（2015）延中民四终字第224号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2016-03-29

案件名称

延边乾坤房地产开发有限公司与延边五福天然食品有限公司、延边宸星房地产开发��限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

所属地区

吉林省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

延边乾坤房地产开发有限公司,延边宸星房地产开发有限公司,延边五福天然食品有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2015）延中民四终字第224号上诉人（原审被告）：延边乾坤房地产开发有限公司，住所吉林省安图县。法定代表人：魏中华，董事长。被上诉人（原审被告）：延边宸星房地产开发有限公司（现更名为延边耀顺房地产开发有限公司），住所吉林省延吉市。法定代表人：郭耀文，经理。委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。委托代理人：徐京春，吉林金达莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延边五福天然食品有限公司，住所吉林省安图县。法定代表人：南明善，董事长。委托代理人：王首岑，吉林岑峰律师事务所律师。上诉人延边乾坤房地产开发有限公司（以下简称“乾坤公司”）因与被上诉人延边五福天然食品有限公司（以下简称“五福食品公司”）、延边宸星房地产开发有限公司（以下简称“宸星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院于2015年2月29日作出（2014）安民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。五福食品公司一审诉称：2008年7月30日，原告与被告乾坤公司签订了《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》，原告整体出售厂房，售价为200万元，被告乾坤公司先支付140万元，剩余60万元以相等价值的房屋抵顶。同日，双方又签订《产权调换协议》，该协议约定被告乾坤公司将天成富贵小区1号楼2单元302号、4号楼2单元301号、3单元301号、5号楼4单元301号、401号作为产权调换房，建筑面积352平方米，总价款60万元，保证于2009年12月30日前将产权调换房屋交给原告，于2010年12月30日前负责给原告办完房屋所有权证和土地使用权证。乾坤公司在开发建设2栋楼之后，于2009年3月放弃了开发。被告宸星公司以投标形式中标，与安图县棚户区改造领导小组签订了《合同书》，整体承接了该楼盘。宸星公司取得该楼盘属于权利义务的概括转移，并将该小区更名为鑫星小区。5套房屋中1号楼2单元302室于2011年1月25日由原告主管商务局以143800元的价格卖给了李桂林，其余4套由被告宸星公司出售，购房人已装修入住。因被告违约，致原告的合法权益受到了损害。要求判令二被告连带给付剩余房款456200��及利息189291元（2008年7月30日至2011年1月25日的利息为60万元×7.56%／年÷12个月×26个月＝98280元；2011年2月1日至2014年2月1日的利息为（60万元-143800元）×6.65%／年÷12个月×36个月＝91011.89元］，合计645491元，并要求宸星公司办理1号楼2单元302室房屋产权证和土地使用证。乾坤公司一审辩称：2007年7月，被告乾坤公司通过政府开发招标，取得安图县原天成富贵小区的开发权，将要开发的土地中包括原告五福食品公司的厂房。被告是被逼无奈、受胁迫的情况下和原告签订厂房整体出售合同，所以该合同无效。原告曾在州工商银行以厂房为抵押贷款214万元，因到期未能偿还厂房被拍卖给华融公司，被告又从华融公司购买了该笔债权，所以原告的厂房实际上是被告的，不用再支付原告房款200万元。且原告的营业执照已经吊销，没有诉讼主体资格，没有权利起诉。宸星公司一审辩称：一、被告并非合同双方当事人，根据合同相对性原则，不应列为被告；二、2008年7月30日，原告与被告乾坤公司签订的《合同书》从性质来说是买卖合同，双方明确约定价款为200万元，原告与被告乾坤公司签订的《产权调换协议》实际为“代物清偿”的支付方式，原告只能向被告乾坤公司要求支付房款，无权要求宸星公司承担责任；三、2009年6月11日，被告与安图县棚户区改造领导小组办公室签订的《合同书》并非转让合同，如果是项目转让应与乾坤公司签订，且《产权调换协议》中诉争房屋系被告经过招标投标而取得，所以不存在项目转让，原告不能向被告主张权利；四、被告与安图县棚户区改造领导小组办公室签订的《合同书》第七条的相关约定超出中标范围，是无效条款，第二款中“施工中顶账的房屋”是指建筑公司因施工需要顶��的房屋，且经施工单位核实认定后予以认定其事实，原告主张不属于该约定范围；五、原告未经被告同意，私自将1号楼2单元302室销售给他人，被告将另行起诉，要求原告和案外人李桂林退还房屋；六、乾坤公司已经取得银行对原告的到期债权，有权主张抵销，所以原告诉请不能成立。