（2015）佛城法民一初字第726号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2016-01-04

案件名称

陈楚壮与佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈楚壮,佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第726号原告陈楚壮，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。委托代理人程宽，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托代理人龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码：××。负责人区锦。委托代理人黄叶明，广东金腾律师事务所律师。原告陈楚壮诉被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2015年6月3日、7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程宽、龚秀庆、被告的委托代理人黄叶明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月14日，被告及佛山市禅城区张槎街道古灶村民委员会的村民代表表决通过古灶村民公寓、商铺的出租方案。2013年3月，原先与被告达成租赁佛山市禅城区张槎街道古灶村张槎路东侧古生雅苑项目编号为133号、135号、136号、138号的四间商铺（下称涉案商铺）的协议。当月25日，原告向被告支付全部租金347.20万元。2013年8月22日，原告与被告重签四份《古生雅苑商铺使用权合同》，约定：原告获得被告所有的涉案商铺使用权，使用权期限自2014年3月31日至2034年3月30日，该期限届满后自动延长20年，延长期限内被告不再另行向原告收取使用权费；涉案商铺使用权费共计347.20万元；被告应于2014年3月31日前将商铺交付给原告，逾期交付超过180天的，原告有权解除合同，并要求被告退还全部已收款项，及从应交付之日起按合同约定的使用权费日万分之八的标准向原告支付违约金。上述四份《使用权合同》签订前，原告既已一次性支付完全部租金，履行完合同义务。但被告一直未向原告交付涉案商铺，虽经原告多次催促，被告仍拒绝履行交付义务。截至起诉之日，被告逾期交付涉案商铺已达394天，被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。依据合同约定，原告有权解除四份《古生雅苑商铺使用权合同》，并要求被告退还原告全部已付租金（347.20万元）和自2013年3月25日起至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年4月28日为435162.16元），及自2014年3月31日起至合同实际解除之日止的违约金（以347.20万元为基数，按每日万分之八的标准计算，暂计至2015年4月28日止的违约金为1094374元）。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年8月22日签订的四份《古生雅苑商铺使用权合同》；2、被告退回原告租金347.20万元及自2013年3月25日起至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年4月28日为435162.16元）；3、被告向原告支付自2014年3月31日起至四份《古生雅苑商铺使用权合同》实际解除之日止的违约金（以347.20万元为基数，按每日万分之八的标准计算，暂计至2015年4月28日止为1094374元）；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2013年8月22日签订的四份《古生雅苑商铺使用权合同》；2、被告退回原告租金347.20万元，及自2013年3月25日起至实际付清款项之日的利息及违约金（利息并违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2015年4月28日止为1740648.64元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、双方未办理租赁物业交接手续的原因是原告不配合，被告并未根本违约，原告主张解除合同无事实和法律依据。被告的物业其实早就符合交付条件，只是由于市政工程施工以及原告一再要求被告调整电力线路以及为了商铺的统一性而要求安装电动闸门等原因，拒绝接受被告方交付的物业，从而导致物业交付手续一直不能完成，不能认定为被告方单方违约。二、政府市政工程的施工以及多次变更设计方案及施工方案导致对原告承租商铺周边环境造成一定影响，原告也因此拒绝接收物业。