（2015）常民终字第618号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-10-13

案件名称

汝雪琴、周耀平与潘文华、金建兵建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘文华,汝雪琴,周耀平,金建兵

案由

建筑物区分所有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2015）常民终字第618号上诉人（原审被告）潘文华。委托代理人袁俊杰，江苏致达律师事务所律师。委托代理人沃小贤，江苏致达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汝雪琴。委托代理人朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。委托代理人陈强，江苏怀德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周耀平。委托代理人朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。委托代理人陈强，江苏怀德律师事务所律师。原审被告金建兵。委托代理人吴狄，江苏尊法律师事务所律师。委托代理人张永立，江苏尊法律师事务所律师。上��人潘文华因与被上诉人周耀平、汝雪琴、原审被告金建兵建筑物区分所有权纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2015年1月22日作出了（2014）天民初字第1689号民事判决，上诉人潘文华不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：汝雪琴诉称，2013年9月，潘文华将常州市天宁区凯旋城11号楼2-4楼出租给金建兵进行酒店经营使用。潘文华、金建兵在未取得其他业主同意的情况下，违法占用该建筑物一楼门厅（共有部分）进行装修作酒店大堂使用。同时，金建兵在酒店经营过程中，将酒店经营工具和垃圾堆放于一楼门厅（共有部分）进出通道和公共卫生间等处，干扰了汝雪琴正常生活和经营秩序，潘文华、金建兵的行为严重侵害了汝雪琴及该建筑物其他业主的合法权益。为更好维护汝雪琴自身合法权益，汝雪琴故诉至法院，请求：1、判令潘文华、金建兵对凯旋城11号楼一楼门厅排除妨害、恢复原状；2、判令潘文华、金建兵赔偿汝雪琴经济损失人民币50000元；3、本案诉讼费由潘文华、金建兵承担。周耀平同意汝雪琴提出的诉讼请求和起诉的事实。潘文华辩称，潘文华向开发公司购买凯旋城11号楼201室、301室、401室、501室房屋，因为房款还没有付清，所以现在只有201室房屋潘文华有产权证，其他房屋没有产权证。在购买上述房屋时，开发公司答应门厅公共部位由潘文华个人使用。这个门厅也是供楼上业主使用，其他两个业主也没有提出任何异议。从面积上、使用功能来讲，与汝雪琴11-5号房屋是没有任何关联，也不影响其使用。整个大楼有7000左右平方米，汝雪琴只有69.98平方米。公共门厅的使用完全没有影响汝雪琴的生活和经营，汝雪琴提出的请求是不合理的。金建兵辩称，同意潘文华辩称意见，金建兵承租房屋，进行正常的经营活动，并没有干扰汝雪琴、周耀平的正常生活，汝雪琴、周耀平提出赔偿经济损失50000元没有理由，请求驳回汝雪琴、周耀平的诉讼请求。原审法院经审理查明，常州市天宁区凯旋城11幢房屋共有6层，其中地下层一层，地面五层。地面一层共有4户房屋，门厅在一层。地面二层至五层，每层一户房屋。在凯旋城11幢房屋中，11-3号、11-5号（地面一层）房屋系汝雪琴、周耀平所有；11-201号（地面二层）房屋系潘文华所有。11-301号（地面三层）房屋、（地面四层）房屋、11-501号（地面五层）房屋均登记在常州常惠发展有限公司名下。2013年8月30日，潘文华与常州常惠发展有限公司签订一份房屋租赁合同，合同约定潘文华承租常州常惠发展有限公司在常州市天宁区凯旋城11-301号、11-401号、11-501号房屋，租赁期限自2013年9月1日起至2014年8月31日。2013年8月1日，潘文华、常州鑫欧超商贸有限公司、天宁区红梅梦海假日大酒店、金建兵签订一份房屋租赁合同，合同约定甲方：潘文华，乙方：常州鑫欧超商贸有限公司。甲方将自有产权房凯旋城11号楼201、301、401、501（名称以权证核定为准）出租给乙方，作为经营酒店美容用途，经双方协商一致订立合同如下：第一条乙方承租甲方常州市凯旋城11号楼201、301、401、501房屋，建筑面积5510.81平方米（含一楼公用大厅，按权证核定面积）。