（2015）新法民一初字第1061号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-08-29

案件名称

新化县圳上镇人民政府与谢雪花房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

法院

新化县人民法院

所属地区

新化县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新化县圳上镇人民政府,谢雪花

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第六十条第一款，第六十一条，第二百二十六条，第二百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条

全文

湖南省新化县人民法院民事判决书（2015）新法民一初字第1061号原告新化县圳上镇人民政府。法定代表人��家介，系该镇镇长。委托代理人刘一兵，新化县孟公法律服务所法律工作者，代理权限为全权代理。被告谢雪花，女，1985年11月18日出生。原告新化县圳上镇人民政府与被告谢雪花房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李朝阳独任审理，代理书记员吴祥辉担任法庭记录，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘一兵、被告谢雪花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新化县圳上镇人民政府诉称，被告承租原告所有的财政楼门面从事商业活动，多年以来，被告未与原告签订《房屋租赁合同》。2014年年底，新化县人民政府要求原告在镇政府范围内建立便民服务中心，经圳上镇党委、政府集体研究决定：收回财政楼一楼所有临街门面改建为圳上镇人民政府便民中心。为此，原告派工作组做被告的��作，要求被告尽快腾空门面以利于装修改造，可被告以种种理由拒绝搬迁，2015年4月23日原告向被告送达书面通知，要求被告于2015年6月1日前自行腾出门面，交清租金。6月1日后，原告又派出工作组二次做被告的工作，被告仍拒绝腾出门面。被告已支付2014年度的房屋租金，2015年度的租金至今未交。现原告起诉要求被告立即腾空并返还所占的属于原告所有的圳上镇财政楼一楼4、5号门面，并交清2015年1月1日至腾空门面时止的租金，本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告新化县圳上镇人民政府向本院提交了如下证据：1、法定代表人证明书；2、中华人民共和国组织机构代码证；证据1、2以证明原告的身份及其法定代表人身份；3、被告谢雪花的户籍证明，以证明被告的身份；4、国有土地使用权证复印件，以证明讼争房屋的权属；5、2014年度房租收据��以证明被告交清了2014年度的门面租金；6、中共新化县委组织部交办函，以证明原告收回门面的目的是按要求改建为新化县圳上镇便民服务中心；7、送达被告的书面通知回执，以证明原告于2015年4月23日向被告送达了书面通知，要求被告于2015年6月1日前腾出门面，交清租金，以用于圳上镇便民服务中心的建设，给被告腾退门面留出了必要的合理期限。根据原告的申请，本院对被告谢雪花进行了调查，该调查笔录作为原告的证据提交。8、对谢雪花的调查笔录，以证明被告租赁门面经营的基本情况。被告谢雪花辩称：被告租赁原告的门面属实，亦支持原告建便民服务中心，但现在腾空门面时间太仓促，要求将腾空期限宽限至年底。被告谢雪花对原告提交的证据1-8均无异议。被告谢雪花未向本院提交证据。对原告新化县圳上镇人民政府提交的证据，本院的认��意见是：证据1-8，经庭审质证，被告无异议，本院予以认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年，被告谢雪花从其兄谢富林处转租属于原告新化县圳上镇人民政府所有的财政楼一楼的4、5号临街门面（从镇政府大门口左拐数起第4、5个门面，即被告所述的5、6号门面），从事电器经营，店名为“雪花电器店”。谢富林转租前未与原告签订房屋租赁合同，被告谢雪花从谢富林处转租经营后，亦未与原告签订房屋租赁合同。被告转租经营后，对所租门面进行了必要的装修，但未通知原告。2015年4月15日，被告交清了2014年全年（按农历日期计算）的租金13500元。2014年年底，因原告未按上级要求在镇属范围内建立便民服务中心，被责令整改。经圳上镇党委、政府集体研究决定：收回镇属财政楼一楼所有临街门面改建为圳上镇政府便民服务中心。2015年4月23日，原告派出工作组书面通知被告，要求其在2015年6月1日前腾空门面，交清租金。同年5月，原告再次派工作组做被告的工作，要求其腾空门面。庭审中，被告以原告通知时间太仓促，暂时找不到合适的门面存放电器等货物为由，要求原告将时间宽限至年底。本案争议焦点：原、被告未签订房屋租赁合同，亦未约定租赁期限，原告要求被告腾空所占用的门面，是否合法？本院认为，被告谢雪花从其兄谢富林处转租原告新化县圳上镇人民政府所有的门面从事经营活动，在转租时未通知原告，但在经营一段时间后交纳了门面租金，原告在收取租金时对其转租行为未提出异议，应视为对被告的租赁行为事后追认，双方虽没有签订房屋租赁合同，亦未约定租赁期限，但租赁事实存在，该租赁行为未违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原、被告双方没有签订租赁合同，亦未约定租赁期限，原、被告之间的租赁关系为不定期租赁，原告可以随时解除租赁合同。原告收回门面的目的是建立便民服务中心，理由正当，且书面通知了被告，预留了合理的期限，原告的行为符合法律规定，并无不妥。故对原告新化县圳上镇人民政府要求被告谢雪花腾退所租赁的门面并交清租金的诉讼请求，本院予以支持。至于被告在转租门面后未通知原告、未经原告同意所产生的装修费用，根据《最高人民法院关于审��城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故被告谢雪花装修门面发生的费用，应由被告自行承担。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告谢雪花应在本判决书生效后三日内腾空所租赁的属于原告新化县圳上镇人民政府所有的财政楼一楼的门面，并退还给原告。二、被告谢雪花应在本判决书生效后三日内交清自2015年农历元月一日起至退还原告新化县圳上镇人民政府门面之日止期间的门面租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费80元，由被告谢雪花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审　判　员　　李朝阳二〇一五年七月十日代理书记员　　吴祥辉附相关法律条文：一、对《中华人民共和国合同法》的适用第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条��或者交易习惯确定。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的适用第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建��生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”