（2015）沪一中民二（民）终字第1443号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-03
案件名称
王骞诉贾春梅等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王骞,贾春梅,上海春满园房地产发展有限公司,中达建设集团股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1443号上诉人（原审被告）王骞。被上诉人（原审原告）贾春梅。被上诉人（原审被告）上海春满园房地产发展有限公司。被上诉人（原审被告）中达建设集团股份有限公司。上诉人王骞因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2006年12月28日，案外人陆某某、鲍某某与上海春满园房地产发展有限公司（以下简称春满园公司）签订《上海市商品房预售合同》，由陆某某、鲍某某向春满园公司购买某某区某某路＊＊＊弄某某别墅某某号房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积约为369.81平方米，购房总价暂定为3，143，385元（人民币，下同），房屋交付时间为2008年6月30日。嗣后，陆某某、鲍某某以部分现金加银行贷款方式付清了全部购房款（春满园公司在庭审中予以确认）。2008年3月27日，陆某某、鲍某某出具委托书，内容如下：本人陆某某（证件号＊＊＊）、鲍某某（证件号＊＊＊）因工作原因长期不在本市，现全权委托王骞先生（证件号＊＊＊）办理本人在某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号所购买的某某别墅房屋转让、买卖等相关事项，特此证明。2008年3月26日，春满园公司与贾春梅就讼争房屋又签订《某某号（某某别墅）房屋定购单》，约定将讼争房屋以4，050，000元的价格转让给贾春梅，签订定购单当天即支付1，000，000元（定金），另约定2008年3月底支付1，000，000元，2008年4月底支付1，000，000元，2008年5月底支付500，000元，余款550，000元签订预售合同时支付，春满园公司在定购单上盖章并由工作人员何某某签名。在贾春梅签名下方又写有“本人委托房产公司办理此案”，并由王骞签字。2008年4月1日，贾春梅又支付1，000，000元，2008年4月22日支付410，000元，2008年4月29日支付590，000元，并由春满园公司向贾春梅出具了收款收据。原审另查明，签订《某某号（某某别墅）房屋定购单》时贾春梅明知讼争房屋已出售给陆某某、鲍某某，为了以一手房方式进行交易，由王骞介绍至春满园公司办理房屋买卖手续；贾春梅实际支付购房款3，400，000元，贾春梅及王骞均确认贾春梅所付购房款均直接支付给了王骞。嗣后，因陆某某、鲍某某未付清讼争房屋的银行抵押贷款，无法将产权过户至贾春梅名下。王骞遂于2008年10月18日向贾春梅出具承诺书一份，承诺于2008年底将所有贷款还清或者支付贾春梅4，000，000元，具体方案由贾春梅选择；如未履约，再补偿贾春梅200，000元。但王骞并未按约履行，贾春梅与王骞遂于2009年7月3日又签订《补充协议》，内容如下：一、房价现在定为叁佰肆拾万元，房产合同签订时写肆佰零伍万元（差价陆拾伍万元作为甲方违约金补偿）；二、甲方承担房产合同价要支付（补偿）的相关税费；三、房子交付日期为2009年3月底之前，甲方在此之前还清所欠贷款（银行）并办妥交房之手续工作；四、甲方如果在此之前不能交付房子，乙方有权要求退还房款肆佰万元及利息叁拾万元，乙方也有权（如果还要房子的话）每月赔偿壹拾万元正作违约金，直至交付房屋或提出法律诉讼；5、以上协议，一式两份，原定之补充协议作废。嗣后，双方仍未按补充协议履行。