租赁期限19年，自2013年12月31日起至2032年12月31日止，期满房屋招租时，同等条件下乙方享有优先承租权。甲方产权抵押银行贷款时侯，需要乙方签字时乙方必须无条件配合。第六条甲方提供乙方5个月免租金装修期（自2013年8月1日起至2013年12月31日止），房租自2014年1月1日开始计算……潘文华在合同甲方处��名，常州鑫欧超商贸有限公司、天宁区红梅梦海假日大酒店、金建兵在合同乙方处签名，同时金建兵在合同担保人处签名。上述合同签订后，金建兵对常州市天宁区凯旋城11-201号、11-301号、11-401号、11-501号，以及一楼门厅进行装修。金建兵在庭审中表示，由天宁区红梅梦海假日大酒店使用租赁合同的房屋。2013年12月26日，天宁区红梅梦海假日大酒店经工商行政管理部门核准设立，天宁区红梅梦海假日大酒店系个体工商户，业主系金建兵。常州鑫欧超商贸有限公司的法定代表人系金建兵。经金建兵装修，现天宁区红梅梦海假日大酒店将常州市天宁区凯旋城11幢一楼门厅作为天宁区红梅梦海假日大酒店的大堂，在一楼门厅墙壁上挂有梦海假日酒店字牌，在一楼门厅建有作为大酒店接待使用的吧台，同时在一楼门厅里摆放沙发，作为天宁区红梅梦海假日大酒店接待来客人��的场所。其次在一楼门厅中分隔一间房屋，并安装了玻璃移门，作为天宁区红梅梦海假日大酒店的海鲜馆，摆放养殖的海产品、水产品展台，让来天宁区红梅梦海假日大酒店用餐的客人在此挑选食材。另在海鲜馆内，用铝合金分隔成一间工作间，摆放宰杀海产品、水产品的工作台。再次在一楼门厅中的电表间外面再分隔一间房屋，作为天宁区红梅梦海假日大酒店的监控室，同时占用电表间。2014年3月28日，周耀平、潘文华签订一份协议，协议约定甲方：潘文华，乙方：周耀平。凯旋城商铺11号楼11-3业主周耀平和凯旋城11号楼201潘文华业主关于梦海大酒店公用大厅使用达成一致协议如下：1.酒店补偿3万元/年，在每年12月30号前支付到帐户。2.公用大厅乙方所享有权利由甲方行使，卫生间双方可以使用，酒店方统一进行卫生打扫。卫生间内由甲方安装洗手盆，卫生间地面��持无积水。3.甲方海鲜馆内腥味太重，影响乙方正常通风，腥味有甲方处理，使乙方可以正常通风，费用由甲方自理……潘文华未按上述协议，支付给周耀平款项。2014年7月7日，周耀平发函通知潘文华，催告其支付款项。2014年7月21日，周耀平又发函通知潘文华，告之解除双方于2014年3月28日签订的协议。由于各方对纠纷协商不成，汝雪琴、周耀平向法院提起诉讼，提出前列诉讼请求。审理中，汝雪琴、周耀平认为潘文华、金建兵违法侵占了一楼大厅作为酒店的重要组成部分，变相扩大经营使用面积，从中获得了经营利润。将酒店的经营工具和垃圾堆放在一楼门厅，海鲜馆产生腥味等严重干扰了汝雪琴、周耀平的经营，给汝雪琴、周耀平造成了严重的经济损失，但汝雪琴、周耀平未提供造成严重经济损失的依据。上述事实，有房屋所有权证、房屋登犯资料、照片、租赁合同、协议、通知函、视频及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。原审法院经审理认为，汝雪琴、周耀平系常州市天宁区凯旋城11-3号、11-5号房屋的建筑物区分所有权人，对其房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案常州市天宁区凯旋城11幢房屋一楼的门厅、电表间、卫生间等部位，按照法律规定属于建筑区划内的共有部分。汝雪琴、周耀平对上述部位享有共有和共同管理的权利。潘文华将常州市天宁区凯旋城11幢房屋一楼的门厅、电表间、卫生间共有部分出租给金建兵，侵犯了包括汝雪琴、周耀平在内的建筑物区分所有权人的合法权益。金建兵装修、使用常州市天宁区凯旋城11幢房屋一楼的门厅、电表间、卫生间，实际已将上述房屋的共有部分，作为天宁区红梅梦海假日大酒店从事经营活动必不可少的重要组成部分，系擅自占有常州市天宁区凯旋城11幢房屋的共有部分，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应由业主共同决定。天宁区红梅梦海假日大酒店系个体工商户，业主系金建兵，天宁区红梅梦海假日大酒店对外民事责任，由金建兵承担。潘文华、金建兵的行为侵犯了包括汝雪琴、周耀平在内的建筑物区分所有权人的合法权益，因此，汝雪琴、周耀平请求判令潘文华、金建兵对凯旋城11号楼一楼门厅排除妨害、恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。