（2015）河东法民一初字第157号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-31
案件名称
东源宝晟发展有限公司与谢黎黎租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东源县人民法院
所属地区
东源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东源宝晟投资发展有限公司,谢黎黎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2015）河东法民一初字第157号原告（反诉被告）东源宝晟投资发展有限公司。法定代表人詹庭。委托代理人刘鹏、陈柯俐，系该公司员工。被告（反诉原告）谢黎黎，男，汉族。委托代理人李伟光，广东正显律师事务所律师。原告东源宝晟发展有限公司（反诉被告）与被告谢黎黎（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘鹏、陈柯俐，被告的委托代理人李伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原、被告双方于2013年6月19日签订了《东源县广晟·宝晟花园商铺租赁合同》，被告承租原告位于东源县广晟·宝晟花园二期一层的B102、B103商铺经营陶瓷，合同约定租赁期限为2013年6月19日起至2018年6月18日止，免租期为一年，每月综合租费为人民币2954元，且被告应于每月25日前向原告支付下月综合租费。然而，被告自2014年12月份至今，被告一直拖欠该租期的租费。经原告多次催讨，被告未予支付。原告于2015年1月20日发函给被告，通知被告限期支付综合租费，被告至今未予理睬。至今，被告仍欠原告五个月综合租费共计人民币14770元，且被告的行为已严重违反合同的约定，不再享受免租优惠，故被告还应向原告支付一年免租期的综合租费35448元，且原告有权单方解除合同，不予退还被告已经交付的保证金。现请求法院判令：1、解除原、被告签订的编号BSSG-2013-11的《东源县广晟·宝晟花园商铺租赁合同》；2、被告向原告支付自2014年12月份至起诉之日拖欠的综合租费共计人民币14770元及利息（利息自应当支付综合租费之日起至实际向原告支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）；3、被告向原告支付免租期的综合租费共计人民币35448元及利息（利息自2014年11月25日起至实际向原告支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）。4、本案诉讼费由被告承担。关于被告反诉问题，答辩如下：一、我方没有违反租赁合同的约定，被告请求判决我方双倍返还租赁保证金11816元无事实和法律依据；二、本案中，租赁合同的解除时间并不应当向我方在本诉中提出的诉讼请求。综上所述，被告的反诉请求无事实与法律依据，请人民法院依法判决驳回。被告（反诉原告）反诉并辩称，一、东源宝晟发展有限公司未按照约定开业并延长免租期，存在违约行为在先；二、关于东源宝晟发展有限公司要求支付2014年12月至起诉时拖欠综合租费的问题：因东源宝晟发展有限公司已在20105年1月20日以发函方式向我解除合同，我也已同意，东源宝晟发展有限公司现又要求按照合同支付2015年1月份以后的综合租金费缺乏事实依据和法律依据；三、关于被答辩人要求支付免租期间租金的问题，租赁合同关于“承租方违反上述情形之一，承租方不享有免租优惠”的约定未做充分说明，且显失公平。四、如果法院认定免租条款有效，该条以违约为前提，属于违约金性质，东源宝晟发展有限公司已经选择了保证金，不应再适用违约金。东源宝晟发展有限公司未按照合同约定投入广告和扩大招商，更未整体开业，已经严重影响到商铺的正常运作，属于合同约定的“因出租方原因导致商铺迟延开业的，免租期和租赁期相应顺延”，我方一直想通过各种途径解决顺延免租期问题，东源宝晟发展有限公司在2015年1月20日以达到租赁合同约定解除条件向原告寄送《关于延期支付租金及物业管理费的违约通知函》。该函第三条“若你在本函件送达之日起三日天仍未按照上述要求付清款项，我司将根据租赁合同第二十一条的规定，不予退还你已经缴纳的租赁保证金，并解除与你签订的租赁合同，同时我司将保留追究你违约或损害赔偿责任的权利”，“四、本函件自发出之日起第三个工作日即视为已经送达”在收到东源宝晟发展有限公司的解除合同函之后，我方已经同意解除合同，该合同已经在此时解除。故反诉请求判决：一、请求法院确认原被告之间的租赁合同于2015年1月20日解除；二、请求法院判决被告双倍返还保证金11816元。