（2014）朝民初字第40983号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-02-03
案件名称
北京林萃物业管理有限责任公司与曹勤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京林萃物业管理有限责任公司,曹勤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第40983号原告北京林萃物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区林萃西里（闻涛苑）小区物业楼。法定代表人高继龙，总经理。委托代理人袁晓方，河南青剑律师事务所律师。委托代理人任丽娟，女，1976年9月27日生。被告曹勤，男，1972年4月7日生。委托代理人秦智慧，男，1984年9月11日生。原告北京林萃物业管理有限责任公司（以下简称林萃公司）与被告曹勤物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。林萃公司委托代理人袁晓方，曹勤及委托代理人秦智慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。林萃公司诉称：曹勤系北京市×区×里×楼×单元101号房屋（以下简称101号房屋）业主。2004年8月9日，我方与曹勤签订《前期物业管理服务协议》，约定我方为101号房屋所在小区提供物业服务，曹勤应按时交纳下一年度的物业管理费。如未按协议约定标准和时间交纳，我方有权要求曹勤补交并从逾期之日起按每日3‰的标准缴纳违约金。协议签订后，我方依约为小区提供了物业服务，但曹勤拖欠了2009年至2014年物业费19750元、违约金21626.25元。经我方多次催缴，曹勤至今仍未缴纳。故诉至法院：要求曹勤支付自2009年至2014年期间的物业管理费19750元、违约金21626.25元，合计41376.25元。曹勤辩称：不同意林萃公司的诉讼请求。林萃公司自2009年8月后没有向我主张过物业费，其诉讼请求已经超过诉讼时效。林萃公司主张违约金过高，违反相关法律规定，物业合同中关于违约金的约定也显失公平。林萃公司提供的物业服务严重不合格，就林萃公司物业服务质量差及收费不合理的争议已经持续了很长时间。林萃公司的整体管理水平差，管理粗放，提供质价不符的服务，却收取高额的物业费。公共区域设施损坏长期不予维修，单元门、楼梯门损坏，墙皮脱落几年无人修理，玻璃砖墙破损存在重大安全隐患。公共区域卫生打扫敷衍了事，保洁人员流动性大，工作行为散漫。公共区域乱贴小广告，公共宣传栏长期张贴广告宣传。小区安保管理极差，东门有一个保安，北门一直无人值守，非小区人员随意进出。近几年小区多次发生被盗事件，监控系统形同虚设。林萃公司不仅不提高服务质量，却在门禁卡上想办法获利，自2004年入住后，物业经理更换三次，每换一次更换一次门禁卡，让业主花钱买卡。更为恶劣的是2014年12月更换第三次门禁卡时，竟以不交物业费为由不更换门禁卡，导致业主无法进入小区。物业合同中约定的电梯运行维护费参照的政府文件已经作废，此收费是现行政府指导价的1.85倍。物业合同中关于收费标准的重要条款已经失效，应当重新商议签订合同。小区划线停车位有100个，但目前院内收费办证的车辆多达180余辆，占据马路并堵塞消防通道，但林萃公司只管收费无视业主的生命和财产安全。林萃公司管理澳林春天四个小区，我所在的四期物业收费明显高于其他三个小区。林萃公司自2011年起没有对物业服务情况及项目收支情况进行公示。关于我房屋的问题，我于入住当年为了收房全额交纳了物业费。因地下水泵噪音大导致我18个月未能入住；家住一层，需折减电梯费；我家书房吊顶及壁纸被污染等各种问题得不到解决，我与林萃公司协商后，双方同意采用补齐物业费后每年送一个停车位的方式解决争议，我于2008年1月补交2005年-2007年物业费。2008年底，我新买的车在小区停放从车头至车尾被人划伤，与林萃公司沟通后，双方达成口头协议，我车停放在小区外，每年交纳2000元物业费。我于2008年12月31日交纳2008-2009年物业费2000元。林萃公司2009年更换人员后，对上述事实予以反悔，问题搁置，未见其催缴和沟通。我认为本金应按照双方约定的每年2000元标准交纳，以后有了新约定再按新约定执行。违约金明显显失公平，也没有法律依据。经审理查明：2004年8月9日，林萃公司（甲方）与曹勤（乙方）签署《前期物业管理服务协议》，甲方受房地产开发单位委托为乙方购买的101号房屋（建筑面积131.84平方米）所在的闻涛苑四期提供物业服务，基本内容包括房屋建筑及公共服务设施的使用管理、园林绿地的管理养护、环境卫生的管理服务等项目。收费标准包括装修垃圾清运费20元／间，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，绿化费0.55元／㎡·年等多项标准。电梯运行维护费、高压水泵运行维护费依照《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字1996第274号）文件规定标准，结合实际情况分摊计收；电梯检验费按照《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准（试行）”的通知》（经价（涉）自1989第170号）文件规定标准，结合实际情况分摊计收。