（2015）泰民一终字第476号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
李连东与李磊、高青房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李连东,李磊,高青
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第476号上诉人（原审原告）李连东，农民。委托代理人程雪逢，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）李磊，个体从业者。委托代理人马琳娜，山东岳首律师事务所律师。委托代理人赵建芹。被上诉人（原审被告）高青，居民。委托代理人高新华。上诉人李连东因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2014）泰山民初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告李磊系原告之子。原告诉称的房产位于泰山大街的中段路北院内住宅楼东单元一层东户，面积78.37平方米，登记房屋所有权人为原告李连东，产权证号泰房权证泰字第××号。2012年2月20日，被告李磊以原告的名义与被告高青签订房屋租赁合同一份，合同主要约定：甲方（原告李连东）将交运集团第八宿舍座落于泰山大街中段路北院内住宅楼东单元一层东户面积约40平方米的房屋租赁给乙方（被告高青）使用，租期三年，自2012年3月10日至2015年3月10日，年租金5000元。合同中李连东的名字及手印均系被告李磊所签所按。被告李磊还与被告高青签订租房合同一份，合同未注明签订时间，租赁期限与前述合同一致，租金每年20000元。合同签订后，被告李磊向被告高青交付了房屋，被告高青向被告李磊支付了租期内的全部租金共计60000元。对于签订两份租赁合同的原因，被告高青与被告李磊均称第一份合同是为办理营业执照使用，第二份合同才是双方真实履行的合同。被告高青所租赁房屋位于前述78.37平方米房产旁，系在原告所称房屋旁空地处加盖的40平方米房屋。前述空地系被告李磊、其妻赵建芹与泰安交运集团第二客运公司签订租赁合同所租赁，原告称该40平方米房屋是其所建，被告李磊不予认可，称是其自己所建，双方均未提交证据证实。原告认可被告李磊自2001年结婚后在前述78.37平方米的房屋内居住，后将该房屋租赁给案外人金磊。庭审中，原告主张78.37平方米房产旁的空地租赁权利应由原告享有，交运集团第二客运公司处分土地应当先由享有地役权的原告所有，被告李磊则主张租赁给被告高青的房产由其所有，其享有租赁权，租赁合同有效。上述事实有房屋租赁合同三份、房屋所有权证一份、租金收条三份及庭审笔录在卷证实。原审法院认为，本案存在两份租赁合同，从被告高青向被告李磊支付租赁的数额看，双方实际履行的的合同是年租金为20000元的租房合同。关于该合同的效力，被告高青所租赁的房屋为78.37平方米房产旁空地上加盖的40平方米的房屋，不在原告主张的78.37平方米房产的范围内，因此本案的焦点问题是该40平方米的房屋是否由原告所建，原告主张该租赁房产由其自己所建，被告李磊不予认可，原告未提交证据证实，故对原告的主张不予采信；同时，被告李磊与原告系父子关系，被告李磊自2001年结婚起即在78.37平方米的房屋内居住，且与泰安交运集团第二客运公司签订空地租赁合同的亦为被告李磊，据上述事实，原告现主张被告李磊与被告高青签订的房屋租赁合同无效并要求腾退、支付占有使用费无事实和法律依据，原审法院对其诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李连东的诉讼请求。案件受理费500元，由原告李连东负担。上诉人李连东不服原判决上诉称，一、一审法院应当认定增建40平方米的房屋，属于产权证号泰房权证泰字第××号的附属房屋，其权属归属应属于上诉人李连东所有。1、泰安交运集团第二客运公司以租代售的形式，将其40平方的土地转让给上诉人，上诉人委托李磊、赵建芹与客运公司签订的合同，其权利享有人应当归上诉人，李磊仅仅是受托人前往代签的协议。泰安市交运集团第二客运公司以租代售的形式将财产转让，是针对其相邻的房主进行的转让，且具有排他性。另，从两被上诉人于2012年2月20日签订的房屋租赁合同就能说明，当时条件下，李磊也是自认为该房产是属于上诉人的，对外签订合同应当以上诉人的名义签写。2、涉案40平方米的房屋是由上诉人建设的。上诉人取得土地所有权后，即对施工房屋的构造设计、找施工工人，并且出资建设。上诉人的四家邻居，同样的方式取得土地所有权后，均由上诉人帮忙设计，一块找的施工人员进行的施工。为此，上诉人的邻居是知情的，一审法院在无法认定事实的前提下，既没有释明上诉人出具相关证据，也没有现场勘查，为此造成错误的判决。二、一审法院认定上诉人与被上诉人李磊系父子关系错误。一审中上诉人多次向一审法院提及李磊虽然在名义上系上诉人之子，但实际不是。因为李磊的母亲曾在2013年1月26日己将事实情况告诉了上诉人，李磊并非上诉人亲生的。现未经亲子鉴定，一审法院认定上诉人与李磊系父子关系是错误的。三、李磊虽然自2001年起在78.37平方米的房屋内居住，但并不表示涉及房产的所有权、使用权由其享有，一审法院以此作为驳回上诉人请求的理由之一于法无据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审人民法院依法予以改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人李磊辩称，1、本案被上诉人李磊、赵建芹与交运集团第二客运公司签订的租赁合同己表明被上诉人李磊为合同的当事人；2、上诉人对被上诉人没有作任何授权，上诉人主张签字是代签行为无事实和法律依据；3、本案所增建的40平方房屋并不在上诉人所拥有的房产范围内，该房只是位于78.37平方米的房屋旁边；4、第二被上诉人高青是向本案被上诉人李磊、赵建芹直接交付的房屋租赁费，实际履行的合同为两被上诉人所签订的租赁合同。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人高青辩称，上诉人李连东与被上诉人李磊是父子关系，我与上诉人高青签订了合同并履行支付租金的义务，上诉人因为家庭矛盾起诉我，给我造成了经济损失，应赔偿我，房屋的产权归属问题与我无关。本院查明事实与原审法院查明基本事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是2012年2月20日被上诉人李磊以上诉人名义签订的涉案房屋租赁合同是否有效，上诉人请求被上诉人高青腾退房屋的请求应否支持。2012年2月20日被上诉人李磊以上诉人李连东的名义与被上诉人高青签订的一份涉案房屋租赁合同，被上诉人李磊将泰安交运集团第八宿舍区内的自建房屋一处出租给被上诉人高青，租金每年5000元，租赁期限为2012年3月10日至2015年3月10日。就涉案房屋两被上诉人还签订一份租赁合同，合同未注明签订时间，合同期限与前述合同一致，租金每年20000元。两被上诉人实际履行的是后一份租赁合同。根据本案一、二审查明的事实分析，上诉人李连东认可被上诉人李磊将房屋出租后曾向其索要过租金，上诉人李连东与被上诉人李磊系父子关系，且李磊持有其与泰安交运集团第二客运公司签订的空地租赁合同，应认定上诉人李连东对被上诉人李磊出租房屋的事实是知情和认可的，上诉人李连东上诉主张合同无效及要求被上诉人高青腾退房屋的请求本院不予支持。关于涉案40平方营业房屋的权属问题，与本案不属同一法律关系，本案不予合并审理，上诉人李连东可另案主张。如果经诉讼确认涉案房屋产权归上诉人享有，上诉人认为被上诉人李磊的行为侵害了其财产权利，上诉人亦认可另案主张权利。原审判决实体处理适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费500元由上诉人李连东负担。本判决为终审判决。审判长 张广乾审判员 张 岩审判员 宋许科二〇一五年七月十日书记员 高学茹 关注公众号“”