（2014）唐民一初字第536号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-08-24
案件名称
汤凯与唐河县中信置业有限公司为商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
唐河县人民法院
所属地区
唐河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤凯,唐河县中信置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2014）唐民一初字第536号原告汤凯，男，生于1976年10月15日，汉族，住唐河县。委托代理人王中玉，唐河县司法局文峰法律服务所法律工作者。被告唐河县中信置业有限公司。法定代表人张大朋，该公司经理。原告汤凯与被告唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤凯的委托代理人王洁生到庭参加了诉讼，被告中信置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称：2010年1月，原告按揭付款方式认购了被告开发的“大唐中央新天地城市广场”第22幢B区3层第026号商铺。该商铺建筑面积为28.38平方米，单价6000元／平方米，总价款170280元。被告承诺购房后由其委托经营三年，收益额按总房款的24%计算，原告对此表示认可。2010年2月4日原告支付被告按揭首付款82484元（首付房款及其他费用）。2010年10月23日，又支付所贷按揭房款50000元。依购房合同第八条约定出卖人应当在2010年12月31日前交付商铺；第九条约定出卖人逾期交房的，90日内按日向买受人支付交房款万分之一的违约金；逾期超过90日，按日向买受人支付交房款万分之二的违约金；至今，被告已经逾期三年不能交房，原告与被告签订合同的目的已无法实现。由于被告至今不能交房，给原告造成极大的经济损失，原合同约定的违约金标准，根本不足于弥补原告因此所遭受的损失，被告应当按照房款总额的20%计付违约金。被告承诺的商铺出租收益不低于房款总额的24%，应当视为原告的收益，亦应当由被告赔偿。因此，原告为维护自己的合法权益，请求法院依法判令：1、依法解除原、被告之间签订的第D1007024号商品房买卖合同；2、判令被告返还原告房款132484元，并自收款之日起按人民银行同期贷款利率支付利息；3、判令被告赔偿委托经营损失40867.2元；4、判令被告按照原告所缴纳房款的20%承担违约责任；5、诉讼费由被告承担。原告汤凯为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告身份证。以证明原告的身份；2、2010年6月19日原、被告之间签订的第D1007024号商品房买卖合同和委托管理协议，证明原告购买被告商铺的价格、面积、付款方式、交房时间等，采取的是被告委托经营的形式，被告应当支付自合同签订之日三年内的商铺经营收益。3、收据4份。以证明原告将房款及购房的相关费用全部交清。4、被告的工商注册资料查询单。证明被告的基本情况及有合法主体资格。5、唐河县人民法院（2013）唐民一初字第1586号民事判决书（该判决书已生效）。证明包括本案原告在内的全部购房户，为解决双方之间退换购房款本金和相应利息的争议，于2013年5月17日达成的退还购房款、支付利息的协议。6、2013年10月8日，中国工商银行股份有限公司唐河县支行出具证明一份。证明原告的首付款系按揭所支付。被告中信置业公司未答辩、未举证。合议庭评议后认为，原告汤凯提供的证据1、2、3、4、5、6，客观真实，能够反映案件相关事实，为有效证据。依据当事人陈述及有效证据的分析，本院确认以下案件事实：2010年1月，原告汤凯与被告中信置业公司签订了“新天地商铺认购协议”。该协议主要内容约定：甲方：中信置业公司，乙方：汤凯。认购房号：选购商铺：大唐中央22幢B区3层026号房；建筑面积：28.38平方米；标牌总价（人民币）：125576元。认购说明：1、乙方签订认购书后次日起五日内即2010年2月5日前，应缴纳按揭首付款或一次性的总房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》及相关委托经营或自营经营管理协议。如逾期，甲方有权单方终止本认购书，扣除全额定金作为违约金并将商铺另行出售或取消本认购书所列的全部优惠。在认购书规定的期限内，甲方有义务为乙方保留其认购的商铺，若甲方将该商铺另行售出，需双倍赔偿乙方的定金。2、本认购书壹式贰份，甲、乙双方各执一份，双方签订《商品房买卖合同》后，一份在接到甲方通知后凭本认购书及购房交款的各项票据凭证换领合同。3、商铺在建设过程中由甲方代政府收取的税费（房产证费用，维修基金等）标准调整时按实际发生额调整，费用由乙方承担并在甲方规定的时间内缴纳，如客户恶意拖欠逾期的，甲方将扣除该套商铺总房款的5%作为违约金。中信置业公司置业顾问王洁在协议甲方处签名并加盖中信置业公司售房专用章，汤凯在协议乙方处签名并按手印。2010年10月23日，原告汤凯向被告中信置业公司交付购房款50000元；2010年2月4日，原告汤凯向被告中信置业公司交付购房款75576元、交付办证费用6908元。原告汤凯总计向被告中信置业公司交款132484元。2010年6月19日，原、被告签订第D1007024号商品房买卖合同一份，该合同确认原、被告间已签订“新天地商铺认购协议”的认购商铺。除上述认购协议约定的相关内容外，合同主要内容还约定：第六条付款方式及期限。其他方式买受人支付出卖人首付款柒万伍仟伍佰柒拾陆元整（￥75576元）贷款伍万元整（￥50000元），申请银行3年按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。⑴、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。之后，被告中信置业公司一直未能向原告汤凯交付该房屋。原告汤凯提起诉讼，请求法院依法判令：1、依法解除原、被告之间签订的第D1007024号商品房买卖合同；2、判令被告返还原告房款132484元，并自收款之日起按人民银行同期贷款利率支付利息；3、判令被告赔偿委托经营损失40867.2元；4、判令被告按照原告所缴纳房款的20%承担违约责任；5、诉讼费由被告承担。本院认为，2010年1月和6月19日，原告与被告中信置业公司签订的“新天地商铺认购协议”和第D1007024号商品房买卖合同，双方意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同。双方均应全面履行合同义务。在原告向被告中信置业公司交款132484元后，被告中信置业公司一直未能向原告交付该房屋。被告中信置业公司构成根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同的请求合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因被告违约，导致双方解除合同，所以，原告请求被告应将已收取的全部购房款及自收房款之日起至款结清日止按中国人民银行规定贷款利率计息的主张成立，本院予以支持。同时，双方合同明确约定：买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人按累计已付款的1%向买受人支付违约金。故原告请求被告支付违约金的理由成立，本院予以支持。原、被告双方约定交房时间为2010年12月31日，所以，被告支付违约金应从逾期交房日起计算。原告要求被告赔偿委托经营损失40867.2元的请求，因“新天地商铺认购协议”中认购的商铺未实际投入运营，被告中信置业公司亦未向原告交付该商铺，且原告诉求的委托经营损失属间接损失，而非原、被告双方签订商品房买卖合同后因被告违约给原告造成的直接损失，故原告此诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告汤凯与被告唐河县中信置业有限公司于2010年6月19日签订的第D1007024号商品房买卖合同。二、被告唐河县中信置业有限公司应于判决生效后十日内返还原告汤凯购房款132484元，并赔偿利息损失。其中50000元从2010年10月23日起计算，75576元、6908元从2010年2月4日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息，至款结清日止。三、被告唐河县中信置业有限公司应于判决生效后十日内向原告汤凯支付违约金13248.4元（按累计已付款132484元的1%计算）。四、驳回原告汤凯的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3770元，公告费600元，共计4370元，由被告唐河县中信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 王 芳审判员 孟 晓审判员 刘书堂二〇一五年七月十三日书记员 杨金菊 关注公众号“”