（2015）穗中法民五终字第1226号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-20
案件名称
陈豪与广州市云潮汇企业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫逆,陈豪,广州市云潮汇企业经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1226号上诉人（原审被告）：莫逆，住广州市越秀区。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈豪，住广州市白云区。委托代理人：李燕玲，广东诺臣律师事务所律师。原审被告：广州市云潮汇企业经营管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：李树佳，该公司董事长。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。上诉人莫逆因房屋买卖合同一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月2日，陈豪（乙方）与莫逆（甲方）签订《认购协议书》（认购协议书中记载的莫逆通讯地址为广州市白云区远景路39号X房），约定：乙方向甲方以总价637624元的价格认购位于广州市白云区远景路41号二层92单元的物业，付款方式为：1、定金50000元于签订认购书当日付清；2、首期款（20%）230000元于2014年1月30日前付清；3、第二期价款（80%）407624元于2014年3月10日前付清。双方如变更地址、电话、传真或电子邮箱时，必须以书面形式通知对方。2013年12月7日，陈豪与莫逆签订《商铺买卖合同》（莫逆在合同中登记的联系地址为广州市白云区远景路39号X房），约定：莫逆所出卖的商铺暂定名为：云潮汇，铺号为292，商铺房地产地址为：白云区远景路41号292铺（下称涉案商铺），房地产权证号码为：粤房地权证穗字第××号。总房款为637624元。付款方式为：首期款230000元于2014年1月30日前付清；第二期价款407624元于2014年3月10日前付清。买受人逾期付款按逾期时间长短分别处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人已付定金和房价款不予退还。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款千分之一的标准向出卖人计付违约金。本合同生效后90个工作日内，由出卖人负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过15个工作日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房款千分之一的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15个工作日的，买受人有权单方解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内无息退还全部已付房价款。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申报期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金。本合同自双方签字或盖章之日起生效。同日，陈豪与云潮汇公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：由陈豪将其购买的涉案商铺全权委托云潮汇公司对外出租及管理。委托期限为两年，即2014年8月18日至2016年8月17日。陈豪在上述约定期限内，所获取固定的委托收益已在陈豪购买商铺时与购铺款相抵扣，故陈豪不得再要求云潮汇公司及出卖方支付或返还任何收益、回报或其他款项。鉴于此，云潮汇公司在委托经营期限内经营管理该商铺所获得的收益全部归云潮汇公司所有，陈豪不得有任何异议。陈豪同意云潮汇公司接收所购商铺。陈豪于2014年8月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认陈豪与莫逆双方就房产地址为白云区远景路41号292铺所签订的《商铺买卖合同》已于2014年7月29日解除；2、莫逆于合同解除之日起60天内退还陈豪全部已付购房款项合计660624元，云潮汇公司承担连带还款责任；3、本案诉讼费用由莫逆、云潮汇公司承担。陈豪确认涉案商铺由云潮汇公司进行经营管理，租金在购铺款中已有抵扣与优惠，涉案商铺在约定的经营管理期限后再交付陈豪。2013年11月24日、2013年12月1日、2014年2月12日、2014年3月30日，陈豪分别缴交涉案商铺的定金50000元、房款50000元、130000元，407624元以及契税杂费21350元，并由云潮汇企业经营管理有限公司（下称云潮汇公司）出具收据予以确认。莫逆称云潮汇公司是代其收取款项，买卖商铺合同权利义务主体仍是莫逆。陈豪称自从2014年4月26日起到7月28日期间由陈豪的妻子鲁洁连续向云潮汇公司的销售顾问冯小姐、莫逆本人多次以电话、短信方式联系了解办证的有关事宜，经多次催告迟迟未能启动办理事宜，所以才决定解除合同。