（2015）中一法张民一初字第270号
裁判日期: 2015-07-12
公开日期: 2017-04-24
案件名称
中山市信盈物业管理有限公司与陶小红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市信盈物业管理有限公司,陶小红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第270号原告（反诉被告）：中山市信盈物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇南朗村盈彩美地商业楼B一楼，组织机构代码66149154—8。法定代表人：杨联文，系该公司总经理。委托代理人：吴文伟，系广东广中律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶小红，女，1975年10月8日出生，汉族，身份证住址湖南省安化县，现住广东省中山市。原告（反诉被告）中山市信盈物业管理有限公司（以下简称信盈物业公司）诉被告（反诉原告）陶小红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，在诉讼过程中被告陶小红提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告信盈物业公司的委托代理人吴文伟，被告陶小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信盈物业公司诉称：信盈物业公司是依法注册成立的从事物业管理业务的企业，资质登记为叁级。2009年11月13日，信盈物业公司与陶小红签订了前期物业管理服务协议，协议约定：管理期限为自中山市信盈实业有限公司与信盈物业公司签订《前期物业服务合同》之日起至盈彩美地商住小区业主委员会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止；业主需按自用物业之建筑面积按月交纳物业管理费用，标准为：多层住宅按照每月每平方米0.8元计收；高层住宅（电梯洋房）按每月每平方米1元计收；公共梯灯费用另外分摊；物业管理费用应于每月10日以前以现金或银行代缴方式支付；业主不按约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并自逾期之日起按每日3‰缴纳违约金。陶小红自2011年3月起未交纳物业管理费用。在陶小红拖欠费用期间，信盈物业公司曾多次致电催缴，也多次委托律师发出催缴律师函，但其至今仍拒交上述费用。根据协议约定，陶小红应自逾期之日起按每日3‰交纳违约金，现信盈物业公司自愿降低计付标准，请求按每月1‰的标准计算从逾期支付次月1日起计算至清偿之日止。综上，为维护自身的合法权益，信盈物业公司请求法院判令：1.被告向原告支付2011年3月1日至2014年11月30日期间拖欠的物业管理费4050元、分摊的公共梯灯费用18.46元、水费114.30元，共计4182.76元；2.被告支付逾期支付物业管理费的违约金，从2011年3月1日起至实际付清全部物业管理费之日止以每月应交的费用为基数按每日1‰的标准计算；3.被告承担本案的全部诉讼费用。原告信盈物业公司就其诉讼请求及主张的事实向本院提交的证据有：1.广东省经营服务性收费许可证（副本）、商品房产权权属证明书；2.前期物业管理服务协议；3.国内挂号信函收据、改退批条、律师函；4.值班记录；5.小区视频监控值班室照片。被告陶小红答辩、反诉称：陶小红同意缴纳物业管理费4050元、分摊的公共梯灯费用18.46元、水费114.30元，共计4182.76元，但不同意缴纳违约金，因为拒缴物业管理费是有正当理由的，责任在于信盈物业公司而非陶小红。2011年1月18日晚19点50分后，陶小红离家去公司上班，19日凌晨2点10分左右回家，发现家中被盗当即报警，警察到场后对现场进行勘验后，确认盗贼是顺着主下水管道爬上四楼，用工具撬开厨房处窗户进入行窃的。警察同时告知陶小红，该幢楼当晚有六户业主均被盗贼进入室内行窃，入室方式一致，有三户基本没有什么财物损失。陶小红立即对家中财物进行检查，发现被盗走财物有：1.联想手提电脑一套（2010年5月1日购买），价值4800元；2.诺基亚E7手机一部（2010年12月25日购买），价值3399元；3.尼康P100数码照相机一部（2010年9月22日购买），价值3288元；4.