（2015）浙杭民终字第346号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-10
案件名称
浙江省直同人物业管理有限公司与杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江省直同人物业管理有限公司,杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第346号上诉人（原审原告、反诉被告）浙江省直同人物业管理有限公司。法定代表人沈香林。委托代理人于治，浙江国圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会。负责人曹金焕。委托代理人朱永军。上诉人浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物业公司）因与被上诉人杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会（以下简称白金海岸业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：2011年12月22日，同人物业公司与白金海岸业委会签订《物业管理服务合同》，合同约定，甲方（即白金海岸业委会，以下同）委托乙方（即同人物业公司，以下同）对白金海岸小区提供物业服务事宜，物业管理服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同第十三条第十二款约定，每半年（不得低于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和受甲方委托（相关合同、协议需要得到甲方确认）经营管理的商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示，经营性收入税后的30%由乙方作为经营管理支出，税后的30%作为甲方根据物业服务质量对小区物业服务人员的奖励（业主满意率调查满意率达到85%，满意率调查要求发放送达的调查表总数不低于小区总户数的一半，实际回收统计的调查表不低于已发放送达数的一半），其余税后的40%归甲方所有。合同第二十九条约定，乙方向甲方交纳总额为伍万元整的质量保证金，物业服务合同到期后，服务良好，达到合同服务质量要求，甲方向乙方原额（无息）归还质量保证金。合同第三十六条约定，为解决楼盘问题，提高楼盘品质，乙方承诺在入驻6个月内按照附件六的内容对本楼盘的公用设施设备进行投资改造（乙方无偿投入总额为20万元，不足部分使用小区公共收益或者使用维修基金）。2013年12月27日，同人物业公司与白金海岸业委会双方协商达成会议纪要，内容为“一、小区业主欠缴物业费的问题。按物管条例等法规要求，收缴业主物业费是省直同人物业的权利（即收费的主体），在这方面业委会会协助配合物业公司向业主催缴（主要通过公告、书面通知等形式）。12月27日下午业委会在本小区公告栏内进行书面公告。二、车库道闸系统问题。经协商首先由省直同人物业联系供应商约定时间，由省直同人物业、业委会、供应商三方进行商谈。业委会承担全部尾款，付款金额及时间与供应商商谈后定夺。三、交接方面的问题。1、省直同人物业承诺12月30日开始启动正式的物业移交工作，具体细节由省直同人物业、公用物业（新进）、业委会三方在三十日前举行一次交接准备协调会议。2、设备设施按目前现状移交，但一旦发现是人为的损坏、缺（遗）失等因素造成损失的，必须考虑不同的处置办法，协商解决”。2013年12月31日，双方协商，达成补充会议纪要，内容为“1、2013年下半年决算由同人物业列出财务明细清单，并对该年度财务报告进行审计。有关财务事宜双方按服务合同约定履行。经营性收入（税后）奖励30%经双方协商，由同人物业提供85%满意度调查材料（380户以上）及2013年下半年经营性收入决算后，业委会同意支付奖励10万元（业委会可用下半年经营性收入对冲支付）。2、业委会提供同人物业收费场地以便收取部分业主2012、2013年度欠缴物业。3、同人物业因业务需要请求调取业主资料时，业委会应给予支持配合。4、本次交接协商会后，双方不再提出其他要求。”另查明，2012年11月28日，同人物业公司支付白金海岸业委会保证金3万元。2014年3月13日，同人物业公司诉至原审法院，请求判令：1、白金海岸业委会支付同人物业公司奖励10万元并退还保证金5万元；2、白金海岸业委会移交同人物业公司的空调节能设备。白金海岸业委会提起反诉，请求判令：1、同人物业公司支付20万元公共设施设备投资改造费；2、同人物业公司赔偿损失196924元；3、同人物业公司支付违约金5000元。原审法院认为：同人物业公司与白金海岸业委会于2013年12月27日及31日达成的会议纪要系双方当事人的真实意见表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行自己的义务。