（2015）应民初字第389号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-03-25
案件名称
郑军诉宣源房地产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
应县人民法院
所属地区
应县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑军,朔州宣源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山西省应县人民法院民 事 判 决 书（2015）应民初字第389号原告郑军，男，汉族，应县金城镇西朱庄村人。委托代理人郑建强，男，汉族，应县金城镇西朱庄村人。系原告父亲。委托代理人杨春连，女，汉族，应县金城镇西朱庄村人。系原告母亲。被告朔州宣源房地产开发有限公司（以下简称宣源房地产公司）。法定代表人孙林，任公司董事长。委托代理人孟庭满，山西庭满律师事务所律师。原告郑军诉被告宣源房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑军及其委托代理人郑建强、杨春连，被告的委托代理人孟庭满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：华源幸福新城是被告开发的。从2013年5月8日起，原告陆续交付被告房款103172元。2013年11月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。《合同》第六条约定付款方式为商业贷款。第八条约定被告于2014年12月31日交付房屋。第九条第一款第二项约定被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告有义务退还已收原告房款，并支付原告百分之一的违约金。时至今日，被告仍未给原告办理银行贷款，即使现在办理了银行贷款也已经超过了双方约定的交房日期30天。故请求人民法院判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，判令被告退还已收原告房款103172元并由被告承担此款的百分之一违约金。被告辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形。二、《商品房买卖合同》第六条约定了原告采取商业贷款方式付款，商业贷款的前提是原告首付不低于所购房屋30%的价款。在原告向银行借款这一个环节，被告应当履行的义务是寻找合作银行、代理原告向合作银行提供借款所需材料、为原告提供借款保证。与被告合作的金融单位是工商银行应县支行，被告也将原告的借款材料送达了应县支行，也向应县支行出具了担保函并与原告签订了《个人购房借款／担保合同》。只要原告自身条件符合应县支行的要求，被告的前述行为足以保障原告实现借款目的。三、原告按揭贷款的首付款比例国家规定不低于30%，但具体比例由商业银行根据借款人的实际情况决定，原告要想取得借款，必须按应县工行的要求提高首付，但时至今日，原告既不提高首付，也不向被告全额支付购房款，已构成违约。四、解除合同的权利人是守约方，而不是违约方。具体到本案，被告有权行使，原告无权行使。总之，原告的诉讼请求没有证据支持，被告已履行了合同义务，被告无权主张解除合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告宣源房地产公司以拍卖方式取得位于广和西街南侧、金城西街北侧、编号为国用（2013）第038号的地块的土地使用权，在该地块上建设商品房，并取名华源幸福新城。2013年5月8日、11月6日，原告分三次首付被告购房款103172元（收据所写房号为23#-3-502）。2013年11月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定主要内容如下：买受人（原告）购买的商品房为第23幢3单元402号房（23#-3-402），建筑面积100.44㎡，单价3118元／㎡，总金额313172元，付款方式及期限：商业贷款；按银行实时新政策执行。出卖人（被告）承诺该商品房2014年12月31日达到使用条件。2013年12月20日，原告郑军向中国工商银行股份有限公司朔州应县支行（以下简称应县工行）递交按揭贷款申请书：购买华源幸福新城23#-3-402住房一套，面积100.44㎡，房价313172元，首付103172元，由于自有资金不足，申请贷款21万元，期限20年。原告向应县工行承诺贷款用于购买华源幸福新城23#-3-402室，愿将该住宅抵押给应县工行，作为上述贷款的担保。被告宣源房地产公司向应县工行出具了担保函，愿为原告郑军的210000元个人住房借款提供阶段性担保。2013年12月20日，甲方应县工行、乙方被告宣源房地产公司、丙方原告郑军签订了《个人住房（商用房）按揭贷款保证、回购协议》。其后，应县工行信贷部门对原告递交的个人资料进行审核，认定原告不符合贷款条件：第一、单身，首付低，考虑到其一个人还款能力也相对较低，让其补交首付比例到50%；第二、提供虚假证明，经核实单位无此人，让其提供真实的收入来源证明。因原告一直未能提交真实的收入来源证明，并按工商银行的要求提高首付比例，按揭贷款的目的未能实现，被告也未获得相应的资金；同时原告又没有及时补齐下欠被告的210000元房款，故被告一直未向原告交付房屋。本院确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告购房收据、《商品房买卖合同》复印件和被告所举《商品房买卖合同》原件、原告郑军个人的住房贷款申请表、未婚声明、房屋共有人同意抵押的申请报告、贷款申请书、承诺书、担保函、《个人住房（商用房）按揭贷款保证、回购协议》、《个人购房借款／担保合同》、应县工行工作人员肖更的证明在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，足以采信。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告和工商银行签订的《个人住房（商用房）按揭贷款保证、回购协议》是各方真实意思表示，为有效合同。合同生效后，被告依约履行了相关义务，原告也按规定提供了借款材料，但应县工行在审核过程中，认定原告系单身首付比例低，需提高首付比例，另提供虚假收入证明需提供真实的收入来源证明。因原告一直未按应县工行的要求提高首付比例和提交真实的收入来源证明，所以未能获得借款用以支付下欠被告的210000元房款，是故被告未向原告交付房屋。本案当中，被告并无违约，按揭贷款的审核发放主体是应县工行，被告并不享有该项权利，原告所提交的证据也证实不了被告存在违约行为，故对原告请求解除双方的《商品房买卖合同》、退还房款103172元并由被告承担1%违约金的诉求本院不予支持。关于房号是23#-3-502还是23#-3-402，原告首付款103172元的交款时间在2013年11月6日前，而双方签订的《商品房买卖合同》为2013年11月20日，合同中明确约定了房号为23#-3-402，原告称合同签订后并未给自己原件，但原告在给工商银行递交的贷款申请书、承诺书及其与应县工行个人住房贷款客户谈话笔录中均明示房屋为华源幸福新城23#-3-402室，可见原告对自己所购房屋的房号是清楚的，原告以此为由称被告违约并存在合同欺诈的主张是不能成立的。综上所述，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑军的诉讼请求。案件受理费300元，由原告郑军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 张永军审 判 员 王宏海人民陪审员 周志国二〇一五年七月十日书 记 员 李晓云 来自