（2015）张定民一初字第1013号

裁判日期: 2015-07-12

公开日期: 2015-10-19

案件名称

永定区阳湖坪镇前社村村民委员会与叶亚平、周叙祥、向金华请求确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

张家界市永定区人民法院

所属地区

张家界市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

永定区阳湖坪镇前社村村民委员会,叶亚平,周叙祥,向金华

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第五十九条第一款，第一百五十三条

全文

湖南省张家界市永定区人民法院民事判决书（2015）张定民一初字第1013号原告永定区阳湖坪镇前社村村民委员会，住所地永定区阳湖坪镇前社村村组织活动中心。法定代表人：胡国红，主任。委托代理人覃峰，湖南展航律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告叶亚平，男，1956年2月19日出生。委托代理人陈灵生，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告周叙祥，男，1968年7月6日出生。被告向金华，女，1970年5月15日出生。被告周叙祥、向金华共同委托代理人李跃升，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告永定区阳湖坪镇前社村村民委员会（以下简称“前社村委会”）与被告叶亚平、周叙祥、向金华请求确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理，并依法组成合议庭于2015年6月9日公开开庭对本案进行了审理。原告前社村委会的委托代理人覃峰，被告叶亚平及其委托代理人陈灵生，被告周叙祥、向金华及其委托代理人李跃升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告前社村委员会诉称，原告在参与张家界市第一中学新校区项目拆迁过程中，得知被告叶亚平于2010年4月15日在原告村级范围内购买了原告村村民周叙祥、向金华夫妇的3层房屋一栋，并且签订了《房屋买卖协议》。依据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，原告是土地所有权人，享有对集体土地的经营和管理权，三被告之间的买卖行为侵犯了原告的土地所有权而且严重违反了国家的相关法律规定，应当归于无效。主要理由如下：1、擅自买卖，并没有征得原告的同意，侵犯了原告的土地所有权。2、买卖标的物明显违法。被告周叙祥、向金华夫妇未依法取得宅基地许可手续（即：集体土地使用权证），属于未经批准而非法占用土地建造的住宅。3、买房人主体资格不合法。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，被告叶亚平系张家界市永定区崇文办事处宝塔岗居委会的居民，其户口性质为非农业家庭户口。因此，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。4、我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用不得转让。本案三被告之间买卖涉案房屋必然包括农民集体所有地土地（宅基地）的使用的转让。可见，农村村民的住宅是不得买卖的。综上所述，三被告之间的买卖行为明显违反了我国《土地管理法》、《物权法》、《合同法》及相关法律法规和国家政策的规定，应属无效合同。原告作为三被告买卖涉案房屋所占地的所有权人，现为了维护自身的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》第一百二十条之规定具状起诉，请求判令：1、判令被告叶亚平与被告周叙祥、向金华夫妇于2010年4月15日签订的《房屋买卖协议》无效；2、本案的全部诉讼费用以及相关费用由被告承担。原告前社村委员会为证明其的主张，向本院提供以下证据：第一组证据：1、被告叶亚平与被告周叙祥、向金华2010年4月15日签订的房屋买卖协议复印件一份；2、叶亚萍收条复印件以及周叙祥、向金华建设用地规划许可证复印件各一份，以上证据拟证明：1、叶亚平与周叙祥、向金华买卖的标的物位于永定区阳湖坪镇前社村村民委员会；2、涉案房屋宅基地属于永定区阳湖坪镇前社村村民委员会集体所有；3、被告修建的房屋手续不全，只取得建设用地建设规划证；4、叶亚平与周叙祥、向金华买卖房屋非法转让宅基地，损害了原告作为宅基地所有权人的权利。第二组证据，叶亚平户籍复印件一份，拟证明叶亚平为非农业户口。第三组证据，张家界市永定区阳湖坪政府的证明复印件一份，拟证明：1、涉案房屋的土地所有权人是永定区阳湖坪镇前社村村民委员会，该房屋在建设过程中至今没有办齐相关手续；2、涉案房屋是周叙祥、向金华修建的，而居住人是叶亚平；第四组证据，听证会议记录，拟证明原告通过参加征收补偿听证会才知道房屋买卖的事实。被告叶亚平辩称：1、原告不是本案的适格主体，原告起诉没有事实以及法律依据，本案不论是确认之诉还是撤销之诉，只有合同相对方有主体资格；2、本案房屋买卖事实发生在2010年4月15日，被告叶亚平在涉案房屋所在居委会已居住长达6年之久，原告作为辖区基层组织不可能不知晓，因此原告即使有权提起诉讼也因超过时效而丧失胜诉权；3、涉案房屋于2006年4月20日取得规划用地许可证，证号为0611103号，房屋买卖行为是符合物权法规定的。