2012年5月22日，在春满园公司法定代表人＊＊＊在场的情况下，王骞以中达建设集团股份有限公司（以下简称中达公司）某某别墅项目部的名义向贾春梅出具承诺书，内容如下：“本人王骞系中达建设集团股份有限公司某某别墅项目部经理，于2008年在承包上海春满园房产公司在金山投资的某某别墅项目中，因资金不足将陆某某（等2人）名义购买的上述小区门牌号为某某路＊＊＊弄＊＊＊号转购于贾春梅；由于该房屋原有银行贷款，故无法直接转让于贾春梅，故经协商，决定退还贾春梅已付的钱款及补偿款；现与贾春梅商定尚欠款额为陆佰万元人民币，将在本人承包的某某别墅项目的工程款中予以支付；鉴于现在在结算中，故待中达公司与春满园房产公司完成工程结算后，由春满园房产公司直接将该款项支付于贾春梅，于2012年10月31日前支付，如结算不足的金额则由王骞本人负责支付。”该承诺书原件交与＊＊＊。由于春满园公司与中达公司就某某别墅项目的工程款至今未结算完毕，至今未支付贾春梅任何款项，王骞也至今未支付贾春梅款项。2013年12月，贾春梅诉至原审法院，要求判令：1、王骞、春满园公司、中达公司共同支付贾春梅人民币600万元；2、王骞、春满园公司、中达公司共同支付贾春梅上述款项的利息损失（自2012年11月1日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。原审庭审中，贾春梅表示如果春满园公司就某某别墅项目的工程款已经支付完毕，则付款责任由王骞个人承担，否则春满园公司与中达公司都应当在尚需支付的工程款范围内承担代位支付责任。原审诉讼中，王骞表示已经返还贾春梅3，377，000元，如果其余部分是违约金，则违约金明显过高；贾春梅未予认可，表示600万元补偿款包括利息、房价上涨应得的利益等，对贾春梅来说损失巨大，承诺书也是经过反复协商后确认的。原审认为，案外人陆某某、鲍某某与春满园公司签订《上海市商品房预售合同》即付清全部购房款；陆某某、鲍某某在未办理房地产权证的情况下不应再行出售，但陆某某、鲍某某却委托王骞以春满园公司名义与贾春梅签订了《某某号（某某别墅）房屋定购单》，贾春梅与陆某某、鲍某某间的房屋买卖不符合房地产交易规定；由于涉案房屋至今未付清银行贷款，致使交易不成，则贾春梅已经支付的购房款应当予以返还。交易过程中，贾春梅支付的340万元购房款由春满园公司出具收据，但实际收款人系王骞，2012年5月22日王骞又以中达公司某某别墅项目部的名义向贾春梅出具承诺书，同意退还贾春梅已付的购房款及补偿款600万元，故本案争议的焦点一：贾春梅支付的购房款应由谁归还。法院认为，购房款的实际收款人是王骞，王骞也愿意归还，而贾春梅也主张由王骞支付，故王骞应当作为还款义务人承担责任；至于春满园公司及中达公司是否应当承担责任，诉讼中，贾春梅主张春满园公司及中达公司承担代位支付责任，而代位支付责任是否应当在本案中处理，法院认为，2012年5月22日的承诺书载明“所欠款项待中达公司与春满园房产公司就王骞承包的某某别墅项目的工程款结算后，由春满园房产公司于2012年10月31日前直接将该款项支付于贾春梅，如结算不足的金额则由王骞本人负责支付”，从上述内容可以看出，王骞自认系某某别墅项目的承包人，所欠贾春梅款项事实上是以其个人在某某别墅项目中应得的工程款予以归还；承诺书中春满园公司的代付责任，其实是与中达公司结算后尚有应付工程款的，代王骞将其应得的工程款支付给贾春梅；现双方并未结算，贾春梅要求中达公司和春满园公司承担支付责任的前提不存在，故对贾春梅要求中达公司和春满园公司承担代位支付责任缺乏依据，不予支持。争议焦点二：王骞应当返还贾春梅多少款项。承诺书系在购房合同解除后出具，系王骞事后对贾春梅作出的承诺，是其本人的真实意思表示，该承诺书对王骞应当具有约束力；从贾春梅支付购房款至出具承诺书时间相隔达四年之外，考虑到物价上涨而造成的损失等因素，承诺书中同意归还的600万元并不明显偏高，王骞要求调整的主张不予采信；另，王骞辩称已经归还贾春梅3，370，000元购房款，未提供充足证据予以证明，法院亦不予采信。关于利息损失，承诺书中约定经结算后由春满园公司于2012年10月31日前代付，该承诺其实是王骞作出的还款承诺，但王骞未履约；现贾春梅要求王骞自2012年11月1日起至判决生效之日止的利息损失，应予支持。原审法院于二○一五年四月十五日依法作出判决：一、王骞应于判决生效之日起三十日内返还贾春梅购房款等人民币600万元；二、王骞应于判决生效之日起三十日内支付贾春梅自2012年11月1日起至判决生效之日止的利息损失（以人民币600万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回贾春梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币56，110元，公告费人民币600元，合计人民币56，710元，由王骞承担。