这一点是被告与原告订立合同时无法预料的，也是被告无法避免的不可抗力因素。由于不可抗力因素造成合同无法如期履行的，被告不应承担违约责任，被告对此可以免责。三、退一步讲，即使法院最后认定被告违约，原告在诉讼请求中既主张租金的利息又主张违约金，是属于违约责任的重复计算，不符合法律规定，应不予支持。其次，原告主张被告按银行贷款利率的四倍承担赔偿责任无法律依据，其主张之违约金计算标准并非法定，亦非合同约定，且计算标准过高，应以原告已付款项按银行贷款利率酌定。再次，原告主张从2013年3月25日作为违约金计算起点错误，既不符合法律规定，也不符合合同约定。根据合同约定，即使被告违约，原告主张解除合同的时间点应从2014年10月1日起算，违约金计算时间起点亦应为该日；即使按合同约定的租赁物交付时间，也应当是从2014年4月1日起计算违约金。五、原被告双方的合同完全具备继续履行的条件，现在被告也已经统一向全部商铺租户发出催收物业的通知，因涉及租户众多，被告希望合同继续履行，以减小社会影响。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告的组织机构代码证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2、古灶村民公寓、商铺出租方案计票结果报告，《古生雅苑商铺使用权合同》四份（133、135、136、138号四间商铺）。证明原、被告签订四份《古生雅苑商铺使用权合同》，约定原告租赁被告涉案商铺，被告应在2014年3月31日前交付商铺。3、收据五份、转账记录。证明原告依约支付全部商铺使用费共347.20万元，但被告至今未交付涉案商铺，严重违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告的组织机构代码证。证明被告主体资格。2、照片一组。证明涉案公寓楼及商铺早就符合交付条件，也有部分商铺已经进驻经营。3、涉案商铺北排水排污管道照片。证明从管道显示日期可以证明在2013年被告已经完成了下水道的安装等工程。4、照片一组（消防管道）。证明涉案商铺装上消防的喷淋管，结合建筑发包合同可以证明涉案商铺已经安装消防设施并通过消防验收。5、商铺钢化玻璃门标签。证明在2013年12月31日商铺已经具备交付条件。6、商铺及地下车库使用情况照片。证明有部分租户已经接收物业进行经营，并经营超过6个月。7、燃气管道设计合同补充协议（二）、燃气管道施工补充合同（燃气管道工程合同补充协议2）。证明在2014年和2015年燃气公司对涉案物业所在区域进行设计变更和施工变动，包括施工土层不够厚需要返工，对原告铺位造成不便，但被告对市政工程不能左右。8、集体土地使用权证及建设工程规划许可证。证明涉案物业所在土地经国土部门核定为商务金融用地和住宅用地，被告有权出租。9、广东省建设工程施工合同两份、工程移交书。证明涉案租赁物已经由施工单位于2014年3月28日交付被告正常使用，涉案租赁物在2014年3月28日已经具备交付条件。10、建设工程竣工验收消防备案申报表、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案复查意见书。证明涉案建筑物于2014年7月23日竣工验收，同年8月15日，该工程已经整体通过消防验收；作为出租物，施工单位于2014年3月28日交付被告正常使用时已经具备交付条件，至少在2014年8月15日在通过消防验收时已经具备交付条件，该时间点并未达到原告主张解除合同的条件，涉案合同完全具备履行的条件。被告说明：《工程移交书》上的时间为“2015年3月28日”是笔误，因为若没有工程移交书，其无法进行消防备案手续。11、新建防雷装置检测报告（2014.6.4）、特种设备使用登记证（2014.5.14）。证明在消防验收通过前，涉案建筑物的附属设施已经完善。12、古生雅苑商铺（131号铺）使用权合同、商铺转租合同。证明与原告承租商铺相同情况的租户已经于2014年11月8日前接收了商铺，并转租给他人正常经营。13、照片打印件、录像资料（光盘一张）。证明与涉案商铺为整体的铺位，编号为102、105、111、113、115、116、118、119、121、131、145、148的商铺已经对外正常营业或招租，进一步证明此前被告陈述的商铺没有办理交接手续是原告以合同约定外的理由拒绝办理而造成的，并非被告违约；该组证据中的131号铺位的情况与证据4可以相互印证，至少证明在签订转租合同前该系列铺位符合交付条件。