（2015）庐民一初字第01348号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-05-10
案件名称
明发集团（合肥）房地产开发有限公司与张玉柱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
明发集团（合肥）房地产开发有限公司,张玉柱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第01348号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：黄焕明，董事长。委托代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。被告：张玉柱，男，汉族，个体工商户，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：陈先超，安徽徽航律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，安徽徽航律师事务所律师。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）诉被告张玉柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由审判员谢伟林适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告明发公司的委托代理人许亚宝、江龙兵，被告张玉柱及其委托代理人陈先超、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发公司诉称：2013年12月13日，张玉柱与明发公司签订合同编号XX号《“明发合肥项目”租赁合同》，约定张玉柱承租明发公司位于合肥市庐阳区四里河与北二环路交叉口合肥明发商业广场XX层XX号商铺，面积为89.29平方米；租期3年，即自2013年12月13日至2016年12月12日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；张玉柱应向明发公司交纳履行保证金壹万元，如张玉柱拖欠租金等费用，明发公司有权从履约保证金中扣除。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订之后，明发公司依约履行了交付房屋等义务，但张玉柱未按约支付2014年4月20日至2015年4月19日期间的房屋租金50107元及综合管理费8572元。扣除履约保证金后，张玉柱仍拖欠租金40107元、综合管理费8572元。之后，明发公司多次催款未果。为维护自身合法权益，故明发公司诉至法院，要求判令：1、解除明发公司与张玉柱于2013年12月13日签订的《“明发合肥项目”租赁合同》，张玉柱立即向明发公司返还合格房屋；2、张玉柱立即支付明发公司租金40107元、综合管理费8572元，及租金逾期利息1595元（逾期利息按银行同期年贷款利率5.6%暂计算至2015年3月16日，之后顺延计算至合同解除之日止）；3、张玉柱向明发公司支付自解除日起至实际交还合格房屋之日止的房屋占有使用费（按每月每平方米50元的租金标准支付）；4、本案的诉讼费用由张玉柱负担。张玉柱辩称：1、明发公司所有诉请无事实和法律依据，由于双方签订合同时，明发公司承诺入租率达到70%才能开业收租，但是明发公司的招商不利未能达到其承诺，影响物业的正常使用环境，导致张玉柱租赁的商铺也不能正常营业和盈利，因此，明发公司诉请支付租金和管理费的条件并未成就；2、在合同履行过程中，张玉柱并没有违约行为，相反，是明发公司违背了入租率达到70%才能收租的承诺，构成民事违约；3、张玉柱愿意解除合同，但是明发公司应返还房屋租金、履约保证金，及承担装修损失等费用。综上，请求法院依法驳回明发公司的诉讼请求。经审理查明：2013年12月13日，明发公司（甲方）与张玉柱（乙方）签订了一份《“明发合肥项目”租赁合同》，合同约定：1、甲方将其所有位于合肥市庐阳区四里河与北二环路交口的合肥明发商业广场XX层XX号商铺出租给乙方使用，租金按照建筑面积计算，总建筑面积为89.29平方米；2、租赁期限为3年，自2013年12月13日起至2016年12月12日止；店铺交付时间为2013年12月18日，进场日期为2013年12月20日；乙方开业时间为2014年1月20日；3、一份承租场地的免租装修期为1个月，自甲方将租赁场地交付于乙方之日（交付日）开始计算，免租装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付水电能源费用；4、为了培育市场，减少乙方租金，优惠租金经双方协商一致，确定在租赁期间：第一年（2013年12月13日至2014年12月12日）优惠后平均租金为45元／平方米／月、第二年（2014年12月13日至2015年12月12日）优惠后平均租金为50元／平方米／月、第三年（2015年12月13日至2016年12月12日）优惠后平均租金为60元／平方米／月；5、租金支付方式为按季度支付，先付后用，签订本合同时需支付优惠后第一年三个月租金12054元，乙方应于当个交租期限届满前20日向甲方交付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按每日2%支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同；6、商铺综合管理费按建筑面积核算，收费标准暂定为每平方米8元／月，自2014年1月20日起至2016年12月12日止，商铺由明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司统一管理，综合管理费按季度支付，----向物业公司交付下季度