判决后，王骞不服，向本院提起上诉称，一、本案的法律关系是春满园公司向陆某某、鲍某某出售房屋，又向贾春梅出售同一套房屋，是一房二卖，王骞并不是房屋出售人，直接收取房款的也是春满园公司。王骞只是作为陆某某、鲍某某办理解除预售合同的代理人，不应由王骞向贾春梅承担责任。如果交易不成需承担违约责任，也是应当由春满园公司承担。二、王骞已经根据春满园公司的要求，将3，377，000元返还给了贾春梅，原审认定返还600万元及利息没有依据。三、王骞作出的承诺书是无效的，其无权作出这样的承诺，是出于对法律的无知，其不应承担损失赔偿的责任。请求二审法院撤销原判，改判驳回贾春梅的原审诉请。被上诉人贾春梅辩称，系争房屋原是春满园公司给王骞折抵工程款的，只是用了陆某某和鲍某某的名义而已。后来王骞向贾春梅推荐了这套房屋，由他来办理一手房买卖，王骞是真正的卖房人，340万元房款都是支付给王骞的。其本案主张的依据是承诺书，该承诺是王骞作出的，合法有效。因为其丧失了购房机会，资金又长期被王骞占用，承诺书中的600万元是指需要归还的本金和应当补偿的损失。请求二审法院维持原判。被上诉人春满园公司辩称，房屋买卖的事情是王骞直接联系的贾春梅，房款也是王骞收取的，原审中都已经确认了。房屋买卖不成是由于原来的贷款没有还清，王骞就此也出具了多份材料表示其会偿还贷款，但最终未果。整个房屋买卖的过程都是发生在王骞与贾春梅之间，相应的后果应当由王骞承担，请求二审法院维持原判。被上诉人中达公司辩称，王骞不是房屋买卖的当事人，是代理人的身份，纠纷是由于王骞、春满园公司、贾春梅三方过错造成的。中达公司对王骞是否应根据承诺书承担责任不发表意见。请求二审法院依法判决。二审期间，王骞提供了一组收款人为俞某某的银行付款凭证，用以证明陆某某向贾春梅返还了3，262，992元房款。贾春梅发表质证意见称，对证据的真实性无异议，俞某某系贾春梅丈夫，但认为该部分凭证上的记载不能反映出陆某某向贾春梅还款的事实，俞某某在金山经营礼品、融资业务，其与王骞本就有业务往来，故该部分材料不能证明上诉人的证明目的，对关联性不予认可。春满园公司发表质证意见称，对材料真实性不能确认，材料反映出的付款账户都是受王骞控制的，即使存在这个款项来往，也与春满园公司无关。中达公司对上述材料真实性予以认可，请法院依法审查认定。本院经审查认为，上述材料上仅能显示出几家案外人公司向俞某某付款的事实，而且从载明的用途看，为“礼品费”、“材料款”、“差旅费”等，并不能证明陆某某向贾春梅返还房款的事实，与本案争议无关联性，故对该部分材料不予采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，从形式上看，王骞系受陆某某、鲍某某的委托办理系争房屋的出售事宜，其个人并未与贾春梅签订房屋买卖合同。但从2009年7月的补充协议看，王骞确认了其个人向贾春梅负有交付房屋的义务及在不能交付的情况下其所应承担的违约责任。在2012年5月的承诺书中，王骞进一步确认了是其将系争房屋“转购”于贾春梅，在交易不成的情况下，其尚欠贾春梅的购房款及补偿款总计600万元。王骞的上述意思表示均系真实有效，对其产生相应的法律约束力，其应当按照承诺书的约定向贾春梅支付600万元款项。现在王骞上诉称其所作出的承诺均系出于对法律的误解，应属无效，无事实依据，本院不予支持。至于王骞所称的已返还的款项问题，现贾春梅对该部分款项性质不予认可，即使王骞二审所称的上述款项性质属实，支付时间也均早于2012年5月的承诺书，故并不对王骞本案应付款项构成影响。如王骞认为其与贾春梅、俞某某尚有款项债务争议，其可另行解决。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人王骞的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币56，110元，由上诉人王骞负担。本判决为终审判决。审 判 长 周峰审 判 员 叶兰代理审判员 李兴二〇一五年七月十日书 记 员 周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”