（2015）嘉桐民初字第1036号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-10
案件名称
黄春妹与费国强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桐乡市人民法院
所属地区
桐乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄春妹,费国强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉桐民初字第1036号原告：黄春妹。委托代理人：徐建芳、高梦梦。被告：费国强。原告黄春妹诉被告费国强房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月10日起诉至本院。本院于当受理后，依法由审判员程啸飞适用简易程序，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告黄春妹的委托代理人高梦梦、被告费国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春妹诉称，2013年4月10日，原告将桐乡市永兴路两间房屋租予被告，双方签订租赁协议一份。约定租赁期限为两年，到期日为2015年4月9日，租金共三万元整；协议双方任何一方如想继续租赁，则应在租约到期前一个月通知对方。2014年12月，原告通过口头及书面方式告知被告，如需继续承租，应与原告取得联系，协商续租事宜。现租赁期限已到，然被告既拒绝与原告续签租赁合同，续付租金，又拒绝搬离该房屋，致使原告的合法权益遭受损害，诉请求法院判决：1、被告立即腾退桐乡市梧桐街道永兴路两间房屋（桐乡市梧桐街道沈家浜小区2幢）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告费国强辩称，被告自2012年4月份开始租赁涉案房屋，从来都没有碰到过房东本人，一直是与房产中介朱伟华联系的，房东跟朱伟华是小姐妹。2014年要付租金的时候，朱伟华来说房租要涨价，如果一次性再付两年的房租就按原价支付。那时候被告就一次性把房租付到了2017年4月10日。后来收到房东寄来的快递时才知道房屋是原告的，我让原告过来谈，但一直不过来。被告没有办法就去振东派出所报了案，振东派出所也叫原告去过，但是没有结果。为证明自己的主张，原告向本院提交如下证据：1、房屋所有权证[桐房权证桐字第××号]1份，证明桐乡市永兴路两间房屋为原告合法所有，用途是商业服务,房产证上载明房屋共4层，原告出租的房屋包括阁楼。2、《租赁房屋协议》1份，协议约定原告将永兴路的两间房屋出租给被告，租期为2013年4月10日至2015年4月9日止，并约定如果续租则由双方提前1个月再约定，该协议系原告授权朱伟华与被告签署，证明该协议合法有效，由于租期到期而被告无任何续租行为，故原告有权将房屋收回。3、顺丰速运快递单（208202898666）、快递回执（复印件）、房屋租赁事宜通知书各1份，证明原告通知被告租期至2015年4月到期，如需续租请直接与原告联系，否则到期收回房屋，朱伟华已消失数月不能再代理原告继续签订合同，以及被告已经收到该通知的事实。被告质证均无异议。针对自己的抗辩，被告向本院提交如下证据：《租赁房屋协议》、收条和朱伟华身份证（复印件）各1份，证明被告在支付2014年房租后隔了两、三个月左右，朱伟华来说以后的房租要涨价，如果一次性再付两年就按原合同价格支付，当时被告就把房租一次性付到了2017年4月10日的事实。原告质证认为对续租合同不知情，包括收条记载的45000元，原告也没有收到，故对合同的真实性有异议，且原告已明确书面告知朱伟华消失数月，故朱伟华无权代理原告再行签订协议。本院认证如下：关于原告提供的证据，被告均无异议，本院予以认定；关于被告提供的证据，原告虽对《租赁房屋协议》、收条的真实性提出异议，但未能提出证据予以反驳，故异议不能成立，本院予以认定。根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2013年4月10日，原、被告签订《租赁房屋协议》一份，约定原告将其在桐乡市梧桐街道永兴路177号（桐房权证桐字第××、登记地址为桐乡市梧桐街道沈家浜小区2幢）的两间房屋出租给被告，租期自2013年4月10日至2015年4月9日，租金共30000元，分2次支付，每次15000元。协议由原告委托代理人朱伟华（330425197306203423）与被告签署，首期租金15000元由朱伟华代收，该租金朱伟华已交付原告。2014年4月10日，朱伟华与被告就上述涉案房产又签订《租赁房屋协议》一份，约定租赁期至2017年4月10日止，租金共45000元。租金由朱伟华于当日全部代收。2014年12月27日，原告发函被告，载明：租赁协议将于2015年4月份到期，如需续租与原告联系，否则到期后收回房屋；朱伟华已消失数月，不再也无法代原告处理房屋出租事宜等。本院认为，本案的争议焦点是朱伟华与被告2014年4月10日签订《租赁房屋协议》是否属于有权代理原告。本院认为，1、关于朱伟华与被告于2013年4月10日《租赁房屋协议》，原告予以认可，根据该协议的履行情况，即房屋交付被告使用和朱伟华向被告收取第一次租金15000元并交付原告的事实，可以认定朱伟华具有代理原告对涉案房产的进行出租和代为收取租金的权限；2、从2014年4月10日《租赁房屋协议》的内容上来看，是对2013年4月10日《租赁房屋协议》的期限和租金支付方式进行变更；3、2014年4月10日这时间点是原告收取2013年4月10日《租赁房屋协议》第二次房租的时间段，而直至2014年12月27日发函被告，原告亦未就该次租金向被告提出过任何主张；4、原告发函被告明确告知朱伟华已无权代理原告处理涉案房产的出租事宜的时间是2014年12月27日，明显滞后于朱伟华签订第二份协议的时间（2014年4月10日）。综上，本院认定被告有理由相信朱伟华在其代理原告签订的2013年4月10日《租赁房屋协议》履行期间有权代理原告对原协议进行变更，故朱伟华代理原告与被告签订2014年4月10日《租赁房屋协议》和代原告收取租金的行为有效，该《租赁房屋协议》直接约束原告和被告，原告之诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告黄春妹的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告黄春妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员 程啸飞二〇一五年七月十日书记员 徐小晖 微信公众号“”