（2015）吉高新民二初字第52号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-12-30

案件名称

张翠华诉吉林市海阳机械制造有限公司、付春光、魏桂文买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张翠华,吉林市海阳机械制造有限公司,付春光,魏桂文

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

吉林高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）吉高新民二初字第52号原告：张翠华，女，1958年4月14日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新区。法定代表人：钱忠海，董事长。委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。被告：付春光，男，1971年10月30日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：张念久，男，1971年7月26日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托代理人：王文军，吉林北国律师事务所律师。第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新区长光小区。原告张翠华诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司）、被告付春光、第三人魏桂文买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告张翠华，被告海阳公司的法定代表人钱忠海及委托代理人林晓春，被告付春光的委托代理人张念久、王文军，第三人魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告在吉林市华泰保温防腐工程有限公司的法定代表人付春光处购得被告建设的高新区工业三区房屋，房屋面积为90平方米，每平方米售价为2000元。在合同签订的同时，我向被告交付了购房款2万元，但直至今日被告也未向原告交付房屋。后经了解，华泰公司的法定代表人付春光同被告是合作关系，被告愿意承担付春光签订合同所产生的民事责任，另外被告建设的房屋不知何原因已经被拆除。原告认为，原告同被告形成买卖合同关系后，被告已经无法向原告交付房屋，合同目的无法实现，故提起诉讼，诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告返还购房款2万元；3、请求判令被告从2011年7月9日起按银行贷款利率的标准给付利息；4.诉讼费用由被告承担。被告海阳公司辩称：1、答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系；2、答辩人未授权付春光收取原告定金；3、答辩人未收取原告定金，依法不承担返还义务；4、付春光违法出售答辩人的工业办公楼，收取原告定金，损害答辩人的合法利益，根据无效合同返还原则，付春光收取原告的定金负有返还义务。答辩人对付春光的违法行为不承担法律责任。原告要求答辩人返还定金于法无据，请求法院驳回原告的诉请。被告付春光辩称：双方签订的合同为无效合同，因合同无效收取的款项应予返还。要求支付利息无事实和法律依据。第三人魏桂文述称：原告的定金协议与海阳公司无任何关系，原告起诉海阳公司无依据，请求驳回原告的诉请。原告向法庭提供如下证据：1．2011年12月10日定金协议书一份，证明原告向付春光缴纳定金2万元。2．2011年12月10日收条一份，证明付春光收到原告房款2万元。被告海阳公司质证：证据1、2主体是付春光与原告，收款人系付春光个人收取，该收取定金的行为是付春光个人行为，与我公司无关，付春光未经我公司授权，以海阳公司的名义出售工业用房无效，应由付春光个人承担责任。被告付春光质证称：证据1、2真实性均无异议。第三人质证称：同海阳公司意见一致。被告海阳公司提供工业用地土地使用证，证明原告所购房屋建设在被告的工业用地上，属于工业用房，禁止建设民用住宅。原告质证称：我购房时不知道土地的性质，真实性不了解。被告付春光及第三人质证称对证据的真实性无异议。被告付春光、第三人均未提供证据。本院认为原告、被告提供的证据的真实性均可确认，本院予以采信。本院认定事实：吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林市高新区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林市高新区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。原告于2011年12月10日与付春光签订了定金协议书，载明：“吉林市高薪工业园区苹果园1号楼3单元3楼面积90平方米，预定金贰万元整。”协议书上加盖吉林市华泰保温防腐工程有限公司公章。付春光出具收条载明：“2011年12月10日，今收到购房款20000元整，收款人付春光。”原告及付春光均认可原告系向付春光购买房屋。本院认为：一、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，将违法建设的房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，原告与付春光之间形成的房地产买卖合同是无效的合同。二、海阳公司与李桂芳合作建设房屋，未授权付春光出售房屋和收取钱款，因此，海阳公司不负有向原告返还定金的责任，定金2万元应由付春光返还原告。三、原告与付春光于2011年12月10日形成的房屋买卖关系是无效的合同，卖方无权出卖违法建筑物，买方也应明知卖方不具有合法的开发建设手续，双方均有过错，应各自承担责任，因此，原告关于返还购房款的请求本院予以支持，对于利息的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、被告付春光于本判决生效后立即返还原告张翠华购房款2万元；二、驳回原告张翠华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，保全费40元，由被告付春光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　徐　锐审　判　员　　刘　强代理审判员　　周梁玉二〇一五年七月十三日书　记　员　　高千惠百度搜索“”