本物业的物业管理服务费按年收取，自购房人与开发企业签订的《商品房买卖合同》中规定的交付日期之日起开始计算交费首期。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权按每日加收应交费用的3‰向乙方加收滞纳金。协议签订后，曹勤按年3950元标准交纳了2004年至2008年物业费，按年2000元标准交纳了2008年至2009年物业费，此后未予交纳。关于物业服务，林萃公司解释对于车位极力规划，但基于小区现状无法规划过多车位。水泵噪音问题是开发商的设计问题，与物业管理无关。曹勤认为住1楼不乘坐电梯不交纳电梯费是没有法律依据的。只要发现外墙损坏就会马上进行修复。公共区域乱贴小广告、保洁人员行为散漫的问题是不存在的。对于小区住宅是否被盗的情况并不了解。收支有过公示，近期不太清楚。林萃公司负责提供物业服务的四个小区，四期投入较大，收费有合同依据。门禁进行了三次更换，最近一次是2014年11月，对没有交纳物业费的业主也更换门禁卡，但有效期只有一个月。有效期后需要交纳物业费才可办理。林萃公司否认与曹勤达成过口头协议约定物业费以2000元标准交纳，另表示多次向曹勤催缴物业费。诉讼阶段，本院前往101号房屋所在小区进行现场勘验，曹勤所持门禁卡因系统升级而失效，无法持卡进入小区。小区东门有保安值岗，楼栋与楼栋之间有绿化带，中间设置中心花园。小区设置了地下车库并集中规划了地上车位，但通行主路边在没有规划停车位的地方有车辆停放。小区设置了4个垃圾集中收集区域，分别设立在楼栋两侧。西门处有两个消防通道，分别设置了铁门。小区监控室内有多个监控成像，林萃公司表示一共有16个监控设备，分布在大门、地面及地库等区域，目前有5个监控是坏的。勘验时发现29号楼入口处玻璃墙有破损，林萃公司解释夏季可能是个别孩子弄坏的，承诺今年解决；曹勤等业主表示玻璃墙破损的状态已经持续近一年。另查，2005年12月9日，《北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（以下简称《通告》）指出将于2006年1月1日起施行《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，实施同时《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》等原规定同时废止。该《通告》同时明确在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、照片、物业费交费发票、勘验笔录等在案佐证。本院认为，曹勤与林萃公司签署之《前期物业管理服务协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。曹勤与林萃公司建立物业服务合同并形成事实服务关系，林萃公司有权要求曹勤支付物业费。关于诉讼时效，林萃公司自2004年至今持续提供物业服务，虽采用年度预付费支付方式，然物业服务合同履行系统一整体，不宜以诉讼时效否定林萃公司获取服务对价款之权利，故曹勤以诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于合同约定，曹勤与林萃公司签署《前期物业管理服务协议》之时约定的各项服务收费标准参照当时现行的政策及文件，依据《通告》规定在新标准及办法实施前的住宅区，在未成立业主大会或收费标准变更前，仍沿用原约定标准，此亦与溯及力理念相符，故曹勤以收费标准已经废止进而条款失效为由予以抗辩依据不足，本院不予支持。关于个体情况，曹勤表示双方达成口头协议自2008年之后以每年2000元标准交纳物业费，但仅据2009年度交费票据在没有其他证据予以佐证之情况下不足以证明口头协议成立及生效，在林萃公司予以否认的情况下，本院难以采信。关于服务质量，不可否认的是，物业服务涵盖范围广泛、涉及方面较多，兼具社会公共服务与个体服务特征，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务难免会出现一些暂时性问题。就曹勤质疑相关现象及现场勘验情况，林萃公司提供的物业服务确存在不同程度的瑕疵。在此情况下，林萃公司应正确面对存在的问题，努力提升并完善各项物业服务，通过改善服务质量以促进业主自觉自主交纳物业费。林萃公司采用更换门禁卡限制业主入户的方式实属不妥，无益于问题的根本性解决。综合考虑上述情节，本院对于曹勤支付物业费的数额予以酌减。就滞纳金一节，曹勤未付物业费用事出有因，本院对此不予支持。此外，须知物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。望双方以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告曹勤于本判决生效之日起七日内向原告北京林萃物业管理有限责任公司支付二○○九年至二○一四年度物业费一万七千七百七十五元。二、驳回原告北京林萃物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百一十七元，由被告曹勤负担（原告北京林萃物业管理有限责任公司已预交，被告曹勤于本判决生效之日起七日内支付原告北京林萃物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙 琪代理审判员 陆 地代理审判员 付瑞洁二〇一五年七月十三日书 记 员 袁书亮 来自