综合管理费---商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；7、履行保证金为1万元，在合同履行期间，对乙方拖欠甲方承租费、水电费及滞纳金、违约金等，甲方有权即时从履约保证金扣除；8、甲方保持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态；9、乙方未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用等，每逾期一日，甲方有权向乙方收取拖欠租金及其他费用之2%的滞纳金，当拖欠租金或其他费用累计达30天，乙方仍未按期缴纳时，甲方有权终止本合同；10、提前终止合同或合同期满时，将承租店铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态。当日，张玉柱向明发公司交付了3个月租金（2014年1月20日至2014年4月19日），并支付1万元履约保证金。2013年12月16日，明发公司向张玉柱交付商铺。2014年3月26日，明发公司对张玉柱装修审查合格，张玉柱将该商铺用于经营“XX”特产专卖。但自2014年4月20日后，张玉柱一直未能交纳房屋租金。2014年12月1日和12月8日，明发公司向张玉柱两次发出通知，要求其限期交付房屋租金。2014年12月18日，明发公司向张玉柱发出律师函，告知其立即支付拖欠租金、综合管理费并承担违约责任，认为张玉柱未依约支付租金、综合管理费的行为已构成严重违约，据此，函告其：接到函后三日内缴清所欠租金及综合管理费用，同时赔偿因此给委托人造成的损失；逾期未办理，将采取必要法律措施。但之后，张玉柱仍然未能交付房屋租金，故明发公司诉至本院要求判如所请。另查明：明发商业广场的设施设备等方面存在瑕疵。上述事实，由明发公司提供的房屋所有权登记证明、《“明发合肥项目”租赁合同》、合肥明发商业广场店铺交付标准、商户收铺资料物品签收表、装修审查确认单、广告审批、照片、进账单、收据，快递单据、通知函和律师函等，张玉柱提供的往来对账函、宣传彩页、商场视频、照片、机动车违法停放告知书等，及当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《“明发合肥项目”租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。由于被告未能按期交付房屋租金，且在原告多次催告后仍然未能交付，构成民事违约，因此，原告依照合同约定行使合同解除权，本院予以支持。合同解除后，被告应返还房屋，但原告要求被告返还合格房屋与合同约定的“恢复至原始状态或甲方认可的状态”表述不一致，故本院只对返还房屋的请求予以支持。关于原告诉请被告支付欠付的租金和房屋占有费，本院予以支持，房屋租金自2014年4月20日起暂计算至2015年4月19日为50002.4元（89.29＊45＊8＋89.29＊50＊4），扣除1万元履约保证金后为40002.4元，之后按每月每平方米50元顺延计算至解除合同之日止；房屋占有费按每月每平方米50元标准自合同解除之日的次日起计算至返还房屋之日止。关于原告诉请的综合管理费，因为本案系房屋租赁合同，且涉案合同约定由张玉柱与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书，并向物业公司交付综合管理费，商铺具体管理事宜由被告与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书，因此，明发公司不是综合管理费（物业费）适格主体，故本院对该项诉请不予以支持；关于原告诉请被告支付逾期付款利息和违约金，因为明发商业广场的设施设备等方面存在瑕疵，故本院对原告的前述诉请不予支持。关于被告提供的租赁合同和证人证言等证据，证明明发公司曾承诺入租率达到70%才开业收取租金，明发公司对此否认，本院认为，涉案合同中未有条款直接证明该抗辩内容，而且被告提供的证人证言均为明发商业广场租户，与本案判决结果具有利害关系，相反，被告曾按照合同约定交付3个月房屋租金，证明被告在承租初期系按照合同约定履行交付租金义务，故本院对被告的该项抗辩不予采信。关于被告要求原告在解除合同后赔偿其装修等损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故本院对被告该项抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司与被告张玉柱签订于2013年12月13日的《“明发合肥项目”租赁合同》；二、被告张玉柱于本判决生效之日起十五日内将位于合肥市庐阳区四里河与北二环路交口的合肥明发商业广场XX层XX号商铺（建筑面积为89.29平方米）返还给原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司；三、被告张玉柱于本判决生效之日起十日内一次性支付原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金40002.4元，之后租金自2015年4月20日起按每月每平方米50元顺延计算至解除合同之日止；四、被告张玉柱自合同解除之日的次日起按每月每平方米50元标准向原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司支付房屋占用费至返还房屋之日止；四、驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1196元，由被告张玉柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 谢伟林二〇一五年七月十日书记员 许艳虹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自