经庭审质证，本院对证据作如下分析认证：原告提供的证据1、证据2，被告无异议，且证据2有原件核对，本院予以采信；证据3，有原件核对，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告提供的证据1、证据8，原告无异议，证据8有原件核对，本院对该两组证据予以采信；证据7、证据11，有原件核对，本院确认其真实性；证据9，虽均有原件核对，但其中之《工程移交书》为第二次庭审提交，而被告在第一次庭时明确表示工程未办理移交手续（移交书显示时间为2015年3月28日，为第一次庭审之前），故本院仅确认该组证据中《建设工程施工合同》之真实性；证据10，仅《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》有原件核对，故本院仅确认该组证据中之该份证据的真实性；证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据12、证据13，基于涉案商铺所在工程尚未通过竣工验收，故该七组证据与本案无直接关联，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年8月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《古生雅苑商铺使用权合同》四份，由被告将其位于佛山市禅城区张槎街道古灶村张槎路东侧的在建古生雅苑项目之编号为133、135、136、138号四个商铺的使用权有偿交予原告使用。根据合同记载，上述四个商铺的建筑面积均为71.21平方米，其中套内面积均为64.74平方米。上述四份合同除商铺编号外，其他内容相一致，双方在合同中约定有：一、乙方取得涉案物业使用权的期限从2014年3月31日至2034年3月30日止，期限届满自动延长20年，延长期间内甲方不另行收取使用权费，双方权利义务依照该四份合同之约定；合同期满，如甲方继续出租该物业则乙方有优先续租权，如甲方不再出租则乙方应于合同约定的期限届满当天将物业使用权归还甲方，并将物业完好交还给甲方，乙方在物业内增设的水、电设施等固定装修不得擅自拆除，无偿归甲方所有。二、涉案商铺使用权费在使用期限内（包括自动延长20年的使用权费）按建筑面积12189元／平方米计算，总额为868000元，并于支付定金后十天内一次性付清。三、甲方在2014年3月31日前将商铺交付给乙方使用。四、违约责任：1.乙方逾期支付使用权费的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过90天的，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按合同约定物业使用权费的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日万分之八的标准向甲方支付违约金。2.甲方未按合同约定期限向乙方交付物业，逾期未超过120天（含）不收取违约金，逾期超过120天则从应交付物业之日起按已收物业使用权费每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过180天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按合同约定使用权费每日万分之八的标准向乙方支付违约金。五、由于不可抗力的发生致使合同义务无法正常继续履行的，合同终止，除甲方应根据合同成交总价，按照实际使用年限（包括自动延长20年）的比例，向乙方无息退回实际未使用年限的费用，双方不承担其他责任。不可抗力是指无法预见或者虽可预见但无法控制或避免其发生的事件，包括但不限于海啸、地震、战争等。六、乙方应在合同中填写详细的联系资料（如住址、通讯地址和联络人姓名及电话、手机），若发生联络资料变更，乙方须于变更前15天内通知甲方，否则，甲方不承担因通知延误或不能送达而发生的责任及因而产生的损失；凡甲方根据合同登录的乙方地址以挂号信形式寄出的函件，即视为已送达乙方（注：合同上均载明乙方详细通讯地址及手机号码）。上述合同签订前的2013年3月14日和25日，原告通过银行转账方式分别向被告支付订金30万元和“买铺位款”317.20万元，被告向原告开具五份总金额为347.20万元的“商铺使用权费”收据。另查明，涉案商铺所在古生雅苑项目是被告申请在集体土地上规划建设的村民公寓，项目包括住宅、商业用房等。该项目建设工程（含主体工程及围蔽、机电、附属工程）由被告发包给案外人佛山市房建集团有限公司进行施工，并书面约定主体工程与附属工程均应于2014年2月1日前完成竣工验收合格并交工。诉讼中，原告陈述：其曾口头及电话催促被告交付涉案商铺。诉讼中，被告陈述：1、涉案商铺所在工程尚未取得竣工验收备案表；2、《燃气管道工程设计合同补充协议（二）》签订于2014年或2015年；3、涉案商铺于2014年3月中下旬既已符合交付条件，其曾多次电话通知原告前往办理商铺交接手续，原告本人到场，但以周边环境配套不完善为由不同意接收，被告未向原告发过书面通知；4、其于2014年初从工程施工单位处接收了涉案物业，但未办理移交手续，已有村民入住。本院认为，虽然原、被告双方就涉案商铺签订的四份《古生雅苑商铺使用权合同》实质内容系在原、被告之间设立房屋租赁合同关系，合同中亦约定了原告在约定使用期限届满后的优先续租权，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。