对此，陈豪提供了手机通信清单、名片、手机短信、录音、结婚证等证据。莫逆、云潮汇公司对通信清单、名片的真实性没有异议，但对其关联性有异议；对手机短信、录音真实性、关联性和合法性均有异议。2014年7月28日，陈豪通过邮政快递EMS方式向莫逆在合同中登记的联系地址“广州市白云区远景路39号X房”寄送《解除合同通知函》（详情单号为1005190046206），并提供了“广州邮政速递物流公司北区速递物流经营部”于2014年8月15日出具的《邮件情况说明》：“经查，该邮件于2014年7月29日上午进口我部机场西速递配送站，当班安排投递员黄某乙按址投递，7月29日上午上门投递无人，电话联系收件人莫逆先生（电话号码：138××××3728），并明确告知莫逆寄件人为陈豪，邮件内容为《解除合同通知函》。收件人莫逆告知投递员他不在收件地址（详情单书写地址：广州市白云区远景路39号X房）并提出他到我部机场西速递配送站自取该邮件。此件自7月29日下午开始存局待自取，期间（7月29日到8月5日）已多次联系收件人莫逆催促其上门领取邮件，但收件人均未按时上门领取。直到8月5日收件人仍未到我部自取，邮件已在我部保留超过7天，按章已逾期。8月6日我部按章将邮件退回寄件人陈豪先生，邮件于8月6日退回妥投。”2014年8月16日，陈豪再次以快递方式向莫逆发出《声明》，内容为：“因你方严重违约，根据合同约定，我方已于2014年7月28日通过EMS专函发送书面《解除合同通知函》与你方，且同时通过电话及手机短信通知到你方，你我双方之间签订的商铺房产证地址为广州市白云区远景路41号292铺的《商铺买卖合同》已于该日解除。其后你方的相关行为已于我方无关。”莫逆、云潮汇公司对该份声明的真实性没有异议，合法性和关联性有异议，确认没有收到该份声明。陈豪向原审法院提交涉案商铺的《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、税收缴款书、公证委托书等，拟证明莫逆、云潮汇公司直至2014年8月4日才办理涉案商铺的交易过户手续。莫逆、云潮汇公司确认上述证据的真实性与合法性，但抗辩称莫逆、云潮汇公司并不存在违约行为，而是由于陈豪存在逾期支付房款的情况，故莫逆为避免损失扩大暂缓为陈豪办理涉案房屋的房产证，在确认陈豪有能力履行支付购房款的主要合同义务后，莫逆重新启动了办证工作，实际办证日期也并未超过陈豪实际支付全部房款日期开始的90个工作日。2014年8月5日，涉案商铺的房产过户登记至陈豪名下。2014年8月14日，莫逆通知陈豪领取房产证。陈豪收到，但未有前往领证，现房产证原件尚在莫逆处。莫逆、云潮汇公司确认涉案房屋于2014年8月18日由云潮汇公司代陈豪向莫逆收取，现由云潮汇公司使用。陈豪表示其于2014年7月29日已与莫逆解除买卖合同，故其对涉案商铺交付的问题不知情，商铺交付问题与陈豪无关。经原审法院释明，陈豪与莫逆、云潮汇公司均确认：如涉案买卖合同解除，关于涉案商铺变更登记至莫逆名下的问题在本案中一并予以处理。原审法院认为：陈豪与莫逆就涉案商铺签订的认购协议、《商铺买卖合同》均是双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应遵守合同约定履行义务。本案双方争议焦点主要在于陈豪单方行使合同解除权是否产生法定效力。根据《商铺买卖合同》约定，合同生效后90个工作日内，由出卖人负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15个工作日的，买受人有权单方解除本合同。合同于2013年12月7日生效，莫逆、云潮汇公司却在2014年8月4日才为陈豪申办房屋产权登记事宜，根据合同约定已构成违约，陈豪依约享有单方解除权。其已在2014年7月28日通过特快专递的形式向合同约定的莫逆所在地址寄送了解除合同通知函，2014年7月29日，投递员已经明确告知莫逆送达的内容后，莫逆逾期未接收快递，该院认定陈豪通知对方解除合同的意思已经到达被告方，确认该合同已解除。至于莫逆一再抗辩其迟延办证是由于陈豪迟延支付房款而行使不安抗辩权的问题，该院分析如下：首先，房屋买卖合同为双务合同，在双方均违约时，应各自承担各自的违约责任。本案中，陈豪存在违约逾期付款的情况，莫逆是否依约要求陈豪承担违约责任属处分其已方权利，但不能以此为由即认为莫逆也享有了为陈豪逾期办理过户手续的权利。其次，究其违约行为大小，陈豪两次付款均有延迟，直至2014年3月30日才付清全款。如双方当事人约定的办证截止日在陈豪逾期付款期间，莫逆行使不安抗辩权，暂缓为陈豪办理证件本无可厚非。但自合同生效之日起计算90个工作日实际亦超过2014年3月30日，在陈豪付清款项后，莫逆本应立即启动为陈豪办理房产过户手续。但根据现有证据显示，莫逆却至迟于2014年8月4日才办妥上述手续，早已超过合同约定的办证截止日期，并不符合常理。最后，莫逆抗辩其办证日期未有超过陈豪付款日期的90个工作日，但双方当事人并未有变更原合同约定之协议，莫逆的该项理由并无理据。综上，莫逆抗辩其迟延办证是由于陈豪迟延支付房款而行使不安抗辩权的理由不能成立，该院不予采信。涉案合同解除，陈豪要求莫逆返还购房款660624元的诉讼请求合理合法。