（2015）珠斗民三初字第8号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-01-07
案件名称
珠海市旭日房产开发有限公司与杨涛商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市旭日房产开发有限公司,杨涛,中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗民三初字第8号原告珠海市旭日房产开发有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。法定代表人梁瑞芳，该公司董事长。委托代理人张凤翼，广东非凡律师事务所律师。委托代理人聂悦强，该公司员工。被告杨涛，男，汉族，公民身份号码×××053X，住湖北省竹溪县。第三人中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。负责人欧文军，该支行行长。委托代理人林苏云，广东晨光律师事务所律师。原告珠海市旭日房产开发有限公司（以下简称旭日公司）诉被告杨涛商品房预售合同纠纷一案，本院2014年12月23日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。同年12月25日本院通知中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称斗门支行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼。因被告杨涛下落不明，本院于2015年3月11日公告向其送达诉讼资料。同年6月12日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告旭日公司的委托代理人张凤翼、聂悦强，第三人建设银行的委托代理人林苏云到庭参加诉讼，被告杨涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭日公司诉称：2013年9月4日，被告杨涛与原告旭日公司签订《珠海市商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发建设的金穂家园某号房，该商品房建筑面积102.45平方米，属现房，按整套出售，总价款为673000元。同日，双方还签订了《珠海市商品房买卖合同》附件，约定，被告以银行按揭贷款的方式购买金穗家园2栋2单元1201号房，被告须于2013年9月4日前付清商品房首期购房款202000元，余额共471000元，由被告向银行贷款支付给原告。同日，被告与原告签署了《分期付款协议》，协议约定：被告购买原告的商品房每平方米建筑面积单价为6569.06元，总房价款为673000元。由于被告的个人原因且经得原告的同意，首付房款为202000元分期支付，余下房款为471000元通过办理银行按揭支付。被告已支付该商品房首付款为30000元，剩余首付款为172000元在两年内分三期支付给原告：第一期须在2014年5月2日前付68400元，第二期须在2015年1月2日前付68400元，第三期须在2015年9月2日前付35200元。但是，被告既没有向原告支付首付款余额，也没有向银行偿还贷款本息。鉴于原告系被告涉案贷款的担保人，因此，贷款银行于2014年11月21日向被告发出存款扣收通知书，银行扣划了原告在建设银行的存款481681.07元，用于归还被告的贷款本息及罚息、复利等。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告向原告返还位于珠海市斗门区井岸镇新堂路168号2栋2单元1201号房产；3、被告向原告支付违约金67300元（违约金根据分期付款协议约定，原告解除协议的，被告按总房价款的10%向原告支付违约金）；4、被告赔偿原告经济损失481681.07元（被告银行贷款471000元与原告代被告偿还银行本息、罚息、复利共10681.07的差额）；5、被告负担本案诉讼费用。在开庭审理中，原告当庭变更第4项请求为被告赔偿原告经济损失10681.07元（原告代被告偿还第三人的利息、罚息、复利）。原告旭日公司对其诉称提供证据材料如下：1、《珠海市商品房买卖合同》，拟证明原被告之间的商品房买卖合同关系；2《珠海市商品房买卖合同》附件三，拟证明被告与原告签订商品房买卖合同补充协议等；3、分期付款协议，拟证明被告与原告签订的分期付款协议；4、住宅改造及装饰装修委托协议书，拟证明被告委托原告对涉案房屋装修装饰；5、购房赠送车位使用权益协议书，拟证明被告与原告签订赠送车位使用协议；6、银行转账凭证，拟证明原告为被告还款的情况。被告杨涛缺席，没有提交答辩状和证据材料。第三人斗门支行述称：原告是以保证人方式办理涉案房产抵押的，但涉案房产没有设定抵押权。原告已经代替被告履行完了还款义务。第三人对原告的诉讼没有意见。第三人斗门支行对其述称无提供证据材料。原告提交的证据材料均在法庭上出示，第三人对原告提交的证据材料无异议。现本院对原告提交的证据材料审查认证如下：原告提供的证据材料1、2、3、6，来源合法、内容真实且与本案相关联，本院对其证明力予以确认；对证据材料4、5，因与本院事实无关联，本院不予确认。经审理查明：2013年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件三，合同约定：被告购买原告位于珠海市斗门区井岸镇新堂路某房，建筑面积102.45平方米，该商品房属现房，按套出售，总价款为673000元。合同第八条第一款第（2）项约定，被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。该条第二款约定，逾期应付款是指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。但合同第六条载明的付款方式及期限内容空白，另注明（详见补充协议）。合同附件三《补充协议》第四条约定，原、被告同意按下列第三种方式付款：……三、被告选择银行按揭贷款方式支付购房款的，须于2013年9月4日前付清商品房首期购房款202000元（其中含定金3万元），余款471000元由被告向银行贷款支付。同日，双方还签订《分期付款协议》，协议第一条约定：被告购买原告位于珠海市斗门区井岸镇新堂路某房，建筑面积102.45平方米，总价款为673000元。由于被告个人的原因并经原告同意，首付房款202000元被告向原告分期免息支付，余款471000元被告通过银行办理按揭支付。