（2015）鄂孝感中民二终字第00122号

裁判日期: 2015-07-12

公开日期: 2015-12-31

案件名称

湖北省纺织物资有限公司与李振华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省孝感市中级人民法院

所属地区

湖北省孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李振华,湖北省纺织物资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条，第二百二十七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省孝感市中级人民法院民事判决书（2015）鄂孝感中民二终字第00122号上诉人（原审被告）李振华。被上诉人（原审原告）湖北省纺织物资有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中华路**号。法定代表人夏华梅，该公司董事长。委托代理人李健，湖北省纺织物资有限公司员工。代理权限：代为应诉，代为和解、调解，签收法律文书等。委托代理人胡国胜，湖北省纺织物资有限公司员工。代理权限：一般代理。上诉人李振华因与被上诉人湖北省纺织物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2014）鄂汉川民初字第00620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人李振华，被上诉人湖北省纺织物资有限公司的委托代理人李健、胡国胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明，1997年1月10日，湖北省纺织物资总公司与李振华签订房屋买卖协议，李振华将位于湖北省汉川市马口镇邱子南路房屋抵债出卖给湖北省纺织物资总公司，并在湖北省汉川市马口镇房屋产权部门办理产权变更过户手续。同时，湖北省纺织物资总公司与李振华又签订房屋租赁协议，协议约定：湖北省纺织物资总公司将该房屋租赁给李振华居住；房屋租金为600元／月，按季提前支付；湖北省纺织物资有限公司需要该租赁房屋时，李振华必须在湖北省纺织物资有限公司指定时间内无条件移交。2013年1月11日，湖北省纺织物资总公司通过股权转让，变更为湖北省纺织物资有限公司。本案标的房屋转归湖北省纺织物资有限公司所有。湖北省纺织物资有限公司诉至法院，请求与李振华解除租赁合同，由李振华支付拖欠租金及李振华协助办理土地过户手续。一审法院认为，湖北省纺织物资有限公司提交的房屋所有权证书足以证明其对本案双方当事人诉争的房屋享有所有权。李振华辩称房屋买卖不存在仅有其本人陈述，没有其他证据证明，其辩解理由一审法院未予采信。同时李振华辩称，其与湖北省纺织物资总公司于1997年1月10日签订的房屋租赁合同不存在亦无证据证明，其辩解理由亦未予采信。本案租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。因租赁合同未明确约定承租期限，一审法院认定为不定期租赁。现湖北省纺织物资有限公司作为房屋的实际所有者，依法承受该租赁合同的权利义务。李振华未能按照合同义务支付租金以及拒不搬出租赁屋，是引起纠纷的原因，应承担相应法律责任，故对湖北省纺织物资有限公司要求终止同李振华的租赁合同关系，并要求李振华立即搬出租赁场所的主张，一审法院予以支持。关于湖北省纺织物资有限公司要求李振华应支付18年租赁费的主张，根据相关法律规定，租赁费的诉讼时效为一年。因湖北省纺织物资有限公司未提交相关催款的证据，故一审法院仅对诉讼前一年以来的租赁费用予以支持。至于湖北省纺织物资有限公司主张要求李振华协助办理房屋土地使用权变更登记的诉讼请求，因湖北省纺织物资有限公司提交的土地证登记主体为湖北省汉川民乐拉丝厂，与本案李振华主体身份不符，故本案不作处理，湖北省纺织物资有限公司可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、解除湖北省纺织物资有限公司与李振华的房屋租赁关系；2、李振华于本判决生效之日起十五日内支付所欠湖北省纺织物资有限公司租金13800元（2013年4月至今），并搬出所租赁房屋；3、驳回湖北省纺织物资有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费3000元，由湖北省纺织物资有限公司负担2660元，李振华负担340元。上诉人李振华不服上述一审判决向本院上诉称：2013年12月，夏华梅的哥哥等人找到李振华在武汉的租住处，说李振华的房子被湖北省纺织物资有限公司买了，要李振华马上搬家，说是通过湖北省国资委买的。李振华说国资委要卖我李振华房子还得先把实际情况搞清楚，产权证只是李振华当时没有拿回而已。当时，湖北省纺织物资总公司作为投资（10万）在李振华厂入股，该公司总经理一行几人来马口要求将合伙合同及10万元股金退给他们。当时企业已经搞垮了，已经无钱可退，李振华答应把房屋的二间办一个他项产权给湖北省纺织物资总公司。双方便一起到马口房管所办理了过户手续，湖北省纺织物资总公司称反正不会要李振华的房子，李振华把钱还了，就把房产证还给李振华。湖北省纺织物资总公司又要李振华把土地使用权转让给他，李振华没同意，最后不知怎么办成了三间，后来该公司经理要李振华投资10万元承包湖北省纺织物资总公司的酒店、歌舞厅，李振华投资了10万元在省纺总公司招待所装修，湖北省纺织物资总公司把酒店、歌厅一并租给了李振华。