（2015）顺民初字第07533号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-10-12
案件名称
北京市大龙绿港物业管理有限责任公司与李胜强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市大龙绿港物业管理有限责任公司,李胜强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第07533号原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼，组织机构代码76011049-9。法定代表人缐杰锋，总经理。委托代理人周伟，女，1976年3月26日出生。委托代理人徐全立，北京市扶正律师事务所律师。被告李胜强，男，1953年9月29日出生。委托代理人刘国东，北京市赛思博律师事务所律师。原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）与被告李胜强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告大龙物业之委托代理人周伟、被告李胜强之委托代理人刘国东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大龙物业诉称:原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系X室业主，其物业面积238.04平方米，按约定其应当向原告缴纳从2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费15426元。该业主享受合同权利却未按约定交费，原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：1.被告支付原告2012年1月1日至2014年12月31日物业管理费15426元；2.被告承担本案诉讼费。被告李胜强辩称：第一，被告与原告未建立物业服务合同关系，原告主体身份不适格，应驳回原告起诉。被告所在小区系由北京市裕滨物业管理中心（以下简称裕滨物业）承担物业管理服务，在被告居住期间，一直由裕滨物业提供小区的物业服务，而裕滨物业与原告并无法律上的延续关系。同时，被告与原告未签署物业管理合同，未建立物业服务合同关系，且未向被告履行告知义务。故原告起诉主体错误，原告无资格要求被告支付物业管理费。第二，如果原告系北京市顺义区裕龙花园五区的物业服务单位，因原告未按照物业管理服务合同以及相关物业管理条例的规定履行物业服务义务，造成被告的财产损失，应承担违约责任。根据原告提供的北京市顺义区裕龙花园五区物业管理服务协议书中关于收取机动车停车费以及机动车管理的有关规定，原告应对机动车派人24小时看管；如因原告原因给被告造成损失时，被告可以向原告进行索赔。法律依据为《物业管理条例》第二十六条第二款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。2012年9月28日，被告的车辆在原告物业服务范围内被划，共支出维修费用44684元。此案经北京市顺义区光明路派出所接受案件回执单予以确认，维修费用支出由北京捷成汽车服务有限公司开具的发票予以证明。就此案而言，原告未尽到物业服务机构应承担的合同义务和法律、法规确定其应承担的物业管理责任，未能及时查看、制止侵权人实施的侵权行为，所安装的监控摄像不能正常使用，导致公安机关无法侦破此案；未按照物业管理服务协议投保公众责任保险，使得被告受到的财产损失无法获得赔偿，其行为违反了法规的规定和物业管理合同的约定，应向被告承担赔偿责任。第三，原告在物业共用部位、公用设施设备运行维护方面以及清洁卫生等物业管理方面存在的问题，已由贵院多个判决予以确认。通过贵院处理的多个由原告提起的物业服务合同纠纷案件中可以看出，原告在裕龙花园、滨河小区等各小区提供物业服务过程中，均存在共用部位、共用设施设备运行维护和未休、清洁卫生、绿化等方面存在管理不善或者管理混乱的情况，侵害了各业主的合法权益。此事实已由贵院（2014）顺民初字第8933号、（2014）顺民初字第11320号等多份民事判决书予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告应首先提高物业管理服务水平，在完全按照物业服务标准，正确履行物业服务合同的前提下，才有权向业主主张物业服务费。综上，被告是涉诉房屋业主，认可建筑面积、欠费年度和欠费数额。但原告起诉主体不适格。同时，因其物业管理服务不符合标准，且造成被告财产损失，不仅不应向被告主张物业管理费，相反还应向被告承担相应财产损失的赔偿责任。经审理查明:被告系北京市X室业主，该房屋建筑面积238.04平方米。2004年10月15日，李胜强与裕滨物业签订物业管理服务协议书，约定由裕滨物业为李胜强的小区提供物业管理服务，收费管理服务费标准为：多层1.8元/建筑平方米?月（其中包括：物业费、电梯费、生活垃圾外运费）。原告提交核准注销通知书及顺国资复[2006]30号文件，证明自北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会批复（2006年9月11日）起，其与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告为被告居住的小区提供物业管理服务。被告现拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费15426元。本案审理过程中，本院至北京市顺义区裕龙花园五区进行现场勘查并拍摄照片。双方对本院现场勘查照片均予以认可。同时，被告主张勘查照片可以证明原告提供的各项物业服务不到位。上述事实，有双方当事人陈述、收费标准、核准注销通知书、顺国资复[2006]30号文件、资质证书、勘查照片等证据在案佐证。本院认为：原告为被告居住的小区提供物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，故被告应向原告支付物业服务费。根据原告同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据看，原告在提供小区卫生、公共设施设备维护等服务时确实存在不符合服务标准的情况，故本院酌情扣减物业服务费。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议原告加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告李胜强给付原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○一二年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间物业费一万四千一百九十一元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十三元，由原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担十六元（已交纳），由被告李胜强负担七十七元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 黄 敏二〇一五年七月十三日书 记 员 倪晓铭 来自：