翡翠手镯一对（2010年11月12日购买），价值2628元；5.千足金手链一条（2010年10月12日购买），价值2012元，以上共计16127元。盗窃事件发生后，警察到信盈物业公司处调取监控录像视频，被告知该幢楼附近的两个监控视频坏了很久，一直没有进行维修修，所以无法提供当晚的视频资料；小区三个出口的监控也是坏的；警察查看信盈物业公司的巡逻记录、登记记录等，上面反映一切正常，致使警察迄今都无法破案，为陶小红追讨回失窃财物。陶小红家被盗后，信盈物业公司的管理人员当时承认，由于他们的工作、措施和设施均没有到位，才导致盗贼这么疯狂，他们确实有责任，应当会对此次事件作出一定赔偿，但是如何具体处理，要等公司开会讨论后决定，之后就没有具体的工作人员跟进此事，于是双方都拖了下来。陶小红也在该失窃事件发生后停止缴纳物业管理费。陶小红认为，根据双方签订的前期物业管理服务协议的约定，信盈物业公司应当向业主提供整洁、卫生、安全、舒适的生活环境，但信盈物业公司未尽合同义务，未采取合理措施排除附着在楼体外的公用管道存在的潜在风险、监控视频存在种种问题以及巡逻保安工作的不认真到位，才导致反诉原告家中财产被盗，信盈物业公司对此负有不可推卸的责任。信盈物业公司未完全履行合同义务，理应至少承担赔偿陶小红财产损失50%的责任。综上，陶小红提起反诉，请求法院判令：反诉被告赔偿反诉原告被盗财物损失16127元的50%即8063.5元。被告陶小红为支持其辩解及反诉主张，在诉讼中提交的证据有：1.房地产权证、国有土地使用证；2.报警回执；3.质量保证单3张、收款收据1张、商场售货单1张；4.前期物业管理服务协议、业主临时公约；5.律师函、复函、国内挂号信函收据。针对被告陶小红的反诉，原告信盈物业公司答辩称：陶小红提交的证据无法证实其家中发生被盗及造成财产损失的事实。陶小红提供的报警回执只能证明陶小红有向公安机关报案的事实，并不能证明公安机关对其所报案情已正式立案，事实上，陶小红也承认公安机关对其所报案情并没有正式立案。既然公安机关对陶小红所报案情并没有正式立案，即足以证实公安机关经过核实后认为陶小红报案称其家中发生被盗并不是事实。而且，仅凭陶小红提交的购物凭证，不足以证明系其家中被盗而造成的财产损失。退一步说，即使陶小红家中确实发生被盗且造成财产损失的事实，信盈物业公司对其财产损失也依法不承担赔偿责任，理由如下：1.根据双方签订的前期物业管理服务协议第五条的约定，信盈物业公司作为一家物业管理公司，其负担的是一般意义上的保安义务，而非具体的、特殊的保管义务；2.陶小红称信盈物业公司有义务对小区内存在安全隐患的楼体外面的管道采取相应措施排除风险隐患的理由并不成立，因为上述楼体外面的管道的铺设系开发商已经有关建设规划部门的规划审批，未经有关建设规划部门的审批变更，显然不能擅自更改，而信盈物业公司并不是合法的变更申请主体，其无权向有关建设规划部门申请对楼体外面的管道进行设计变更；3.从信盈物业公司被告提交的值班记录、小区视频监控值班室现场照片，也可以证实信盈物业公司已履行了作为物业管理公司应当承担的一般意义上的保安义务。最后一点，陶小红诉称其家中于2011年1月18日发生被盗，距今已超过两年诉讼时效，根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的法律规定，其诉讼请求已超过诉讼时效，不应受法律保护。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告信盈物业公司就其辩称向本院提交如下证据：1.值班记录；2.小区视频监控值班室照片。经审理查明：陶小红系中山市南朗镇盈彩美地22幢1梯402房的业主。2009年11月13日，信盈物业公司与陶小红签订了前期物业管理服务协议，协议约定由信盈物业公司为盈彩美地小区提供物业服务，物业管理服务内容包括配备专业的保安力量、看更、警卫人员，并在物业公司认为适当的地方和适宜的情况，安装、运用并维护保安措施等；高层住宅（电梯洋房）按每月每平方米1元计收，业主应在每月10日前以现金或银行代缴方式支付。协议签订后，陶小红依约向信盈物业公司缴纳物业管理费。2011年1月19日2时17分，陶小红向中山市公安局南朗分局南苑派出所报案，称其家中被盗，财物损失有：联想手提电脑一套（2010年5月1日购买），价值4800元；诺基亚E7手机一部（2010年12月25日购买），价值3399元；尼康P100数码照相机一部（2010年9月22日购买），价值3288元；翡翠手镯一对（2010年11月12日购买），价值2628元；千足金手链一条（2010年10月12日购买），价值2012元，财物损失共计16127元。