协议第二条约定：双方确认被告在签订本协议前已支付了首付款3万元，余下的首付款172000元在二年内分三期支付给原告，第一期于2014年5月2日前支付68400元，第二期于2015年1月2日前支付68400元，第三期于2015年9月2日前支付35200元。协议第四条第4项约定，被告逾期付款90天以上的，原告有权向法院起诉，追索被告所欠的购房款及违约金。协议第七条第2款第（4）项约定：若原告依本协议行使合同解除权，则被告按购房价的10%向原告支付违约金，若违约金不足以弥补经济损失的，原告可继续向被告追索。之后，原告和被告分别与第三人签订《楼宇抵押贷款合作协议》和《借款合同》。2014年7月29日，第三人向被告发放贷款471000元，借款期限共300个月，但被告至今没有向第三人偿还分文借款本息。2014年11月21日，第三人向原告发出《存款扣收通知书》，载明：依双方签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，第三人向被告发放471000元，现该笔贷款未能按合同约定足额偿还本息。鉴于原告已对该笔贷款提供担保，依据有关法律规定和合同约定，第三人已划扣原告在建设银行存款账户中的存款481681.07元（其中本金为471000元、罚息为10060.1元、手续费为151.76元、违约金469.21元），用于归还所欠该笔贷款的逾期本息。同日，第三人还出具了结清证明，载明被告在第三人的个人贷款471000元，已于2014年11月21日结清，《借款合同》及相关约定解除，合同终止。本院认为：原、被告签订的合同约定，原告是以现房销售的方式向被告出售涉案的房屋，因此本案的案由应确定为商品房销售合同纠纷。现本院针对原告的主张分析如下：一、关于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的条件是否成就的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护，当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照合同约定的期限向原告付清首期购房款，构成了根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（四）项的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》条件已经成就，原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，《商品房买卖合同》解除后，被告应当返还涉案房产给原告。二、关于被告应否向原告支付违约金的问题。原被告双方在同一天签订了《商品房买卖合同》和《分期付款协议》，均约定涉案房产总价为673000元，被告向原告支付首期款202000元，余款向第三人按揭贷款471000元支付。但两者约定的被告逾期付款所支付的违约金不同。商品房买卖合同约定，被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。而分期付款协议约定，被告已支付部分首付款30000元，余下首付款172000元在二年内分三期支付，逾期支付超过90日的，原告依据协议行使合同解除权，被告按购房价的10%向原告支付违约金。由于两者都是格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定的公平原则及结合本案的具体情况，本院认为，按照商品房买卖合同约定的关于合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金为宜。对原告主张被告按照购房价的10%向支付违约金，不予支持。由于被告没有按照约定向原告支付全部的首付购房款202000元，仅向原告支付了部分首付购房款30000元，尚欠172000元，因此被告应当按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，原告主张被告按约定支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但具体数额应以本院认定为准。经本院核算，被告应向原告支付的违约金为17200元（172000元×10%），超过该部分金额的本院不予支持。三、关于原告主张被告赔偿损失的问题。由于原告与第三人签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告对第三人向被告发放471000元贷款提供担保。事后，被告没有按约定向第三偿还贷款本息，因此第三人划扣原告在银行存款账户中的存款481681.07元（其中本金为471000元、罚息为10060.1元、手续费为151.76元、违约金469.21元），用于归还被告所欠贷款的逾期本息，有合同依据。因原告主张返还涉案的房屋，因此原告的经济损失应为原告代被告向第三人支付逾期偿还贷款的罚息10060.1元、手续费151.76元、违约金469.21元，合计为10681.07元。原告主张被告赔偿经济损失10681.07元，依法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》的规定，判决如下：一、解除原告珠海市旭日房产开发有限公司与被告杨涛于2013年9月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告杨涛向原告珠海市旭日房产开发有限公司返还位于珠海市斗门区井岸镇新堂路某房产；三、被告杨涛向原告珠海市旭日房产开发有限公司支付逾期付款违约金17000元；四、被告杨涛向原告珠海市旭日房产开发有限公司赔偿经济损失10681.07元；上列二、三、四项的履行期间从本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告珠海市旭日房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11410元（原告预付），由原告珠海市旭日房产开发有限公司负担764元，被告杨涛负担10646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长 董 凯审 判 员 吴坤年人民陪审员 梁国裕二〇一五年七月十日书 记 员 梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”