涉案四份合同是原、被告双方的真实意思表示，但双方变相约定了40年的租赁期限，违反《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，故租赁期限超过二十年的部分无效；但合同部分无效并不影响合同其他条款的效力，双方仍应全面善意地履行合同有效条款所确定的各自合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告已履行完毕其支付租金之合同义务，且不违反合同约定，被告则应当按照合同约定的期限将符合法定要求及约定标准的商铺交付原告使用。因合同签订时租赁标的物为在建工程，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因涉案商铺所在建筑工程尚未经竣工验收合格，原告有权拒绝接收，他人对同一工程内房屋之接收与使用并不能否定原告拒收理由之正当性，被告亦无证据证明其已通知原告接收商铺。故对于被告认为涉案商铺于2014年3月已符合交付条件及不能交付之原因在于原告拒不配合之抗辩意见，本院不予采纳。关于被告主张延期交付商铺具有不可抗力因素之抗辩意见，被告并未提供有效证据证实。从被告提供的燃气管道设计与施工合同之补充协议可以看出，燃气管道工程设计变更是因项目“庭院地下室顶板覆土仅有40cm，无法保证燃气管道安全”，故设计变更“将埋地管道由PE管改为无缝钢管，并采取相应的保护措施”。可见，燃气管道设计变更是因前期设计或者施工等原因造成，而非市政工程主管部门变更、调整市政工程规划或设计原因所致，不属于不可抗力因素范畴，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。鉴于被告未按合同约定期限向原告交付商铺，且逾期180天以上，根据双方合同约定，原告有权解除合同。虽然合同解除，但根据法律规定及合同清算与结算条款之约定，原告有权要求被告退回已付款项并承担违约责任。关于合同解除时间，鉴于原告通过诉讼程序主张解除合同，故本院认定合同解除时间为本院将起诉状副本送达给被告之日即2015年5月12日。关于原告主张的利息和违约金的标准及起算时间问题。原、被告双方在合同中约定原告以被告迟延交铺行使合同解除权时，被告应从应交付物业之日起按合同约定之使用权费每日万分之八的标准向原告计付违约金。该合同条款是在原告选择解除合同之前提下关于违约金计算方法与标准的约定，而非在原告选择继续履行合同时关于被告迟延履行合同之违约金计算标准之约定，故对于原告主张计算至全部租金返还完毕之日止之诉求，本院予以支持。关于原告主张的利息，合同并无约定，由于违约金具有对原告损失之弥补功能，且足以弥补原告利息损失，本院将在评判违约金时一并考虑，故不另行计算利息。关于违约金起算时间，合同约定被告应于2014年3月31日前将租赁物交付原告使用，逾期致原告行使合同解除权时违约金自应交付物业之日起计算违约金，故违约金应从交付期限之最后一日即2014年3月31日起计算。关于违约金计算标准，合同约定按商铺使用权费即租金额每日万分之八的标准计算。现原告主张按中国人民银行同期贷款利率之四倍计算，被告抗辩认为仍然过高。结合被告无偿占有、支配涉案租金的时长和违约金起算时间以及中国人民银行同期贷款基准利率水平，本院酌定将违约金计算标准调整为原告已付租金额的每日万分之四。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告陈楚壮与被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社于2013年8月22日签订的四份关于租赁位于佛山市禅城区张槎街道古灶村张槎路东侧古生雅苑项目之编号为133号、135号、136号、138号商铺之《古生雅苑商铺使用权合同》已于2015年5月12日解除；二、被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈楚壮返还租金3472000元并支付违约金（违约金自2014年3月31日起至租金实际返还完毕之日止，以未返还租金金额为基数按每日万分之四的标准计算）；三、驳回原告陈楚壮的其他诉讼请求。如果被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取24144元，由原告陈楚壮负担5039元、被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社负担19105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　周信斌二〇一五年七月十三日书记员　　潘明珠附引用法律法规条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”