综上，应驳回原告对宸星公司的诉讼请求。一审法院审理查明：2007年，被告乾坤公司取得了安图县城市棚户区改造天成富贵小区的开发权。2008年7月30日，原告五福食品公司作为甲方、被告乾坤公司作为乙方签订《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》，合同中约定，甲方以200万元的价格整体出售厂房897.9平方米、占地面积1197.9平方米、无房照简易厂房147.34平方米、围墙163米；乙方先支付140万元到甲方主管商务局银行账户，剩余60万元以相��价值的房屋抵顶，乙方必须于2009年12月30日前交付房屋给甲方使用；甲方在州工商银行贷款214万元（后由乙方取得该债权），经过双方协商乙方自愿放弃此笔债权，不再向甲方索要。双方法定代表人在落款处签字并盖上公章予以确认。同日，原告与被告乾坤公司签订了《产权调换协议书》，协议约定将座落于天成富贵小区5套房屋作为产权调换房屋，总价款合计为60万元，其中包括1号楼2单元302室。拆迁完毕之后，被告乾坤公司在包括原告原厂址的土地上进行天成富贵小区项目开发建设，并建设2栋楼房，但不包括原告与被告乾坤房地产公司签订《产权调换协议书》中载明的5套房屋。2009年3月，被告乾坤公司法定代表人魏中华在天成富贵小区项目工程尚未完工时，申请放弃开发。安图县棚户区改造领导小组办公室根据此申请决定重新对涉案楼盘进行公开招标，并于2009年5月27日在延边日报房地产专刊上发布招标公告。2009年6月11日，被告宸星公司中标，取得天成富贵小区的开发权，并与安图县棚户区改造领导小组办公室签订合同书，后更名为鑫星小区，并建成4栋楼房。此4栋楼房包括涉案的5套房屋，5套房屋中鑫星家园1号楼2单元302室，由原告主管商务局出售给案外人李桂林，并于2011年1月25日收取房款143800元。2012年5月3日，原告起诉二被告，要求被告宸星房地产公司交付抵顶的剩余4套房屋并办理5套房屋的所有权证及土地使用证。本院于2013年8月6日作出（2012）安民初字第277号民事判决，认为善意第三人均已装修入住涉案房屋，原告与被告乾坤房地产公司签订的《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》及《产权调换协议书》不能对抗善意第三人，且原告没有提供有效证据证明被告宸星公司具有交付��案房屋的义务，经释明之后原告不变更诉讼请求，仍要求交付房屋，故驳回了原告的诉讼请求。判决之后原告不服提出上诉，二审法院经过审理之后维持了一审判决。现原告再次诉讼来院，要求二被告连带支付剩余房款456200元及利息189291元（2008年7月30日至2011年1月25日的利息为60万元×7.56%／年÷12个月×26个月＝98280元；2011年2月1日至2014年2月1日的利息为（60万元-143800元）×6.65%／年÷12个月×36个＝91011.89元］，合计645491元；并要求宸星公司负责办理鑫星家园1号楼2单元302室产权证和土地使用证，由二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，根据与原告签订的《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》及《产权调换协议书》的约定，被告乾坤公司在无法交付房屋抵顶房款的情况下，有义务向原告支付剩余房款。《合同书》中约定，被告乾坤公司于2009年12月30日前交付原告5套房屋抵顶60万元，现乾坤公司无法交付房屋的情况下，此日期应视为交付剩余房款的日期。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率计算。”之规定，原告有权要求从2009年12月31日开始支付利息。从2009年12月31日至2011年1月25日止的利息为60万元×5.4%／年÷12个月×12个月25天＝34650元；从2011年2月1日至2014年2月1日止的利息为（600000元-143800元）×5.85%／年×3年＝80063元，��息共计114713元。被告乾坤公司主张，合同书及协议书是在受胁迫的情况下签订的，是无效的，但未能提供证据予以证明，故此辩解不予采纳。被告宸星公司是通过安图县棚户区改造领导小组办公室重新招标程序，中标后取得的原天成富贵小区开发权，并不是从乾坤公司受转让而取得项目开发权，且二被告之间不存在权利义务的承接，原告亦未能提供有效证据证明宸星公司具有支付剩余房款的义务，故原告要求二被告应承担连带给付义务的主张，无事实、法律依据，不予支持。