（2014）珠中法民三初字第16号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-10-15
案件名称
罗荣文与奔德置业有限公司、珠海经济特区华城庆宜房产开发有限公司案外人执行异议之诉特殊程序民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗荣文,奔德置业有限公司,珠海经济特区华城庆宜房产开发有限公司
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三初字第16号原告：罗荣文，男，汉族，住广东省珠海市。委托代理人：谢启明，广东铭建律师事务所律师。被告：奔德置业有限公司。住所地：香港湾仔。法定代表人：张烟昊，董事长。被告：珠海经济特区华城庆宜房产开发有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：王建丰，董事长。原告罗荣文诉被告奔德置业有限公司（以下简称奔德公司）、被告珠海经济特区华城庆宜房产开发有限公司（以下简称华城庆宜公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗荣文及其委托代理人谢启明到庭参加诉讼。被告奔德公司、被告华城庆宜公司经本案公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，一、2000年12月26日，原告与被告华城庆宜公司签订《商品房购销合同》，被告华城庆宜公司将位于珠海市拱北昌盛花园华庆楼X层X号房、X层X号房、X层X号房（现为拱北昌盛路74号昌盛花园X栋华庆楼X、X、X）三套总面积为263.43平方米房屋以每平方米3758元的价格出售给原告，总金额为99万元。合同签订后原告一次性支付了购房款99万元，被告华城庆宜公司将诉争房产交付给原告占有至今。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，原告与被告华城庆宜公司于2000年12月26日签订的房屋买卖合同依法成立，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，原告取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。综上，被告华城庆宜公司应当配合原告办理房屋过户手续。二、原告对诉争房屋支付了全部价款，并实际占有诉争房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、被告奔德公司系执行案件的申请人，被告华城庆宜公司系执行案件的被申请人，在执行程序中被告奔德公司作为申请人向珠海市中级人民法院申请对原告具有所有权的房产（位于珠海市拱北昌盛花园X栋华庆楼X、X、X三套总面积为263.43平方米房屋）申请执行，原告提出案外人执行异议，珠海市中级人民法院于2014年7月7日作出（2014）珠中法执外异字第45号民事裁定，驳回原告的异议申请，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，提起诉讼，请求：一、确认珠海市拱北昌盛花园X栋华庆楼X、X、X三套总面积为263.43平方米房屋为原告所有；二、立即停止对珠海市拱北昌盛花园10栋华庆楼X、X、X三套总面积为263.43平方米房屋的强制执行并解除查封；三、本案诉讼费用由被告承担。原告提交了如下证据：1、商品房购销合同。证明2000年12月26日，原告与被告华城庆宜公司签订了《商品房购销合同》，被告华城庆宜公司将位于珠海市拱北昌盛花园华庆楼X层X号房、X层X号房、X层X号房（现为拱北昌盛路74号昌盛花园X栋华庆楼X、X、X）三套总面积为263.43平米房屋以每平方米3758元的价格出售给原告，总金额为99万元。2、房地产专用收款收据。证明合同签订后原告一次性支付了购房款99万元。3、发票。证明原告已开具购房发票。4、契税纳税申报表；5、契税缴款。证明原告已缴纳契税。6、印花税缴款书。证明原告已缴纳印花税。7、门牌变更证明。