（2014）莲民一初字第1119号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-14
案件名称
迟玉福与王树虎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
五莲县人民法院
所属地区
五莲县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
迟玉福,王树虎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第十三条
全文
山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书（2014）莲民一初字第1119号原告：迟玉福。委托代理人：王炳寒，日照五莲莲众法律服务所法律服务工作者。被告：王树虎。原告迟玉福（下称原告）与被告王树虎（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王炳寒、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告租赁五莲县交警大队的房屋，租金为每年15000元，被告于2012年11月1日从原告处以每年15000元转租了交警队的房屋，并约定被告可以直接将房屋租金交付五莲县交警大队。2013年8月份，五莲县交警大队告知被告，房屋不再租赁，同时原告也通知被告房屋不再租赁，而被告却一直占有该房屋直到2014年7月10日。被告拒不腾出房屋导致了损失的扩大，应当赔偿原告的损失，并承担占有房屋期间的租金。请求判令被告赔偿原告垫付的房租10068元、执行费500元、违约金1000元，合计11568元。被告辩称：第一，原告陈述的2013年8月份交警大队告知房屋不再租赁一事不属实，交警队没有通知被告；第二，原告陈述的被告拒不腾出房屋导致了损失扩大不正确，原因在于原告。如果原告在2013年9月份通知被告腾出房子并给被告补偿损失，被告随即就搬出来了，由房宝等人证明，房宝能证明他帮被告搬的物品，并收了搬运费，庞绪刚、郑泽瑶能够证明被告已经搬走且房子没有水电。被告曾找原告说再交一年的房租，但原告拒收；第三，因为原告不给被告兑现赔偿义务，所以被告一直没交租赁房屋的钥匙，并且被告多次找原告协商赔偿一事，均被原告拒绝。因这件事造成的损失被告不负责任，应当由原告自担；第四，被告转租了5年，但仅用了10个月原告就要求搬出，违约后果应该由原告承担。原告起诉的数额被告不认可，原告在交警队只交了4000余元，包括执行费500元。经审理查明：2012年10月1日，日照市公安局交通警察支队五莲大队与原告签订房屋租赁合同，约定日照市公安局交通警察支队五莲大队将坐落在五莲县城罗山路18号的一处房屋租赁给原告使用，租赁期限为一年（自2012年10月1日起至2013年9月30日止），双方约定原告对于租用的房屋只有使用权，没有所有权，不准以任何形式转租、转让。若原告违约，日照市公安局交通警察支队五莲大队有权解除合同，扣除押金，将房屋收回。2012年11月10日，原告在未通知出租方，亦未经其同意的情况下，将涉案房屋转租给被告。原告（甲方）与被告（乙方）订立房屋租赁协议，房屋租赁协议中载明：“现就甲方将租赁五莲交警大队在罗山路上的两间门市房转租给乙方达成如下协议：1、房间数为2间。2、房租费为15000元每年。乙方可以付给甲方或直接付给交警队财务科以收据凭条为准。3、乙方还需一次性付给甲方3000元钱作为甲方建设补偿费。4、租赁时间：自2012年11月1日至2017年10月31日。……7、交警队方面如存在争议由甲方出面协调。本合同自双方签字生效，互不违约，否则付给对方房租费双倍的费用作为违约金”。协议签订后，被告向原告交纳一年的房租费15000元、建设补偿款3000元和租房押金1000元。对于押金，双方约定等合同到期或原告违约时此押金返还被告。日照市公安局交通警察支队五莲大队在租赁合同到期后得知原告将涉案房屋转租，遂要求原告返还租赁房屋，但原告并未返还。2014年1月15日，日照市公安局交通警察支队五莲大队起诉至本院要求原告返还房屋并支付2013年10月1日至2014年1月1日的租赁费3750元，本院于2014年2月24日作出判决，判决“一、原告返还日照市公安局交通警察支队五莲大队位于五莲县城罗山路18号的租赁房屋；二、原告支付日照市公安局交通警察支队五莲大队房屋租金3750元”。