（2013）相民初字第2018号
裁判日期: 2015-07-12
公开日期: 2016-08-04
案件名称
苏州金辉居业有限公司与吴应局商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州金辉居业有限公司,吴应局
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第一百一十二条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2013）相民初字第2018号原告苏州金辉居业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦5楼。法定代表人林定强，董事长。委托代理人韩婷婷、凌立。被告吴应局。原告苏州金辉居业有限公司与被告吴应局商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，因被告吴应局下落不明，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、曹凤珠参加评议，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告苏州金辉居业有限公司的委托代理人凌立到庭参加诉讼。被告吴应局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州金辉居业有限公司诉称，2011年6月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园41幢2106室房屋一套，约定购房价款为1557855元。由于被告需要贷款购房，故原告配合被告与交通银行股份有限公司苏州分公司签订了《个人一手房贷款合同》，在被告所购房的权属登记未登记在被告名下之前，原告作为该贷款的担保人。因被告未按约偿还银行贷款，故银行诉至法院，要求原告按合同向银行履行担保责任。因无法联系到被告，经法院判决后，法院强制执行，已依法自原告账户内扣划了贷款本金1071946.54元、利息及律师费31177元、诉讼费（包含保全费20340元）。被告的行为已构成违约，因无法联系到被告，原告只能诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的编号为苏相合同201106130086的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园41幢2106室房屋一套；3、被告向原告支付违约金人民币155785.5元及原告被告向银行归还的贷款、利息及相关诉讼费用。被告吴应局未作答辩。经审理查明，2011年6月13日，原、被告签订了编号为苏相合同201106130086的《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发的位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园41幢2106室房屋一套，房屋总价款为1557855元，付款方式为：2011年6月13日之前支付房价款人民币467855元，剩余房款人民币1090000元由被告申请办理银行按揭手续，于2011年7月12日前支付到账；被告联系地址浙江省瑞安市平阳坑镇吴界山村；原告应于2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付被告，被告应当在接到通知书3天内办理房屋交接手续；出卖方应当在该商品房交付使用之日起60日内该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。合同附件五为合同补充协议，约定若买受人采用按揭方式（含住房商业性贷款、公积金贷款、组合贷款）付款，则付款方式为，被告应在合同签订之日起七日内办委银行按揭申请手续。鉴于原告为被告与贷款银行签订的担保合同提供了担保，在办妥商品房抵押登记手续之前，被告未按担保贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行通过法律途径解除担保贷款合同，并要求原告承担担保责任的，则原告有权解除本合同；因此造成的原告方的一切损失（包括为此支付的差旅费、律师、诉讼或仲裁等费有）由被告承担。合同约定的房价款未包含政府规定的各种税费等款项。被告须在原告通知的交房之日付清全部购房款并交纳各种税费及物业专项维修基金等的款项费用，否则原告有权不予办理房屋验收交接手续，被告承担由此造成的逾期交接房屋等不利后果。若因被告原因导致合同解除的，被告应向原告支付合同约定房屋总价款10%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，原告有权在被告已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出的信函（以信函回执的日期为准），即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则因变更方未履行通知变更地址义为所产生的法律后果均由未履行义务者承担。合同另约定了双方权利义务、违约责任等相应事宜。签约后，被告向原告支付了首期购房款467855元。2011年9月27日，被告作为借款人、原告作为担保人，交通银行股份有限公司苏州分行作为贷款人，签订了《个人一手住房贷款合同》1份，约定被告向交通银行股份有限公司苏州分行贷款1090000元，用于支付购买本案所涉房屋的购房款；贷款期限自360个月；如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权要求宣布合同项下代款本息全部或部分提前到期。合同另约定了双方其他权利义务、违约责任等相关事宜。签约后，交通银行股份有限公司苏州分行将贷款如期交付原告。另查，2012年12月28日，原告向被告邮寄商品房交付使用通知书、入伙通知书，要求被2012年12月31日办理交房手续，因被告未至原告处办理，原告于2013年1月18日再行发函通知被告于2013年1月28日至原告处办理房屋交接手续，但被告至仍未至原告处办下交房手续。