证明居委会给原告出具的门牌变更证明昌盛花园华庆楼X层X号房、X层X号房、X层X号房（现为拱北昌盛路74号昌盛花园X栋华庆楼X、X、X）。8、证明。迎宾社区居委会证明诉争房屋自2001年4月起一直由原告使用至今。9、（2014）珠中法执外异字第45号执行裁定书。证明法院已驳回原告的执行异议申请。10、证人王某出具的《证明》，证明被告华城庆宜公司于2001年4月23日开具给原告、票面金额为人民币99万元的房地产专用收款收据是王某经手开出的，原告当时以现金支付了99万元的购房款。11、证人林某出具的《证明》，证明涉案三套房屋系原告于2001年向被告华城庆宜公司购买，其中有两套房屋由林某代原告出租。12、水费发票。从能够打出的电子发票单据证明，2007年9月开始至2013年底，涉案的昌盛花园10栋华庆楼4A、12A房的水费由代原告出租的林某缴纳。13、水费发票。证明由2014年开始，涉案的昌盛花园10栋华庆楼4A、12A房的水费由原告缴纳。14、水费发票，证明由2007年开始，涉案的昌盛花园10栋华庆楼15A房的水费由原告缴纳。15、物业管理费发票，证明由2014年开始，涉案的昌盛花园三套房屋的管理费由原告缴纳。两被告在法定答辩期内没有答辩，亦未提交证据。经审理查明，本院在执行奔德公司申请执行华城庆宜公司一案中，于2006年11月8日以（2005）珠中法执恢字第700－1号之一民事裁定书，查封了华城庆宜公司名下位于珠海市拱北昌盛路74号昌盛花园10栋华庆楼X（房唯一号：X）、X（房唯一号：X）、X号房（房唯一号：X）等房产。并于2013年11月8日，以（2005）珠中法执恢字第700－1号之十执行裁定，继续查封上述房产。在本院作出（2005）珠中法执恢字第700－1号之十执行裁定后，罗荣文向本院提出执行异议，请求解除对上述三套房产的限制。本院依法作出（2014）珠中法执外异字第45号执行裁定书，驳回罗荣文的异议请求。罗荣文不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。案中，罗荣文提交一份2000年12月26日罗荣文与华城庆宜公司签订的《商品房购销合同》，合同约定，罗荣文向华城庆宜公司购买位于珠海市拱北昌盛路昌盛花园华庆楼X层X号房、X层X号房、X层X号房三套面积共263.43平方米房产，单价每平方米3758元，总金额为人民币99万元。合同第八条“付款时间约定”中，未约定罗荣文的付款时间，仅约定罗荣文应将房价款当面交付华城庆宜公司或汇入华城庆宜公司指定的拱北建行昌盛办，账户名称为“珠海住友经营部”。合同第十一条“交付期限”约定，华城庆宜公司须于2000年将竣工验收合格的商品房交付罗荣文。合同第十九条“关于产权登记的约定”约定，罗荣文在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，华城庆宜公司给予协助。如因华城庆宜公司的过失造成罗荣文不能在双方实际交接之日起90天内取得房地产权属证书，罗荣文有权提出退房，华城庆宜公司须在罗荣文提出退房要求之日起30天内将已付款退还并按已付款5%赔偿损失。罗荣文提交一份2001年4月23日填发的“广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据”，该收据载明，罗荣文购买昌盛花园华庆楼X、X、X共263.43平方米的房产付款人民币99万元。收据上加盖有华城庆宜公司的财务专用章，开票人为“王某”。罗荣文提交王某的证人证言，称该收据是王某当时经手开具的，当时罗荣文是以现金支付昌盛花园华庆楼4A、12A、15A的购房款。庭审中，王某出庭作证称，当时罗荣文是一次性付款，在开具收据时，王某是在住友经营部工作，由于当时华城庆宜公司欠了湖南中皇公司的钱，住友经营部是属于湖南中皇公司成立的，于是由住友经营部卖房。是卖房后才去找华城庆宜公司在收据上盖章的，卖房时就将房交给了罗荣文，但由于手续尚未完善无法办证，罗荣文是知道不能办证情况的。2014年3月10日，珠海市香洲区拱北街迎宾社区居民委员会开具“门牌变更证明”，证明案涉三套房产名称及门牌号分别变更为“拱北昌盛路74号X栋X房、X房、X房”。2004年3月11日，罗荣文在珠海市地方税务局代开了案涉三套房产的发票，并缴纳了契税和印花税。