（2015）甬慈逍民初字第392号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-31
案件名称
黄金金与慈溪鑫凯家具购物广场有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄金金,慈溪鑫凯家具购物广场有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈逍民初字第392号原告：黄金金，农民。委托代理人：杨柳风，浙江杨柳风律师事务所律师。委托代理人：周丽清，浙江杨柳风律师事务所律师。被告：慈溪鑫凯家具购物广场有限公司。法定代表人：蒋明生。委托代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。原告黄金金诉被告慈溪鑫凯家具购物广场有限公司（以下简称鑫凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由代理审判员叶海慧于2015年6月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄金金及其委托代理人杨柳风到庭参加诉讼，被告鑫凯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金金起诉称：2013年11月30日，原、被告签订了《房地产转让合同》（以下简称《转让合同》）1份。双方约定：原告购买被告位于慈溪市三北大街红星商业广场3-59号房地产，建筑面积14.84平方米，转让款为250000元。同日，原、被告又签订《红星商业广场销售合同补充协议》（以下简称《补充协议》）1份，双方对《转让合同》中各自权利义务及违约责任进行了具体的约定，被告承诺在2014年12月31日前取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件，如未取得且逾期超过90日，原告有权解除合同并要求被告退还购房款及向原告支付已付款总额20%的违约金。同日，原告按约支付被告购房款250000元。但被告未履行合同约定办理房产过户手续。原告曾多次要求被告履行义务，被告均借故拖延。2015年5月15日，原告见合同已无履行可能，委托律师向被告邮寄解除合同通知书，解除双方之间的房地产转让合同，并要求被告履行退款及支付违约金义务，被告仍置若罔闻。现原告诉请判令：1.解除原被告之间的房地产转让合同及其补充协议；2.被告退还原告已支付的购房款250000元及支付违约金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告鑫凯公司书面答辩称：一、被告对双方于2013年12月1日签订的《转让合同》没有异议，该合同未约定房地产的交付和过户时间，被告在合同签订日已经将房地产交付原告。原告与第三方签订了《商铺委托经营管理合同》（以下简称《管理合同》），该合同已实际履行多时，故被告不存在违约的情况。二、被告对《红星商业广场销售合同补充协议》无法确认，理由为：1.《转让合同》与《补充协议》在同一天签订不符合常理，2.《补充协议》无被告法定代表人的签名，也没有相关工作人员的签名，3.本案涉及的房地产，系被告委托第三方代理公司销售的，不是被告公司直接经手的；三、原告要求的违约金20%过高，被告认为原告没有任何损失，请求法院予以调整。综上，被告要求驳回原告的全部诉讼请求。为证明自己诉称的事实成立，原告黄金金提供如下证据：1.《转让合同》1份，拟证明原告向被告购买位于慈溪市三北大街红星商业广场3-59号房地产，购房款为250000元，双方约定相关违约责任的事实；2.《补充协议》1份，拟证明原、被告约定被告应在2014年12月31日前取得办理该项目正式音乐会及具备权属登记转让条件，且逾期超过90日，原告可要求解除合同、被告退还购房款及向原告支付已付款总额20%的违约金的事实；3.收款收据1份，拟证明原告于2013年11月30日支付被告购房款250000元的事实；4.律师函、邮寄凭证、邮件回执打印件各一份，拟证明原告告知被告因其违约请求解除合同并支付违约金的事实。被告未提供任何证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院均予以认定。根据本院认定的证据，结合原告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年11月30日，原、被告签订了《转让合同》1份，约定：原告购买被告位于慈溪市三北大街红星商业广场3-59号、建筑面积为14.84平方米，共有共用面积为8.61平方米的房屋，使用性质为非住宅，转让方式为买卖，价格为250000元。转让过户手续所须缴纳的税费由双方按规定各自承担。转让的房地产因权属不清等发生纠纷，由被告承担相应的法律责任，且给原告造成损失的由被告负责赔偿。被告逾期交房应承担违约责任，并向原告支付房款总额20%的违约金。原告中途悔约，不能按期付清购房款，应承担违约责任，并向被告支付房款总额20%的违约金。同日，原、被告签订《补充协议》1份，约定：原告购买被告位于慈溪市三北大街红星商业广场3-59号房屋，应于2013年11月30日前一次性支付购房款250000元。被告保证于2014年12月31日前将房屋交付给原告，并取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件，如被告无法在上述日期取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件且逾期不超过90日，自2015年1月1日起的90日内被告按日向原告支付逾期交付及办证违约金，按原告已付总金额的万分之五／每日缴纳违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告应按相当于原告已付款金额的20%向原告支付违约金，被告须在15日将相当于原告已付款金额100%的款项、连同上述违约金一起退还和支付给原告，合同随即废止；原告也有权选择继续履行合同，自逾期超过90日的次日起直至被告具备交付和办证过户手续条件之日止，被告按日向原告支付已付款总额20%的违约金。同日，原告支付被告购房款250000元。2015年5月15日，原告向被告邮寄律师函1份，载明：因被告未履行合同约定办理房产过户手续，要求解除与被告签订的房地产转让合同及补充协议，在收到律师函三日内退还原告已支付的购房款250000元，并支付违约金50000元。2015年5月18日，被告收到上述律师函。被告至今未为原告办理转让房屋的过户手续，原告至今未取得转让房屋的权属证书。本院认为，原、被告签订的《转让合同》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。双方签订的合同对被告逾期办证违约行为赋予原告解除合同的权利，原告作为守约方选择解除合同并要求被告支付已付购房款20%计算的违约金，符合双方之间的约定，亦未违反法律规定，被告虽认为违约金过高，但未提供证据证明，且原告诉请的违约金50000元未超过原告自支付购房款之日起至起诉日止、以购房款250000元为基数、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息，故本院对原告诉请依法予以支持。被告关于其对《补充协议》不能确定、楼盘非被告直接销售、原告无权解除合同、原告主张的违约金过高的辩称，未提供证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄金金与被告慈溪鑫凯家具购物广场有限公司之间签订的《房地产转让合同》及《红星商业广场销售合同补充协议》；二、被告慈溪鑫凯家具购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告黄金金已付的购房款250000元，并支付原告黄金金违约金50000元。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告慈溪鑫凯家具购物广场有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。代理审判员 叶海慧二〇一五年七月十日代书 记员 岑静静附：本判决依据的相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度搜索“”