（2015）通中民终字第00740号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-07-22
案件名称
黄筱燕与南通海宇酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南通海宇酒店管理有限公司,黄筱燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00740号上诉人（原审被告）南通海宇酒店管理有限公司，住所地启东市汇龙镇河南路555号。法定代表人王健波，该公司董事长。委托代理人石燕，该公司总经理。委托代理人高洪新，江苏扬子江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄筱燕。上诉人南通海宇酒店管理有限公司（以下简称海宇公司）因与被上诉人黄筱燕房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启民初字第2521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，位于启东市河南路东方银座大楼，系2000年启东市招商引资项目。该大楼8-24层为公寓式住宅。大楼建成后，开发商因营销需要，在2007年至2012年期间，对8-19层业主的房屋进行统一回租，邀请专业酒店管理公司经营酒店业务，定期向业主支付房租金。五年期满后，酒店管理公司无力继续经营。其后，海宇公司与包括黄筱燕在内的该楼8-14层业主签订了为期5年的委托租赁经营管理合同。涉案的《启东东方银座酒店式公寓委托租赁经营管理合同》系原、海宇公司于2012年4月19日签订，主要约定黄筱燕将位于河南中路555-9号的东方银座14层1403室房屋委托海宇公司出租；委托期限为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日；在委托合同有效期内，海宇公司保证每年按该房屋购房总价的7%向黄筱燕结算租金（税后），即人民币17907.4元／年。其中合同第七条第5项约定，海宇公司无正当理由逾期交付租金，应按逾期每日以年度租金的万分之五向黄筱燕支付违约金。同时，海宇公司与东方银座8-14层的其他业主也签订了委托租赁经营管理合同。合同签订后，该楼内15至19层业主因不满海宇公司未与其签订相应的租赁合同，聚众阻挠海宇公司正常经营活动，发生群体事件。2012年5月15日，启东市社会调解服务中心及海宇公司在《今日启东报》刊登公告，主要内容为：“启东东方银座酒店式公寓全体业主：在启东市社会调解服务中心组织协调下，就东方银座酒店式公寓委托租赁经营管理事项基本达成一致。现请8-19层全体业主务必在5月15日携带身份证、产权证、购房发票、农商银行账号到东方银座售楼处签订委托租赁经营管理合同。另请8-14层部分业主，携带5月10日前与海宇公司签订的合同换签新合同，原5年期合同声明作废，逾期责任自负。”其后，海宇公司与东方银座酒店式公寓8-14层的其他业主重新签订了期限为15年的委托租赁经营管理合同，并与该楼内16-19层的业主签订了15年的委托租赁经营管理合同。黄筱燕在该期限内未重新签订合同，海宇公司也未支付黄筱燕房屋租金。另查明，自双方因是否重新签订新合同而发生争议以来，涉案房屋一直处于闲置状态。原审法院认为，海宇公司与黄筱燕于2012年4月19日签订的委托租赁经营管理合同，该合同系双方真实合意的结果，虽海宇公司称根据实际情况的变化，通过公告解除同黄筱燕签订的合同，并要求黄筱燕与其重新签订委托租赁经营管理合同，未有证据表明获得黄筱燕的同意，该公告不具有解除合同的效力，现黄筱燕坚持继续履行，海宇公司应按约继续履行合同。鉴于双方签订合同后，除黄筱燕外，其余业主均与海宇公司签订了为期15年委托租赁合同，且整体租赁房屋规模较原租赁有明显扩大，按行业惯例，酒店租赁经营具有整体性、长期性特点，海宇公司继续履行与黄筱燕签订租赁期较短的合同，履行成本过高，且海宇公司一再表明合同已解除，不再履行，涉案合同实际已无继续履行的可能。且涉案房屋自争议发生之日起一直处于闲置状态，不及时解除合同，不利于双方利益的实现，亦不利发挥物的最大效用，也是对资源一种浪费，故法院确定至判决之日起解除双方于2012年4月19日签订的委托租赁经营管理合同。对合同解除前未付租金共计47156.14元（17907.4元÷12个月×8个月＋17907.4元＋17907.4元÷12个月×11.6个月，自2012年5月1日至2014年12月20日）应由海宇公司支付给黄筱燕。鉴于海宇公司未按约支付相应租金，其应按约自2012年6月1日起至给付之日止按年度租金的每日万分之五计算承担相应违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条之规定，判决如下：一、南通海宇酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付黄筱燕2012年5月1日至2014年12月20日的房屋租金人民币47156.14元及违约金（以年度租金17907.4元为本金自2012年6月1日起至给付之日止，按日万分之五计算）。二、驳回黄筱燕其他诉讼请求。案件受理费100元，由南通海宇酒店管理有限公司负担。宣判后，海宇公司不服，向本院提出上诉称：1、本公司和黄筱燕签订的合同中第六条明确规定本公司享有解除权，只需提前三个月通知黄筱燕即可。本公司通过《今日启东报》进行了公告，并短信通知了黄筱燕。本公司只要再付三个月租金就可解除合同，无需黄筱燕的同意。2、本公司与黄筱燕于2012年4月19日签订租赁合同，因该楼内15-19层业主不满而阻挠导致本公司无法正常经营，此后在启东市社会调解服务中心的调解下达成协议，原先签订的合同声明作废，黄筱燕应与本公司签订新的合同。新的合同条件比以前更加优惠，黄筱燕拒绝签订新的合同是恶意的。3、黄筱燕诉至一审法院要求本公司支付租金和违约金，并未提起合同解除之诉。一审判决解除双方的合同超出了黄筱燕的诉讼请求。4、双方合同约定租金的起算时间是2012年5月15日，一审法院即使要判决支付租金也应当从该日期起算，不应当从2012年5月1日起算。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。上诉费用由黄筱燕负担。黄筱燕未应诉答辩。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人提供启东市社会调解服务中心关于东方银座公寓酒店与业主间矛盾纠纷调处概况一份，证明上诉人已将解约通知通知到了被上诉人，而且被上诉人也到过上诉人解约的现场。上诉人已经履行了通知义务，不存在违约。被上诉人未予质证。本院认为，海宇公司与黄筱燕于2012年4月19日签订的委托租赁经营管理合同是双方的真实意思表示，合同第六条约定了合同解除的条件，海宇公司在租赁期内如需提前解除合同，应当提前三个月通知黄筱燕。合同赋予了海宇公司提前解除的权利，但解除合同的通知需送达黄筱燕方得生效。在双方的合同中注明了黄筱燕的地址和联系方式，海宇公司应当首先通过该地址向黄筱燕送达通知，只有在该地址无法送达时，海宇公司才可采取其他方式。现海宇公司直接通过报纸和短信告知黄筱燕，但黄筱燕认为并不知情，故不能达到解除合同的效果。在一审中海宇公司要求解除合同，且实际上案涉合同已无继续履行的可能，一审判决解除合同并无不当。2012年4月19日的合同在解除之前，对合同双方均有约束力，根据该合同约定，租金应当从2012年5月1日起算。上诉人海宇公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978.9元，由上诉人南通海宇酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 刘玉蓉代理审判员 张峥嵘二〇一五年七月十三日书 记 员 施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；