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告叶亚平为证明自己的主张，向本院提供以下证据：第一组证据：宝塔岗社区居委会证明二份，拟证明叶亚平与张世香系夫妻关系，且叶亚平、张世香原位于宝塔岗社区的房屋已于2010年被征收；第二组证据：常住人口登记卡复印件二份，拟证明叶亚平的妻子张世香及儿媳覃遵英系农村户口；第三组证据：房屋买卖协议一份，拟证明房屋买卖的事实，并且购房时当地组长已经知晓，并作为证明人签字。被告周叙祥、向金华共同辩称：1、本案原告不具备诉讼主体资格，无论是撤销之诉还是确认之诉，原告均不是合同当事人；2、土地管理法并未禁止农村房屋出租或者出卖；3、本案原告起诉已经过诉讼时效。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。被告周叙祥、向金华未向本院提供证据。经庭审质证，被告叶亚平对原告提供的第一组证据的真实性、关联性、证据来源的合法性均无异议，但认为该组证据不能达到原告的证明目的。被告周叙祥、向金华对该组证据的合法性提出异议，并认为该组证据不能达到原告的证明目的。对原告提供的第二组证据，被告叶亚平、周叙祥、向金华均认为没看到原件且无经办人签名，不能作为证据使用。对原告提供的第三组证据，三被告对真实性提出异议，认为证明内容达不到原告的证明目的。对第四组证据，被告叶亚平对其关联性提出异议，认为不能作为证据使用。被告周叙祥、向金华对该组证据未发表质证意见。对被告叶亚平提供的第一、二组证据，原告均提出异议，认为与本案没有关联。对被告叶亚平提供的第三组证据，原告认为应当提供原件，复印件不能作证据使用。被告周叙祥、向金华被告叶亚平提供的证据未提出异议。本院认为，原、被告双方各自提供的《房屋买卖协议》虽均属复印件，但属同一文本，内容一致，且被告周叙祥、向金华也无异议，本院予以确认。原告提供的叶亚平收条以及周叙祥、向金华建设用地规划许可证，叶亚平、周叙祥、向金华对其真实性均未提出异议，本院予以确认。原告提供的二、三、四组证据，被告虽然提出异议，但未提出足以反驳的证据和理由，本院均予以采信。被告叶亚平提供的证据，原告虽有异议，但未提供足以反驳的证据及理由，本院均予以确认。根据原、被告双方的陈述及本院确认的证据，可以认定以下事实：被告叶亚平夫妇原居住在永定区崇文办事处宝塔岗社区，属城镇居民。2010年被告叶亚平的城市房屋被征收，叶逐于2010年4月15日向永定区阳湖坪镇前社村二组村民（本案被告）周叙祥、向金华购买房屋一栋，双方还签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定，由被告叶亚平购买被告周叙祥、向金华位于永定区阳湖坪镇前社村二组的三层砖房一栋，价格65万元。被告叶亚平于当月依约付款、接受房屋并入住至今。2014年，因国家建设需要，政府决定对涉案房屋所在区域的土地进行征收。由于涉案房屋所占用的土地属永定区阳湖坪镇前社村村集体所有，原告前社村委员会认为三被告之间擅自买卖房屋的行为侵犯了其集体土地所有权，逐于2015年5月19日提起诉讼，请求确认三被告之间的买卖合同无效。另查明，涉案房屋建于2006年，建设用地规划许可证编号为0611103。本院认为，《中华人民共和国土地管理法〉第六十三条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。同时，《中华人民共和国物权法》规定，农民集体所有的不动产和动产，属本集体成员集体所有，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从上述规定可以看出，农村宅基地使用权的流转受到严格限制。由于房屋与其所占土地的不可分离性，房屋所有权的转移必然导致宅基地使用权的实际转移，因此，农村房屋买卖必然受到上述规定的约束。因而在国务院办公厅在1999年作出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就已经明确：“农民的住宅不得向城市居民出售”。本案被告叶亚平系城市居民，在其城市房屋被征收后，在农村购买原属被告周叙祥所有的房屋一栋，该买卖行为虽属买卖双方自愿协商，但违反了上述法律及相关国家政策的强制性规定，损害了集体土地所有权人的权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属无效合同。因此，原告请求确认买卖合同无效，本院予以支持。合同确认无效后，合同双方可以就财产的返还及损失的赔偿进行协商或另行提起诉讼。涉案房屋宅基地属前社村集体所有，原告前社村委员会代表前社村集体组织行使管理权，与涉案房屋买卖合同存在直接利害关系，有权对房屋买卖合同的效力提出异议，因此，被告提出的前社村委员会不具备原告主体资格的观点，本院不予采纳。原告请求确认买卖合同无效，属确认之诉，起因于物权争议，并非债权请求权，因此，被告方以原告起诉已超过诉讼时效抗辩，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国物权法》五十九条、第一百五十三条之规定，判决如下：确认被告叶亚平与被告周叙祥、向金华2010年4月15日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费10300元，由被告叶亚平、周叙祥、向金华共同承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审　判　员　　欧汉平人民陪审员　　孙　旎人民陪审员　　王　婷二〇一五年七月十二日书　记　员　　罗　煦附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。来源：百度搜索“”