针对汝雪琴、周耀平请求潘文华、金建兵赔偿经济损失人民币50000元的诉讼请求，由于汝雪琴、周耀平未提供造成严重经济损失的依据，因此，应承担举证不能的责任。汝雪琴、周耀平请求潘文华、金建兵赔偿经济损失人民币50000元的诉讼请求，法院不予支持。综上，潘文华辩称无法律依据，法院不予采纳。金建兵辩称合理部分，法院予以采纳，辩称不合理部分，法院不予采纳。汝雪琴、周耀平的诉讼请求合理部分法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条、第八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条之规定，判决如下：一、潘文华、金建兵于本判决发生法律效力之日起十日内将常州市天宁区凯旋城11幢房屋一楼门厅内墙壁上挂的梦海假日酒店字牌、吧台、玻璃移门、用铝合金分隔的一间工作间、电表间外面分隔的一间房屋拆除；将摆放在常州市天宁区凯旋城11幢房屋一楼门厅内养殖海产品、水产品的展台、宰杀海产品、水产品的工作台、沙发搬走，恢复原状。二、驳回汝雪琴、周耀平的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由汝雪琴、周耀平负担970元，、金建兵负担80元。上诉人潘文华不服上述判决，向本院提起上诉称：物权法七十六条第二款规定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而被上诉人所有的专有部分所占面积仅为总建筑面积的1%左右，并不符合条件。另外，金建兵将门厅装修成酒店大厅，实际上提高了整体涉案物业的价值，且并没有对被上诉人使用造成影响，综上，请求二审法院依法审理，维护其合法权益。被上诉人汝雪琴、周耀平答辩称：一审法院以事实为依据，通过各方当事人的陈述及提交的房屋所有权证、房屋登记资料、照片、视频以及上诉人提交的相关证据材料，依法查明了被上诉人系常州市天宁区凯旋城11-3、11-5的业主。物权法第七十六条第二款规定，决定前款第五项和第六项的事项，��当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这一规定表明，本案涉及事项，虽然可以采取普通多数同意的方式作出，但首先应由业主共同决定，但本案中，上诉人与原审被告均无证据证明其装修合用涉案门厅等共有部分经由业主共同决定，并同时符合上述规定的条件，综上，原审法院认定事实清楚，请求依法维持原判。原审被告金建兵答辩称：原审被告并没有改变房屋的原有结构，相应的配套设施也齐全，没有影响被上诉人的正常经营及活动。因此，请求驳回被上诉人的一审诉请。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人提交一份常州市常惠发展有限公司提供的情况说明，证明常州常惠发展有限公司为涉案房屋301-501的所有权人，同意上诉人使用��楼公用部位。被上诉人经质证认为，常州常惠发展有限公司无权把11幢一楼门厅等公用部位给潘文华使用，上诉人所说除了我们之外的所有业主都同意一楼门厅等公用部位给上诉人使用没有依据。该份情况说明系常惠发展有限公司在上诉人及原审被告金建兵擅自使用后作出的，而且其无权单独对公用部分作出无偿使用的决定。原审被告经质证对该证据无异议。本院认为：房屋区分权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共用设施的共有权，其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。坐落在常州市天宁区凯旋城11幢房屋是由被上诉人等住户区分所有，各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。对共用部分的任何改动、使用，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。本案中，上诉人在未提供证据证明业主共同决定同意其使用涉案的共有部分的情况下，占用共用部分影响到全体区分所有权人的共同利益，侵害了区分所有权的人共有权。原审法院判决上诉人应当拆除搭建物等并恢复原状并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人潘文华的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人潘文华负担。本判决为终审判决。审判长　　沈秋云审判员　　罗希夷代理审��员顾佳二〇一五年七月十日书记员　　蒋　洁关注微信公众号“”