原告未经宸星公司同意，擅自将鑫星家园1号楼2单元302室出售给他人，且本院以（2012）安民初字第277号民事判决驳回的诉讼请求中，包括要求宸星公司办理该房屋产权证和土地使用证的请求，属于重复起诉，故此部分不予审理。被告乾坤公司提出，因原告已被吊销营业执照，不具有诉讼主体资格，本院认为，原告在没有被注销的情况下仍具有诉讼主体资格；被告宸星公司提出，因《合同书》中约定房款打入主管商务局帐户，抵顶60万元的5套房屋产权也由商务局拥有，商务局才有权主张权利，本院认为，此约定是原告与主管商务局内部管理问题，合同书是由原告签订，其具有诉讼主体资格，故二被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告延边乾坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内向原告延边五福天然食品有限公司支付剩余房款456200元及利息114713元，合计570913元；二、驳回原告延边五福天然食品有限公司的其他诉讼请求。案件受��费11693元，由被告延边乾坤房地产开发有限公司负担9509元，由原告延边五福天然食品有限公司负担2184元。宣判后，乾坤公司不服上述判决，提起上诉，其主要理由：1.上诉人2007年通过安图县政府投标中标合法取得开发安图县天成富贵家园6栋楼的开发权，其中的2、3号楼上诉人于2008年6月建设，所占用地为安图县原文化馆办公楼、个人旅店，串店、个人住宅等，没有占用安图五福食品公司厂地，当时还没有和五福食品公司签订厂房拆迁协议，签订该协议是2008年8月30日，当时，宸星公司还没有成立。我公司以200万元购买了五福食品公司及附属物，并先支付给五福食品公司主管单位安图县商务局140万元，剩余60万元在五福食品公司厂房原地址上，用5套楼房抵顶，并签订了产权交换协议，后来2009年3月份上诉人通知安图县建设局放弃开发在五福食品公司原场地要承建的1、4、5、6号楼。2.2009年5月安图县棚户区改造领导小组办公室将上诉人放弃开发的天成富贵家园楼盘及未建的4栋楼转批给被上诉人宸星公司开发承建，并与宸星公司签订上诉人放弃开发天成富贵家园小区工程之前对外所签订的拆迁范围内的天主教堂、安图县白山食品厂和五福食品公司原址土地以及个人住宅拆迁、回迁等补偿协议，被上诉人宸星公司同意前期上诉人对外签订的拆迁补偿产权调换协议后，开始承建1、4、5、6号楼，被上诉人宸星公司承建的4号楼和5号楼的位置就是五福食品公司原址土地。3.根据原审认定事实，被上诉人宸星公司2009年6月11日重新招投标后开发原天成富贵家园并占用五福食品公司原址土地建楼，被上诉人宸星公司是重新招投标获取开发权的公司，所以应由被上诉人宸星公司补偿五福食品公司，上诉人没有义务承担该责任。4.我公司没��占用五福食品公司原址土地，原审判决没有充分证据证明上诉人承建的2号楼和3号楼占用了五福食品公司的原址土地。5.被上诉人没有将占用五福食品公司的原址土地补偿支付给五福食品公司，五福食品公司向占用自己原址土地的宸星公司索要补偿是合理的。综上，原审判决不能成立。请求二审法院依法改判，同时加安图县人民政府棚户区改造小组办公室为第三人，查明事实、明确侵权主体。宸星公司二审辩称：上诉人在上诉中提交的证据不属于民事诉讼法和证据规则中的新证据，其他与原审答辩意见一致。原审认定事实清楚，适用法律正确，维持原审判决。五福食品公司二审辩称：要求依法判决。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，延边宸星房地产开发有限公司已更名为延边耀顺房地产开发有限公司。本院认为：《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》及《产权调换协议书》的合同当事人系乾坤公司与五福食品公司，乾坤公司应当按照合同约定全面履行合同义务，即向五福食品公司支付剩余房款。而宸星公司是通过安图县棚户区改造领导小组办公室重新招标中标后取得的原天成富贵小区开发权，并不是从乾坤公司受让取得该项目开发权，乾坤公司未能提供与宸星公司之间存在权利义务承接的有效证据，亦未能证明宸星公司具有支付诉争剩余房款的义务，故乾坤公司主张宸星公司占用五福食品公司的原址土地，应由乾坤公司进行补偿，自己没有占用该土地，所以没有义务承担该责任的上诉理由本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定��判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9509元，由上诉人延边乾坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　全智光审　判　员　　林　美代理审判员　　卢　珊二〇一五年七月十日书　记　员　　车世兰来自