因涉案商铺现已登记至陈豪名下，故陈豪应负有将涉案商铺变更登记至莫逆名下的义务，现陈豪与莫逆均确认在本案中一并处理该问题，该院予以准许。至于陈豪主张云潮汇公司作为收款人承担连带责任，由于本案合同关系相对人是陈豪与莫逆，而且莫逆也承认云潮汇公司出具收款收据是代其收取的，因此陈豪主张并无理据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年1月9日作出如下判决：一、陈豪与莫逆就位于白云区远景路41号292铺所签订的《商铺买卖合同》于2014年7月29日解除；二、莫逆于判决生效之日起三天内退还陈豪已付购房款项660624元；三、本判决第二项内容履行完毕之日起三日内，陈豪将位于白云区远景路41号292铺恢复登记至莫逆名下；四、驳回陈豪其他的诉讼请求。案件受理费10406元，由莫逆负担。判后，上诉人莫逆不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误，陈豪在本案违约在先，莫逆采取避免自己损失扩大的保护措施不构成违约，陈豪在本案中不享有单方合同解除权。在本案中，陈豪两度延期支付购房款，构成违约。莫逆在陈豪违约在先的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，及时采取措施避免损失扩大，暂停办理有关的房屋产权登记手续，待确认陈豪确实有能力履行支付购房款的主要合同义务后，再重新启动各项办证工作。原审法院认为在合同相对方已构成违约的情况下，莫逆暂停办理产权登记行为同样构成违约缺乏法律依据，属于适用法律错误。二、原审法院适用法律错误，陈豪在本案违约在先，莫逆行使顺序履行抗辩权不构成违约，陈豪在本案中不享有单方合同解除权。三、原审法院认定事实不清，涉案《商铺买卖合同》根本未于2014年7月29日解除。陈豪在本案中违约在先，其根本不享有单方合同解降除权。另，陈豪根本无法证实所谓的“解除合同通知”已于2014年7月29日到达莫逆，莫逆也无收到该解除合同通知。原审法院确认涉案的《商铺买卖合同》于2014年7月29日当日解除缺乏事实依据。上诉请求：1、撤销原判，改判驳回陈豪的全部诉讼请求；2、陈豪承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人陈豪答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。莫逆的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。原审被告云潮汇公司答辩称：同意莫逆的上诉意见。经审理查明，各方当事人对原审法院已查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。本院认为：陈豪与莫逆于2013年12月7日签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于陈豪有无权单方解除涉案《商铺买卖合同》以及《商铺买卖合同》是否于2014年7月29日解除。关于陈豪有无权单方解除涉案《商铺买卖合同》的问题。根据《商铺买卖合同》的约定，莫逆应于合同生效后90个工作日内负责向房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续。涉案《商铺买卖合同》于2013年12月7日双方签订合同之日起生效，莫逆并未于合同生效后90个工作日内申办涉案商铺的交易过户手续，已构成违约。根据涉案《商铺买卖合同》关于付款时间以及申办交易过户时间的约定来看，虽然申办交易过户时间在全部购房款付清之日后，但合同中并无约定莫逆申办涉案商铺交易过户手续的前提条件为陈豪付清全部购房款，亦无约定莫逆在陈豪迟延付款的情况下可顺延申办涉案商铺的交易过户手续的时间，另从陈豪的实际付款时间来看，陈豪在合同约定申办交易过户手续的期限前已缴足全部款项，而莫逆直至2014年8月4日才办理涉案商铺的交易过户手续，远远超过合同约定的期限，莫逆辩称其暂停办理交易过户手续系为避免损失扩大依据不足，本院不予支持。《商铺买卖合同》约定，莫逆逾期申办交易过户手续超过15个工作日的，陈豪有权单方解除本合同。莫逆未在合同约定的期限内申办涉案商铺的交易过户手续，且超出15个工作日以上，故陈豪依照合同有权单方解除合同并要求莫逆返还已付购房款。莫逆关于陈豪无单方合同解除权的上诉理由不能成立，本院不予支持。陈豪于2014年7月28日通过邮政快递向莫逆在合同中登记的联系地址寄送《解除合同通知函》，根据“广州邮政速递物流公司北区速递物流经营部”于2014年8月15日出具的《邮件情况说明》所载内容来看，虽然莫逆没有签收该份邮件，但投递员已于2014年7月29日明确告知莫逆送达邮件的内容，该邮件因莫逆逾期未接收快递导致被退件。由此可见，莫逆在2014年7月29日已知悉陈豪向其提出解除合同的事宜，原审法院认定陈豪通知解除合同的意思已到达莫逆，确认涉案《商铺买卖合同》于2014年7月29日解除并无不当。综上所述，上诉人莫逆的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10406元，由上诉人莫逆负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年七月十日书记员 邹凌青黄咏欣 关注公众号“”