由于李振华不在行，只做了一个月，就没有做了，李振华找到该公司总经理，李振华说10万元钱是湖北省纺织物资总公司装修的，就当李振华还给你们了，把产权证退给李振华，该公司总经理答应把产权证退给李振华，后时间一长就拖下来了。2013年12月，夏华梅的哥哥等人找到李振华，说通过国资委买了李振华的房子，花了16.2万元，夏华梅的哥哥要求李振华要么搬家，要么给16.2万元。李振华说房子是他本人的，称湖北省纺织物资有限公司的买卖是无效的。湖北省纺织物资有限公司遂于2014年3月起诉到马口法庭。1、法院是为人民做主的，望法院既公正，又人性的处理问题。2、在省国资委没有搞清楚情况时，把李振华的房子卖了没有法律效力。3、我拿不出任何证据是因为湖北省纺织物资总公司解散了，当时的人员都找不到。4、他们的证据是国资委的腐败产生的。5、省物资总公司解散没有股权的说法，是国有公司不是股份公司，不存在股权转让。6、李振华与湖北省纺织物资有限公司没有任何租赁协议。7、湖北省纺织物资有限公司变更书不成立，一个注册资金为919万的全民所有制企业不可能变更为一个注册资金为10万元的私营公司。8、关于“湖北省纺织物资有限公司需要该租赁房屋时，李振华必须在湖北省纺织物资有限公司指定时间内无条件移交”纯属虚构。被上诉人湖北省纺织物资有限公司口头答辩称：本案是租赁合同纠纷，李振华的上诉意见没有事实依据，不符合本案审理的法律关系，请求法院依法驳回李振华的上诉请求，维持原判。上诉人李振华、被上诉人湖北省纺织物资有限公司均未向本院提交新证据。经审理查明，原判认定事实属实。另查明，原湖北省纺织物资总公司性质为全民所有制，2013年1月11日，湖北省纺织物资总公司按照国家相关政策，通过股权转让形式变更为有限责任公司（自然人投资或控股），即湖北省纺织物资有限公司。2013年底，湖北省纺织物资有限公司要求李振华腾退涉案房屋，涉案房屋权属证书现在湖北省纺织物资有限公司处。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.湖北省纺织物资有限公司对涉案房屋是否享有所有权；2.李振华与湖北省纺织物资有限公司是否存在房屋租赁合同关系；3.湖北省纺织物资有限公司是否有权解除涉案房屋租赁合同并要求李振华腾退房屋。本院认为，（一）湖北省纺织物资有限公司对涉案房屋享有所有权。湖北省纺织物资有限公司一审中已提交涉案《房屋买卖合同》，该合同上有李振华的签名，原湖北省纺织物资总公司签章，汉川市马口镇房屋产权产籍管理办公室盖章监证，湖北省纺织物资有限公司一审中提交了变更后的所有权人为原湖北省纺织物资总公司的房屋所有权证。李振华虽然提出湖北省纺织物资有限公司仅对涉案中两间房屋享有所有权，而不是对三间房屋享有所有权。但涉案房屋权属证书上标明为涉案三间房屋，且李振华在二审庭审中认可该房屋权属证书注明的内容与涉案房屋买卖合同上注明的内容一致，李振华亦未提交证据证明其主张。同时，李振华上诉称原湖北省纺织物资总公司总经理答应将涉案房屋权属证退给李振华，但并未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，李振华应承担举证不能的不利后果，李振华的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。现湖北省纺织物资总公司变更为湖北省纺织物资有限公司，故湖北省纺织物资有限公司对涉案房屋享有所有权。（二）李振华与湖北省纺织物资有限公司存在房屋租赁合同关系。湖北省纺织物资有限公司一审中已提交涉案租赁《协议》，该协议有原湖北省纺织物资总公司签章，且二审庭审中李振华认可该《协议》上李振华的签名为其本人所签。因该协议对租赁期限并没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故本案双方当事人之间成立不定期租赁合同关系。李振华上诉称与湖北省纺织物资有限公司之间不存在租赁协议的上诉理由不能成立，本院不予支持。（三）湖北省纺织物资有限公司有权解除涉案房屋租赁合同并要求李振华腾退房屋。由于原湖北省纺织物资总公司为涉案房屋所有权人，现湖北省纺织物资总公司变更为湖北省纺织物资有限公司，且湖北省纺织物资有限公司已于2013年底通知承租人李振华解除合同。按照李振华与原湖北省纺织物资总公司双方签订的房屋租赁《协议》约定：湖北省纺织物资总公司需要该租赁房屋时，李振华必须在湖北省纺织物资总公司指定时间内，无条件移交。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故湖北省纺织物资有限公司有权要求解除合同，并要求李振华腾退涉案房屋。李振华上诉称“原告需要该租赁房屋时，被告必须在原告指定时间内无条件移交”纯属虚构的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。李振华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判负担；二审案件受理费3000元由李振华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　潘玉安审　判　员　　孙　伟代理审判员　　冯　莉二〇一五年七月十二日书　记　员　　陈平川附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；微信公众号“”