经审理查明，原、被告双方于2013年6月19日签订了《东源县广晟·宝晟花园商铺租赁合同》，被告承租原告位于东源县广晟·宝晟花园二期一层的B102、B103商铺经营陶瓷，合同约定租赁期限为2013年6月19日起至2018年6月18日止，免租期为一年，因出租方原因导致商铺延迟开业，免租期、租赁期相应顺延，每月综合租费为人民币2954元，且被告应于每月25日前向原告支付下月综合租费。承租方应当向出租方支付租赁保证金人民币5908元，租赁期限届满且承租方完全履行合同约定后，出租方向承租方退还保证金。承租方拖欠综合租费达二十天以上的或承租方拖欠可以导致出租方损失的各项费用达人民币2000元以上的，出租方可就因此造成的损失向承租方主张损害赔偿，并不予退还租赁保证金，出租方还可依据上述情形有权解除合同或向承租方提出变更合同条款。承租方违反上述情形之一的，承租方不享有免租优惠，应按在免租期内实际使用的期限支付综合租费，综合租费为人民币2954元／月。原、被告签订合同后，被告向原告支付了租赁保证金5908元，并开业和缴纳首月租金。免租期12个月后，被告向原告支付了2014年7月至2014年11月的综合租费，2014年12月至2015年1月的综合租费一直拖欠未支付。2015年1月20日，原告向被告发了《关于解除商铺租赁合同及支付物业管理费、滞纳金的通知函》催收未果，于2014年4月14日向本院起诉被告支付自2014年12月份至起诉之日（5个月）拖欠的综合租费共计人民币14770元及利息和支付免租期的综合租费共计人民币35448元及利息。上述事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证复印件、被告身份证复印件、东源县宝晟花园商铺租赁合同、关于延期支付租金及物业管理费的违约通知函及邮寄回执、被告缴费收据、结算单，东源县宝晟花园商铺租赁合同、租赁保证金收据、宝晟城建材商场照片、关于河源宝晟城商业管理有限公司就东源宝晟城建材市场招商和免责问题存在欺诈行为的投诉材料、《关于延期支付租金及物业管理费的违约通知函》及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的编《东源县广晟·宝晟花园商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定的内容履行。原告已按约定将商铺出租给被告，被告未按合同约定向原告支付综合租费，且经原告催讨仍未在合理期限内支付拖欠租金，被告的行为已构成违约，被告应该支付原告相应的综合租费。根据双方签订的租赁合同的约定，因双方在合同中约定，承租方拖欠综合租费达二十天以上的或承租方拖欠可以导致出租方损失的各项费用达人民币2000元以上的，出租方可就因此造成的损失向承租方主张损害赔偿，并不予退还租赁保证金，出租方还可依据上述情形有权解除合同。原告于2015年1月20日以发函通知形式与被告解除合同，并不退还保证金给被告，是原告的真实意思，故双方合同已经于2015年1月20日解除，本院予以确认。故对原告请求被告支付拖欠的2014年12月至2015年1月的综合租费共5908元，本院予以支持。对于2015年1月至4月份的综合租金问题，不予支持。另根据合同约定，承租方拖欠综合租费达二十天以上的，承租方不享有免租优惠，应按在免租期内实际使用的期限支付综合租费，综合租费为人民币2954元／月，故对原告请求被告支付免租期12个月的综合租费35448元，本院予以支持。对于原告请求被告支付拖欠综合租费14770元及免租期综合租费的利息，因合同没有明确约定且无法律依据，本院不予支持。对于保证金问题，因被告拖欠综合租费已经达到违约范围，原告已经按照违约解除合同并不予退还保证金，符合合同约定，故对被告反诉原告双倍返还保证金请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告东源宝晟投资发展有限公司与被告谢黎黎于2013年6月19日签订的编号BSSG-2013-11的《东源县广晟·宝晟花园商铺租赁合同》于2015年1月20日解除。二、被告谢黎黎应在本判决生效之日起20日内一次性向原告东源宝晟投资发展有限公司支付拖欠的综合租费5908元及免租期12个月的综合租费35448元。三、驳回原告东源宝晟投资发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告谢黎黎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1055元、反诉费48元，由原告东源宝晟投资发展有限公司（反诉被告）承担188元，被告谢黎黎（反诉原告）承担915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长 李衍军代理审判员 曾晓英代理审判员 熊春生二〇一五年七月十三日书 记 员 李 怡 来自