法；2、原审判决认定涉案房屋所在土地为集体土地，属于认定事实不清；3、ＸＸ在购买涉案房屋时多次到石老人公司和石老人居委会落实房屋归属，被告知房屋归纪瑞青所有，ＸＸ已经履行了合理的审查义务，并无过错；4、ＸＸ与纪瑞青签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且已经履行完毕，ＸＸ是善意第三人；5、原审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十二条关于损害社会公共利益的规定，判决房屋买卖合同无效，适用法律错误。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回贺玉荣、张德森的诉讼请求，一、二审诉讼费用由贺玉荣、张德森承担。被上诉人贺玉荣、张德森辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。原审被告纪瑞青述称：1、纪瑞青因不服青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第469号民事判决书，已经提起再审，因该案件的再审结果与本案有直接因果关系，请求法院对本案中止审理；2、纪瑞青已经向张德森支付了足额的购房款，包括张德森购买字画85幅的款项及现金22万元，张德森与纪瑞青随后到石老人公司办理完毕涉案房屋的变更登记手续，纪瑞青依法取得房屋所有权；3、纪瑞青对涉案房屋享有处分权，出售房屋符合法律规定，ＸＸ尽到了审核义务，支付了合理对价，双方办理了房屋交付手续，ＸＸ属于善意取得。综上，纪瑞青对ＸＸ的上诉请求无异议，请求二审法院支持ＸＸ的上诉请求。二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，各方当事人未能达成协议。本院认为，涉案两处房屋系青岛市崂山区石老人社区拆迁安置房屋，土地性质为集体土地，而张德森、纪瑞青、ＸＸ均不是石老人社区居民，故张德森与石老人公司、纪瑞青与ＸＸ分别针对涉案两处房屋签订的房屋买卖合同，均为无效合同。生效的（2013）崂民一初字第376号民事判决书以及（2015）青民一终字第469号民事判决书认定，纪瑞青与石老人公司针对涉案两处房屋签订的房屋买卖合同无效，且未实际履行，纪瑞青对涉案两处房屋并不构成善意取得。因此，在张德森、贺玉荣与石老人公司对涉案两处房屋未发生争议的情况下，其二人作为房屋的购买人，对房屋依法享有占有、使用、收益的权利，而纪瑞青并未取得对涉案房屋的相关权利。纪瑞青在明知涉案房屋存在争议的情况下向ＸＸ转让房屋，存在明显的过错。因纪瑞青与ＸＸ针对涉案两处房屋签订的房屋买卖合同无效，且双方并未办理涉案房屋的转移登记手续，故ＸＸ对该房屋并不符合善意取得的条件。ＸＸ主张原审法院公告送达诉讼文书程序违法，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人ＸＸ的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16，896元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审　判　长　　谢雄心代理审判员　　齐　新代理审判员　　马　喆二〇一五年七月十三日书　记　员　　赵庆信书　记　员　　魏　威关注公众号“”