2014年5月19日，迎宾社区出具证明，称上述三套房产自2001年4月起至今均由罗荣文使用。罗荣文另提交于2014年3月至9月期间开具的案涉三套房产的水费发票及2014年5月开具的物业管理费发票。水费发票显示：X房、12A房自2007年11月至2014年1月，户名为“林某”，2014年3月开始，户名变更为“罗荣文”。X房2008年9月、2012年3月户名为“无”，后经手写更改为“罗荣文”；物业管理费发票显示：2014年1月至4月，罗荣文支付了X房、X房、X房的管理费和公摊电费。罗荣文提交林某的证人证言，称案涉三套房产是罗荣文于2001年向华城庆宜公司购买的，并从2001年开始实际使用，其中有两套房产由林某代其出租。庭审中，林某出庭作证称，林某与罗荣文是朋友关系，由于林某的房产也在昌盛花园，也是向华城庆宜公司购买的（9栋3单元2D），因此在2001年罗荣文委托其出租案涉的X和X房产，林某并未帮罗荣文出租X房，也不知道X房的情况，林某也不知道罗荣文拥有几套房产。林某于2000年至2003年期间在住友经营部工作，因此原来整栋楼的户名都是用的林某的名字。林某并称，其自己的房产在购买时因为烂尾未办房产证，2007年至2008年左右办了房产证，办证时房屋仍在被查封状态。庭审中，罗荣文称，其买房时华城庆宜公司并不存在查封和欠债的情况，对此奔德公司有过错，罗荣文也有过错。对于长期未办证，罗荣文有过错，但不影响其是房屋所有权人的事实。罗荣文是通过林某将X、X房出租给别人，X未装修，只是用来放东西。其并不知道法院在2006年查封了房屋，在2014年听说可以办证才去办证，办证时发现房屋被查封无法办证。本院认为，首先，罗荣文对其与华城庆宜公司之间关于涉案房产的买卖合同关系提交了《商品房购销合同》及购房款收据予以证明，并且提供了开具购房款收据的王某的证人证言予以佐证，在无相反证据反驳的情况下，本院认定罗荣文与华城庆宜公司就案涉房屋签订了《商品房购销合同》，并且罗荣文向华城庆宜公司支付了全部的购房款。其次，关于罗荣文是否占有、使用涉案房屋并在其中居住。其一，根据罗荣文提供的水费发票显示，案涉X房、X房自2007年11月至2014年1月，户名为“林某”，直至2014年3月始变更为“罗荣文”。罗荣文对此的解释是，其委托林某出租X房、X房，因此水费发票上户名为林某的名字，但林某作为证人出庭作证时陈述，其接受罗荣文委托出租的是12A房、15A房，林某并不知晓4A房的情况，并且，水费发票上户名为林某，是因为林某当时在住友经营部工作，因此整栋楼的户名都是用林某的名字。罗荣文的主张与证人的陈述相互矛盾；其二，根据罗荣文提供的物业管理费发票显示，罗荣文仅是在2014年1月至4月支付了案涉房产的管理费和公摊电费。综上，罗荣文提交的上述发票并不足以证明其在2014年之前一直居住使用案涉房屋，并且，根据罗荣文的陈述，其是将X房、X房用于出租，将X房用于放东西，据此亦可知，案涉房产并非罗荣文名下唯一居住房。最后，关于罗荣文就涉案房屋未办理产权过户登记手续是否存在过错。本案庭审中，罗荣文对其存在的过错予以承认。并且，根据本院（2005）珠中法执恢字第700号执行案件的查封情况，案涉房产早在2006年11月8日就已被查封。但直至2014年长达八年的期间内，罗荣文既未与华城庆宜公司交涉向产权登记机关申请办理产权过户登记手续，亦未向法院主张过权利。据此，本院认定，罗荣文对涉案房屋未办理产权过户登记手续存在过错。综上，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，虽然罗荣文与华城庆宜公司之间就涉案房屋存在买卖关系，且罗荣文已支付全部价款且占有案涉房屋，但其并未将该房屋作为唯一居住房屋而使用，并且罗荣文一直怠于办理过户登记手续，存在过错，因此罗荣文请求停止执行案涉的珠海市拱北昌盛路74号昌盛花园10栋华庆楼12A、15A、4A号房的请求，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回罗荣文的诉讼请求。案件受理费人民币13700元，由罗荣文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 葛阳辉二〇一五年七月十日书 记 员 王 莉 更多数据：