依据双方会议纪要约定，同人物业公司提供85%满意度调查材料（380户以上）及2013年下半年经营性收入决算后，白金海岸业委会同意支付奖励10万元。现同人物业公司未提供证据证明其物业服务满意度达到85%，其要求白金海岸业委会支付奖励10万元的诉讼请求，依据不足，不予支持。依据双方会议纪要约定，本次交接协商会后，双方不再提出其他要求，故对同人物业公司要求白金海岸业委会支付保证金5万元、移交同人物业公司的空调节能设备的诉讼请求与白金海岸业委会要求同人物业公司支付其20万元公共设施设备投资改造费、赔偿损失196924元及违约金5000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回浙江省直同人物业管理有限公司的诉讼请求。二、驳回杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会的诉讼请求。本诉案件受理费3524元，保全费用1270元，合计4794元，由浙江省直同人物业管理有限公司负担。反诉案件受理费3664元，保全费用2530元，合计6194元，由杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会负担。杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会于判决书生效之日起十日内来原审法院退费；浙江省直同人物业管理有限公司于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，同人物业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院以“上诉人未提供证据证明物业服务满意度达85%，其要求被上诉人支付奖励10万元的诉讼请求依据不足”为由，不予支持，缺乏事实根据,上诉人已经提供充分可信的证据。2013年12月27日、12月31日，上诉人在物业服务合同到期，为做好平稳有序的物业交接工作，双方在滨江区住建局、长河街道、闻涛社区等主管部门协调下，达成了“会议纪要”和“补充会议纪要”，对交接事项进行约定，相关部门领导和上诉人、被上诉人代表签字。嗣后，2014年1月14日，上诉人将满意度调查表原件1277份、满意度调查回访单原件83份，交予社区主任张关水，并签字确认收到相关材料。然后由社区代为转交给被上诉人，如此操作，一是为了减少矛盾，二是有居间见证。以上由上诉人提交的证据给“滨江区长河街道闻涛社区的函”和录音证据为证。如此重要文件，而且是原件，涉及到上诉人的利益，上诉人不可能不慎重对待，法院只需向有关部门调查取证，就能查清客观事实。再说，被上诉人提交的证据“业主满意度调查回访单”就是上诉人提供的“满意度调查回访单”，是由上诉人制作提交的。若说被上诉人没收到相关材料，那所提交的证据从哪里来，自相矛盾。所以，上诉人已经提交了相关文件资料，事实清楚明确，根据民事证据的优势证据原则和日常生活经验法则，一审法院认定的事实不清。二、原审法院认定“上诉人支付被上诉人保证金3万元”，与事实不符。上诉人按照物业服务合同要求，支付了5万元保证金，其中2万元交予被上诉人前业委会成员黄创新，其本人也提供了证人证言，此款项已交给被上诉人财务人员，并进账。否则，物业服务合同履行了2年，保证金却一直没有缴纳，被上诉人会在两年里只字不提，况且，双方半年或一年都要对涉案小区经营性收入支出进行结算。若说上诉人没有足额缴纳保证金，不符合常理。三、原审法院以“依据双方会议纪要约定，本次交接协商会后，双方不再提出其他要求”为由，驳回上诉人要求被上诉人支付5万元保证金和移交空调节能设备的诉求，不合理也不合法。上诉人诉求的5万元保证金是依据双方物业服务合同第29条，现物业服务合同到期，理应退还。这与会议纪要的约定的奖励是两码事。至于空调节能设备不属于上诉人履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理等义务，属于上诉人自发的额外服务，那么物业服务合同结束，上诉人拿回相关设备，也是应有之意。四、本案一审程序存在不规范之处。本案一审中，先后四次发出传票开庭审理，第一次为2014年4月17日，被上诉人当庭提交大量证据，导致无法开庭；第二次2014年6月11日开庭前，又同意被上诉人提出反诉请求；这些作法不符合民事法律规定，有纵容被上诉人和其代理人不按法律程序办事的意味，法律判决不仅要结果正义，也要程序正义。五、被上诉人代理人有作伪证的嫌疑。第一，明明收到上诉人的5万保证金，哪怕是一审已认定的3万元，但被上诉人的代理人，自始至终说没收到；第二，被上诉人也收到会议纪要约定的满意度调查材料，甚至拿来作为自己证据提交，却又否认一切。