（2014）新民初字第0394号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-23
案件名称
无锡东洲物业管理有限公司与余洋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡东洲物业管理有限公司,余洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第0394号原告无锡东洲物业管理有限公司，组织机构代码证号码79331098-0，住所地无锡市滨湖区雪浪街道山水东路28号。法定代表人张安红，该公司董事长。委托代理人王晓东、潘佩清，江苏泰伯律师事务所律师。被告余洋，现下落不明。原告无锡东洲物业管理有限公司（以下简称东洲物业）与被告余洋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告东洲物业的委托代理人潘佩清到庭参加诉讼，被告余洋经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东洲物业诉称，其公司是余洋所居住的长江国际臻园小区的物业管理公司，余洋是该小区业主。余洋仅交纳了部分月份的物业管理费，自2013年7月开始拖欠物业管理费，其公司多次催讨未果。现要求余洋立即支付拖欠的2013年7月1日至2014年11月30日期间的物业管理费5643.46元及违约金1434.10元。被告余洋在法定期限内未作答辩。经审理查明，余洋系无锡市长江国际臻园12号3001室房屋的业主，房屋建筑面积为118.56平方米。余洋与无锡民申房地产有限公司（以下简称民申公司）签订商品房买卖合同的同时签订了长江国际臻园销售合同补充协议，明确余洋所购买的长江国际臻园在未成立业主委员会前由东洲物业负责小区的前期物业服务，多层、高层电梯房的物业费为每月每平方米2.8元（包括公共用水电及设备运行费每月每平方米0.85元），物业费自民申公司通知交房之日次月起开始由东洲物业收取，每次交纳物业费的时间为每季最后一月的30日前向东洲物业预交下季度的物业管理费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任，违约金为从逾期之日起按每天千分之三交纳。民申公司为此与东洲物业签订了前期物业服务协议。2010年11月20日，余洋签订了长江国际臻园临时管理规约，明确了双方的权利义务。后余洋交纳了部分物业管理费。2013年7月起余洋未交纳物业管理费。2014年11月14日，东洲物业通过邮政快递向余洋寄送了催缴函，要求余洋支付2013年7月1日至2014年11月30日的物业管理费及相应的滞纳金。后余洋仍未支付。2015年1月29日，东洲物业诉讼来院。上述事实，由东洲物业提供的商品房买卖合同复印件、长江国际臻园销售合同补充协议复印件1份、前期物业服务合同（含临时管理规约）1份、物业费发票1张、催缴函及邮政快递存根1份、本院调取的无锡市房屋登记簿证明1份及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，余洋虽未与东洲物业签订物业管理合同，但因其所在小区长江国际花园臻园尚未成立物业管理委员会，根据相关法律规定，在些种情况下应由建设单位签订前期物业管理合同，故民申公司与东洲物业签订的前期物业管理合同对余洋具有约束力，余洋作为业主应当交纳物业管理费。根据补充协议约定，余洋所有的物业面积为118.56平方米，每月应交纳物业管理费331.968元。余洋自2013年7月起未支付物业管理费，现东洲物业要求余洋支付自2013年7月1日起至2014年11月30日止的物业管理费5643.46元于法有据，本院予以支持。关于滞纳金，东洲公司在诉讼中变更为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、国务院《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：余洋于本判决发生法律效力之日起五日内支付东洲物业物业2013年7月1日起至2014年11月30日止的物业管理费5643.46元及相应的滞纳金（以所欠物业费为基数自欠付当日起至付清日止按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费566元，合计616元（此款已由东洲物业预交），由余洋负担（东洲物业同意其预交的案件受理费及公告费616元由余洋直接向东洲物业支付，本院不再退还，由余洋在本判决发生法律效力之日起五日内向东洲物业支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05）。审 判 长 王莉娜代理审判员 吴诗佳人民陪审员 秦迪光二〇一五年七月十三日书 记 员 陆 佳本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”