陶小红自2011年3月起未再缴纳物业管理费。2013年4月22日，广东广中律师事务所蔡盛长律师受信盈物业公司委托，发函向陶小红催收2011年3月至2013年4月的物业管理费。2013年5月6日，陶小红复函，称信盈物业公司对其被盗财物损失一事不闻不问，致使其对物业公司丧失信心拒缴管理费，希望信盈物业公司采取积极的态度解决问题。2015年1月13日，信盈物业公司以陶小红未缴纳物业管理费诉至本院，主张前述实体权利。陶小红则以信盈物业公司提供的服务不符合合同约定，存在瑕疵导致其财物损失为由提起反诉，主张其反诉实体权利。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。陶小红同意向信盈物业公司缴纳物业管理费4050元、分摊的公共梯灯费用18.46元、水费114.30元，于法不悖，本院予以支持。本案的争议焦点在于：一、信盈物业公司提供的服务是否符合合同约定，有否存在瑕疵；二、信盈物业公司应否承担责任，陶小红应否缴纳违约金。关于焦点一。根据双方签订的物业管理服务协议，在小区安保方面，信盈物业公司应当配备专业的保安力量、看更、警卫人员，并在适当的地方和适宜的情况，安装、运用并维护保安措施。陶小红已经举证于2011年1月19日报警发生入室盗窃事件，而信盈物业公司未提供证据证明其当天的安保措施是否恰当，诸如监控探头是否正常运作、出入登记是否完备、巡逻是否到位等等，其提供的证据值班记录和小区视频监控值班室照片等均非盗窃事件发生时的记录，不足以证明其在盗窃事件发生时已完全尽到合同约定的安保义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院认定信盈物业公司违反了合同义务，提供的物业服务存在瑕疵。关于焦点二。《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，信盈物业公司未能按照物业服务合同的约定履行义务，应依法对陶小红物业内的财产损害承担相应的法律责任。综合考量陶小红提供的证据、庭审陈述和相关数码产品的折旧，本院酌情认定陶小红主张的财产损失共计13000元。信盈物业公司提供的安保服务存在瑕疵，应就陶小红的财产损失承担30%责任，故信盈物业公司应向陶小红支付损害赔偿款3900元。又因信盈物业公司未完全履行合同义务，后又未积极主动与陶小红协商解决物业失窃一事，导致陶小红拒绝缴纳物业管理费，故陶小红无须向信盈物业公司支付违约金。至于信盈物业公司抗辩的诉讼时效问题。因陶小红2013年5月6日曾复函信盈物业公司，针对未缴纳物业管理费和物业失窃一事要求协商解决，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，陶小红提起的反诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陶小红于本判决生效之日起七日内向原告中山市信盈物业管理有限公司支付2011年3月1日至2014年11月30日期间的物业管理费4050元、分摊的公共梯灯费用18.46元、水费114.30元，共计4182.76元；二、反诉被告中山市信盈物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告陶小红支付赔偿款3900元；三、驳回反诉原告中山市信盈物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉被告陶小红的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告中山市信盈物业管理有限公司负担19元，被告陶小红负担31元（该款原告已预缴，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费25元，由反诉原告陶小红负担13元，反诉被告中山市信盈物业管理有限公司负担12元（该款反诉原告已预缴，反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 周 逵审 判 员 王 珊人民陪审员 陈宇玲二〇一五年七月十二日书 记 员 詹绮婷阮妙珍 来自