（2015）宁民二终字第72号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-16
案件名称
中国太平洋财产保险股份有限公司青海分公司与西宁景胜物业管理有限公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国太平洋财产保险股份有限公司青海分公司,西宁景胜物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民二终字第72号上诉人（原审被告）：中国太平洋财产保险股份有限公司青海分公司。负责人：谢海荣，该公司经理。委托代理人：王昌明、宋培英，该公司职员。被上诉人（原审原告）：西宁景胜物业管理有限公司。法定代表人：孟庆钰，该公司总经理。委托代理人：曹岗，该公司职员。委托代理人：李小联，青海盛通律师事务所律师。上诉人中国太平洋财产保险股份有限公司青海分公司（以下简称太平洋保险公司青海分公司）与被上诉人西宁景胜物业管理有限公司（以下简称景胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，景胜物业公司于2015年2月12日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令太平洋保险公司青海分公司支付物业管理费57874.32元。西宁市城西区人民法院于2015年5月8日作出（2015）西民二初字第44号民事判决，宣判后，太平洋保险公司青海分公司不服，于2015年5月20日向本院提起上诉，本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人太平洋保险公司青海分公司的委托代理人王昌明、宋培英、被上诉人景胜物业公司的委托代理人曹岗、李小联到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原判认定，太平洋保险公司青海分公司系西宁市城西区胜利路70号景林佳苑小区3号楼一至三楼办公用房和营业大厅业主，2012年5月开始进驻使用，由景胜物业公司为其提供物业服务，期间，太平洋保险公司青海分公司自行聘请保洁员及保安进行自有范围内的保洁和保安工作。太平洋保险公司青海分公司、景胜物业公司未签订书面合同，自2012年5月起至2014年6月底，景胜物业公司均按每平米3元的价格计算并向太平洋保险公司青海分公司收取物业服务费用，太平洋保险公司青海分公司一直据此标准给景胜物业公司交纳物业服务费，2014年上半年交纳物业费57874.78元。在到了应该交纳2014年7月1日至12月31日物业服务费57874.32元的期限时，太平洋保险公司青海分公司未按期交纳，景胜物业公司于2014年10月15日、2014年10月28日两次书面催缴，太平洋保险公司青海分公司均以景胜物业公司物业服务不到位为由未予交纳，并针对景胜物业公司2015年1月16日发出的《关于太平洋保险公司青海分公司催缴物业服务费的联系函》，于2015年1月25日给景胜物业公司作出《关于景胜物业公司催缴物业服务费复函》的回复，提出“经我公司核实认为，物业服务的范围是管理房屋、设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。而我公司是办公用房的所有权人即业主，办公区内的清洁、保安、日常维修均为本公司所聘人员负责，费用均由我方支付。根据2014年物业管理服务费收取标准一级收费标准是绿化率在35％以上，绿化、休闲活动面积要在1500平方米以上，而我公司办公楼一楼门朝北沿街为人行横道，服务大厅朝西。办公区外的绿化和休闲活动面积均未达到一级收费标准，你公司按每平方米3元收取物业服务费实属不当，且无依据。”“2014年上半年以前的费用与你公司提供的服务质价不符，存在部分只收费不服务或多收费少服务的情况”并列举了营业大厅玻璃破损等太平洋保险公司青海分公司认为物业服务不到位的情况，提出希望双方协商解决收费标准和服务项目的依据，景胜物业公司未予答复。景胜物业公司经多次向太平洋保险公司青海分公司催要拖欠的物业费无果，导致纠纷产生。另查，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”再查，西宁市发展计划委员会、西宁市房产管理局《关于下发西宁及相关地区物业服务收费管理及相关规定的通知》第一条“所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。”第四条“高档商品住宅、公共商业区、写字楼、办公楼、宾馆饭店、工厂厂房等物业服务收费实行市场调解价。具体收费标准由物业管理企业和被服务单位根据所提供的具体服务标准和物业服务成本双方约定。”原审法院认为，景胜物业公司、太平洋保险公司青海分公司虽未签订合同，但双方存在事实上的物业服务合同关系，对此双方均认可。景胜物业公司提供物业管理服务，太平洋保险公司青海分公司交纳物业费，权利义务对等，在双方没有协商变更服务项目、变更收费标准，应按既往的收费标准缴付已经产生的费用。太平洋保险公司青海分公司作为小区的业主，在享受景胜物业公司提供物业管理服务的同时，理应履行缴纳物业管理费的义务，太平洋保险公司青海分公司认为景胜物业公司未尽到相应义务其可以行使先履行抗辩权的抗辩理由，没有事实依据，不予采信。故景胜物业公司要求太平洋保险公司青海分公司支付拖欠的物业管理费57874.32元的请求，于法有据，应予支持。遂判决：太平洋保险公司青海分公司给付景胜物业公司物业管理费57874.32元，于判决生效后十日内履行。案件受理费1247元，减半收取623.5元，由太平洋保险公司青海分公司负担。宣判后，太平洋保险公司青海分公司不服，向本院提起上诉，认为景胜物业公司在提供物业服务中存在欠缺和过错，如监控设施缺失、存在安全隐患、楼上漏水、暖气不热、垃圾清理不及时等行为，关键是上诉人购置的景林佳苑小区3号楼一至三层所有办公场所及营业大厅内的保洁、保安人员均为上诉人聘用，上诉人支付的物业费中应当包括保安和保洁的服务，故上诉人支付给两名保安、两名保洁人员的半年工资43200元应当从物业费中扣除，请求二审法院撤销原判，判令上诉人支付物业费14674.32元。景胜物业公司口头辩称，该公司提供的物业服务是到位、符合标准的，每平方米3元的物业费也是通过成本核算后报发改委批准备案的，上诉人自进驻该小区后已交纳了两年的物业费，双方存在事实上的物业服务合同关系，至于上诉人聘用的保安、保洁是在其专有部分服务的人员，不属于共用部位即物业服务范围内发生的费用，故上诉人要求从物业费中扣减保安、保洁工资的主张不能成立，原判认定事实清楚、判决结果准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判查明事实属实，本院予以确认。本院认为，景胜物业公司、太平洋保险公司青海分公司之间存在事实上的物业服务合同关系，对此双方均认可。景胜物业公司提供物业管理服务，太平洋保险公司青海分公司在接受物业服务的同时已交纳了两年的物业管理费，在双方没有协商变更服务项目、变更收费标准的情形下，应按既往的收费标准缴付已经产生的费用。太平洋保险公司青海分公司在自己的营业场所内聘用保安及保洁是其公司特殊的性质及业务需要，其要求景胜物业公司负担聘用保安、保洁工资的上诉理由无合理依据，本院不予支持，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1247元由太平洋保险公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李小梅审判员 梁欣慰二〇一五年七月十日书记员 李明书附：审理本案依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百九十九条：当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”