判决生效后，原告未能将房屋返还，日照市公安局交通警察支队五莲大队申请本院强制执行，原告为此支付租赁费3750元、执行费500元。2014年7月10日，本院对涉案租赁房屋执行完毕，并作出结案决定书。被告主张其于2013年8月底即从涉案租赁房屋中搬出，因原告一直不赔偿其损失，故并未交付房屋钥匙。原告辩称被告直至2014年7月10日本院强制执行时才搬出。另，原告要求被告赔偿垫付的房租10068元、执行费500元、违约金1000元，合计11568元。对于房租10068元，原告主张自2013年11月1日计算至2014年7月10日得出，包含原告向日照市公安局交通警察支队五莲大队支付的租金3750元。对于违约金，原告主张该违约金即为原告向日照市公安局交通警察支队五莲大队交付的押金1000元。上述事实，有原告提供的（2014）莲民一初字第112号判决书、本院迁出房屋、退还土地交接清单、结案决定书、执行费单据粘贴单，被告提供的房屋租赁协议、租赁费收据、押金收据、建设补偿款收据以及本院依职权调取的（2014）莲民一初字第936号卷宗等证据予以证实，可以采信。本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案原告与日照市公安局交通警察支队五莲大队签订房屋租赁合同，房屋租赁合同明确约定租赁期限为一年，且双方约定原告对于租用的房屋只有使用权，没有所有权，不准以任何形式转租、转让。但原告在未通知出租人，亦未经出租人日照市公安局交通警察支队五莲大队同意的情况下将涉案房屋转租给被告，由此形成了两个租赁合同关系。在出租人未对原、被告签订的租赁合同进行事后追认的情形下，原、被告之间的租赁合同应为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于被告交付房屋的时间，被告辩称其于2013年8月底搬离租赁房屋，但其在庭审中自认其一直未交付房屋钥匙，说明被告对涉案房屋在未交付钥匙前一直处于占有的状态。结合本院的迁出房屋、退还土地交接清单，可以认定被告占有房屋直至2014年7月10日。本案原、被告之间的合同虽为无效合同，但被告实际占有房屋，对于占有房屋期间的租赁费，被告应当交纳。（2014）莲民一初字第112号民事判决书中本院支持原告支付日照市公安局交通警察支队五莲大队2013年10月1日至2014年1月1日期间的租赁费3750元，而原、被告之间的租赁合同约定一年的期限为2013年10月31日到期，对于2013年10月1日至2013年10月31日期间的租赁费被告已经支付原告，原告无权要求被告再支付。对于2013年11月1日至2014年1月1日期间的租赁费2500元，原告已经支付给日照市公安局交通警察支队五莲大队，被告在此期间内仍占有房屋，因此，对于该段时间内的租赁费，被告应当返还原告。但对于2014年1月1日之后至2014年7月10日前的租赁费，原告并未先行支付给日照市公安局交通警察支队五莲大队，且日照市公安局交通警察支队五莲大队已向本院起诉原告主张返还房屋，对于之后的损失应由日照市公安局交通警察支队五莲大队向被告主张，故本院对原告主张被告赔偿垫付的房租10068元仅予以支持2500元。对于原告主张的执行费500元。原、被告签订的房屋租赁协议约定租赁期限为5年，在该期限内按双方协议约定被告有权使用房屋。租赁期限到期前，涉案房屋被日照市公安局交通警察支队五莲大队收回，是因原告无转租权所致，该执行费应由原告自行负担。对于原告主张的押金1000元。根据原告与日照市公安局交通警察支队五莲大队的约定，原告无权转租房屋，却将房屋转租给被告，原告的行为构成违约。日照市公安局交通警察支队五莲大队向原告收取的押金1000元，系原告违约应当承担的违约责任。根据合同的相对性原则，该违约金（即押金1000元）原告无权向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条的规定，判决如下：一、被告王树虎返还原告迟玉福垫付的房屋租赁费2500元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告迟玉福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由原告迟玉福负担50元，被告王树虎负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 杨 杰审 判 员 薄新娜人民陪审员 毛力敏二〇一五年七月十日书 记 员 梁 陶 来源：百度搜索“”