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持同人物业公司的一审诉讼请求。上诉人同人物业公司在二审中未提交新的证据。被上诉人白金海岸业委会辩称：一、原审法院认为“上诉人要求被上诉人支付奖励10万元的诉讼请求证据不足，不予支持”是正确的。上诉人在一审中并没有提交1277份调查表，被上诉人也没有收到过该调查表，上诉人在一审中并未对其主张进行举证，上诉人不可能将重要证据交予被上诉人。被上诉人根据事实，走访了小区1200多户业主，在一审递交了779份业主签字的满意调查表，结果是对上诉人的物业服务整体满意度为10.189%，因此上诉人的物业服务根本达不到奖励的条件，可见其陈述的满意度调查表是虚假的。上诉人的物业服务未达到合同服务质量要求，小区的投诉材料、考核表、回访单均能证明，而且被上诉人两次通知其整改，均不予理会。二、上诉人应当支付20万元公共设施设备投资改造费和设备设施、绿化等损失196924元，并支付违约金。三、一审程序均符合法律规定。本案一审中，因为案件复杂，证据较多，证据交换的时间也相应的增加，一审均按照合法程序进行，只是上诉人在一审开庭后，还补充了2次证据，严重违反了证据举证规则。综上，请求二审法院对于上诉人的上诉请求和理由予以驳回。被上诉人白金海岸业委会在二审中未提交新的证据。本院根据同人物业公司的申请，向杭州市滨江区长河街道闻涛社区书记徐炎凤就闻涛社区是否将满意度调查表移交给白金海岸业委会的事实作了调查笔录，徐炎凤陈述：闻涛社区将同人物业公司送交的材料交予白金海岸业委会委员潘尧法，但闻涛社区并未对同人物业公司移交的材料内容及真实性予以核实。同人物业公司对徐炎凤的调查笔录没有异议。白金海岸业委会认为该调查笔录不能作为新证据使用，且从笔录内容可以表明，白金海岸业委会当时是拒收资料，也没有委托潘尧法将材料领走，潘尧法将材料领走后，也没有交付白金海岸业委会，白金海岸业委会至今没有看到业主签字的全部调查材料，笔录中称潘尧法将材料领走，具体领走了什么材料，有多少材料均无法核实，该调查笔录不能达到同人物业公司的证明目的。本院认为，该证据符合证据“真实性、合法性、关联性”要件，本院予以确认。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，根据本院向杭州市滨江区长河街道闻涛社区书记徐炎凤所作调查笔录反映，同人物业公司认为因白金海岸业委会拒收满意度调查表等相关资料，其将相关资料交与杭州市滨江区长河街道闻涛社区，后由闻涛社区将资料转交给白金海岸业委会委员潘尧法。本院认为，虽然补充会议纪要约定：“由同人物业公司提供85%满意度调查材料（380户以上）及2013年下半年经营性收入决算后，白金海岸业委会同意支付奖励10万元”，即同人物业公司只要提供85%满意度调查材料及2013年下半年经营性收入决算，即可获得10万元奖励，未明确需对满意度调查材料的真实性承担责任，但该奖励款项需从白金海岸小区经营性收入中予以支付，由于经营性收入属于全体业主共同所有，从保护白金海岸小区全体业主利益角度出发，即使补充会议纪要并未对满意度调查材料的真实性核对进行约定，双方当事人仍需存在对同人物业公司提供的满意度调查材料的真实性进行核对的过程。现根据对徐炎凤的调查笔录反映，同人物业公司认为白金海岸业委会拒收满意度调查材料，才将满意度调查材料交由闻涛社区转交，但未提交有效证据证明白金海岸业委会存在拒收满意度调查材料的事实。虽然闻涛社区实际参与了补充会议纪要的制定、形成，且根据社区的职能，其也有义务指导、监督辖区内小区与物业服务公司的相应活动，但同人物业公司仅要求闻涛社区接受相关资料，并未请求闻涛社区协助核对相关资料的真实性，且没有证据可以反映闻涛社区在将上述资料转交给白金海岸业委会委员潘尧法时将上述资料的内容告知潘尧法，致使双方就满意度调查材料的真实性至今没有进行核对。在同人物业公司提供的满意度调查材料真实性未进行核对的情况下，同人物业公司依据补充会议纪要约定，要求白金海岸业委会支付10万元奖励的上诉主张，条件并未成就，本院不予支持。关于同人物业公司提出要求白金海岸业委会支付保证金5万元、移交其所有的空调节能设备的上诉请求。因双方补充会议纪要约定，“本次协商会后，双方不再提出其他要求”，在形成补充会议纪要时，同人物业公司已经明知其相应权利的存在，其仍同意该会议纪要的内容，视为放弃了其应享有的权利，故同人物业公司的该上诉请求，本院不予支持。至于同人物业公司上诉提出一审程序不当，及白金海岸业委会存在作伪证嫌疑的理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3524元，由浙江省直同人物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王亮审 判 员 韩昱代理审判员 韦薇二〇一五年七月十三日书 记 员 王琳 更多数据：搜索“”来源：