又查，2013年7月11日，因被告未按约向贷款银行还款，交通银行股份有限公司苏州分行以吴应局及苏州金辉居业有限公司为被告向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，2013年12月9日，苏州市姑苏区人民法院作出（2013）姑苏商初字第1167号民事判决书，判决“一、被告吴应局于本判决生效后10日内归还原告交通银行股份有限公司苏州分行借款本金1071946.54元及利息（含罚息）5859.83元（暂计算至2013年6月21日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本判决确定给付之日止）。二、被告吴应局于本判决生效后10日内支付原告交通银行股份有限公司苏州分行律师费损失31177元。三、被告苏州金辉居业有限公司对被告吴应局在原告取得位于相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园41幢2106室房屋正式抵押权证前，结欠原告交通银行股份有限公司苏州分行的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14740元，财产保全费5000元，公告费600元，合计20340元，由被告吴应局、苏州金辉居业有限公司负担。”。2014年9月3日，苏州市姑苏区人民法院依该判决扣划原告账户内存款共计1234356元。审理中，原告明确如合同解除，其愿将原告已付购房价款1557855元返还被告，但应扣除原告向银行承担担保责任时支付的1234356元及被告应承担的违约金。以上事实，由原告提供营业执照、人口信息、《商品房买卖合同》、《个人一手房贷款合同》、律师函、邮寄凭证、（2013）姑苏商初字第1167号民事判决书、扣划凭证及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告称其向被告发出交房通知后，被告未至原告处，后原告一直未能联系到被告，被告至今未至原告处向原告缴纳税费等办理产权转移的相关手续，故至今原、被告未佃理本案所涉房的房屋交接手续，也未将本案所涉房的权属转移登记至被告名下。现依《商品房买卖合同》约定，因被告的行为构成违约，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告向原告支付总房价款1557855元的10%的违约金人民币155785.5元。本院认为，2011年6月13日，原、被告签订的编号为苏相合同201106130086的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。被告因未按约按期还贷，原告作为被告的担保人在贷款人交通银行股份有限公司苏州分行提起诉讼后，被法院依法扣划了借款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等共计人民币1234356元。《商品房买卖合同》中约定因买受人未按担保贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行通过法律途径解除担保贷款合同，并要求原告承担担保责任的，则原告有权解除合同；因此造成的原告方的一切损失（包括为此支付的差旅费、律师、诉讼或仲裁等费有）由被告承担；因买受方原因导致合同解除的，买受方应向出卖方支付合同约定房屋总价款10%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用。本案中被告未按约按期还贷，致原告向银行承担了担保责任，系被告违约，原告据此要求要求解除原、被告于2011年6月13日签订的编号为苏相合同201106130086的《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告约定的违约金数额未超出法律允许范围，且被告未到庭，也未向本院提供书面意见，系自行放弃诉讼权利，应承担不利的法律后果，故本院认为原告要求被告支付违约金155785.5元的请求符合法律规定，应予支持。被告虽未到庭，也未提供书面答辩意见，但原告在审理中明确愿将被告已付购房款在扣除其代被告向银行履行的贷款、利息、罚息、律师费及诉讼费等共计1234356元及被告应支付原告的违约金155785.5元后的余款返还原告，为避免诉累，本院认为就被告已付购房款、原告代为履行的贷款、利息、罚息等在本案中一并处理。故原告应返还被告购房款1557855元，被告应支付原告代被告向银行履行的贷款、利息、罚息、律师费、诉讼费等计1234356元，另被告应支付原告的违约金155785.5元。原告也明确至今未与被告办理本案所涉房屋交接手续，也未办理该房屋权属转移登记至被告名下的手续。故本院本案所涉房屋尚未交付被告，仍由原告掌控。原告要求被告向原告返还苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园41幢2106室房屋一套的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告苏州金辉居业有限公司与被告吴应局于2011年6月13日签订的编号为苏相合同201106130086的《商品房买卖合同》。二、原告苏州金辉居业有限公司应返还被告吴应局已付购房款人民币1557855元。三、被告吴应局应支付原告苏州金辉居业有限公司代被告吴应局向银行履行的贷款、利息、罚息、律师费、诉讼费等合计人民币1234356元。四、被告吴应局应支付原告苏州金辉居业有限公司违约金人民币155785.5元。综合上述第二项、第三项、第四项内容，原告苏州金辉居业有限公司应返还被告吴应局人民币167713.5元，该款于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告苏州金辉居业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费20120元，财产保全费1299元，公告费600元，合计人民币22019元，由被告吴应局负担（该款原告苏州金辉居业有限公司已自愿垫付，不再退还，由被告吴应局于判决生效之日起十日内分别直接给付原告苏州金辉居业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长 周文明人民陪审员 邱玉芳人民陪审员 曹凤珠二〇一五年七月十二日书 记 员 赵 波