（2015）石民初字第2632号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-11-05
案件名称
北京首欣物业管理有限责任公司与孙立物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京首欣物业管理有限责任公司,孙立
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第2632号原告北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人韩利，总经理。委托代理人孙海清，北京孙海清律师事务所律师。被告孙立，男，1962年3月25日出生。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）与被告孙立物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孟哲独任审判，公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司之委托代理人孙海清，被告孙立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首欣物业公司诉称：原、被告于2007年7月30日签订《首钢集资建房前期物业管理服务协议》，由原告为被告居住的房屋提供物业服务。协议对服务房屋地址、面积、收费标准、交费时间、违约责任、滞纳金的标准以及双方的权利和义务进行了明确约定，原告按照约定履行了义务，而被告没有支付原告2008年1月1日至2015年12月31日的物业费10571.82元、滞纳金5000元及垃圾清运费240元，共计15811.82元，为维护自身合法权益，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付原告2008年1月1日至2015年12月31日欠缴的物业费10571.82元、滞纳金5000元、垃圾清运费240元，以上共计15811.82元；2、本案诉讼费由被告承担。被告孙立辩称：1、关于滞纳金，因原、被告双方签订的协议对此并未约定，且法律亦未规定，故请法院驳回原告的此项诉讼请求。2、关于垃圾清运费，我同意缴纳。3、关于维修管理的缺失，灯、门禁、大门等都出现缺失。4、原告侵害业主权益，大门贴出了通知，对于未交物业费的业主，每次只售电100度，此项惩罚条款在双方的合同中及法律中均未规定，侵害了业主自由买卖的权益。5、2007年7月30日至2007年12月31日期间，被告已全额缴纳了物业费，而原告承诺在年底（即2007年12月31日之前）向被告公物业管理账目等情况，但原告并未实际公布。6、电梯及高压供水设备损坏，我家住在17层，电梯和高压供水是高层住宅的生命线，与业主的切身利益及房屋价值息息相关。原告对于电梯的公共状况维护堪忧，电梯内的应急电话损坏后，原告更换了另一个电话，电梯的按纽坏了，原告安装了向下按纽。综上，原告对于物业维护缺乏责任心，对电梯维护不当，影响业主出行，且影响房屋价值。7、根据首钢前期资集建房实施方案节选的说明，交费1.11元／月的构成为：一般房屋的物业费为0.52元，按照高层的收费标准为1.11元，0.49元为电梯管理费用，0.1元是高压水泵的管理费用，交费的53%以上都是用于维护电梯的费用。双方在协议第4章第15条物业管理服务标准中约定。电梯的维护标准执行京房地修字1998第799号文件的规定，高压供水也是执行此文件的标准。799号文对于电梯的维护提出如下要求：住宅电梯应及时维修保养，坚持每周对电梯进行一次保养，工程项目的电梯零修中有明确的要求，巡视要求每日巡视。控制柜、远程系统、层叫门系统要求每日巡视。显示系统、小修内容、轿内及层楼显示要保证显示正常。电梯有六项日巡视，有两项周保养，如果原告完成了这几项检查，才能达到对电梯的正常运行以及延长维修周期，延长电梯的使用寿命。我同意缴纳物业管理费的条件为：原告需出示2007年7月30日至2007年12月31日期间的六项日巡视记录，两项周保养记录。对于高压水泵，执行的是799号文，原告应对小区的用水情况予以公示。8、诉讼费要求由原告承担。9、要求原告支付40%的违约金。经审理查明：涉案房屋位于北京市石景山区金顶街五区×栋×室。经本院核实，被告孙立是该房屋的业主，该房屋面积为99.21平方米。2007年7月30日，孙立（乙方）与首欣物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同第五章第十六条第一款约定：住宅按照1.11元／建筑平方米／月（包括：公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位设施设备的小修和小区的日常管理）；第七款规定：交纳费用时间为每年的一月二十日之前交纳该年度的物业管理服务费用。合同签订后，原告在金顶街五区小区进行物业管理服务至今。京价（收）字（1999）第253号文件规定，自1999年7月1日起调整我市垃圾清运费的标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整至每户每年30元。据此，自1999年7月1日起居住小区的业主应按每户每年30元交纳垃圾清运费。被告未交纳2008年1月1日至2015年12月31日的物业服务费10571.82元、垃圾清运费240元。本案承办人分别于2015年6月19日下午、2015年7月9日下午两次前往金顶街五区×栋-×栋实地查勘并现场拍照。经承办人查看，小区公共部位有多处绿化，正门口有保安，×-×栋的电梯中有两部正在维修，其余均可以使用。2015年6月19日勘察时，发现有单元门损坏、楼道灯缺失、楼喷涂的小广告清理不及时、草坪内个别处垃圾清扫不及时等瑕疵；2015年7月9日勘察时，发现有单元门被维修、楼梯灯被安装、草坪被清理、小广告被遮盖等改善。综合判断，金顶街五区总体环境可以达到一般小区的居住标准，涉诉小区的日常管理、卫生环境、电梯运行、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题。上述事实，有《前期物业服务合同》、京价（收）字（1999）第253号文件、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力。现原告提供了物业服务，被告亦享受了相应的物业服务，被告应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费，被告拖延给付物业费的行为侵害了原告的合法权益。从本院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，首欣物业公司的服务虽存在一定的瑕疵，但小区的其他各项服务基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，被告没有充分证据证明首欣物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此拒绝交纳物业费并要求原告支付违约金的辩解意见，本院不予采信，被告可以在交纳物业费之后要求原告履行相应的义务。被告提出的电梯和高压水泵巡检等其他问题，可根据具体情况由各方协商解决，协商不成可持证据另行主张权利，但不足以作为长期拖欠物业费的理由。被告不满首欣物业公司提供的物业服务，可以通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等合法方式予以解决。被告同意交纳垃圾清运费，不违反法律规定，本院不持异议，被告应该交纳垃圾清运费每年30元。对于原告首欣物业公司主张的滞纳金，因首欣物业公司的服务存在一定瑕疵，故本院不予支持。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。被告的抗辩意见，无证据支持的部分，本院不予采信。现原告起诉，要求被告给付物业费及垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孙立于本判决生效后十日内给付北京首欣物业管理有限责任公司二○○八年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费一万零五百七十一元八角二分、垃圾清运费二百四十元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十八元（北京首欣物业管理有限责任公司已预交），由北京首欣物业管理有限责任公司负担三十一元（已交纳），由孙立负担六十七元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。代理审判员 孟哲二〇一五年七月十日书 记 员 李雪 微信公众号“”