（2015）黄民初字第2123号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-20
案件名称
石秀玲与张建伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄骅市人民法院
所属地区
黄骅市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石秀玲,张建伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十九条
全文
河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2015）黄民初字第2123号原告：石秀玲，个体。委托代理人：刘伟，河北冀事达律师事务所律师。被告：张建伟，个体。委托代理人：董红旗，黄骅市新骅法律事务所法律工作者。原告石秀玲与被告张建伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘宝新独任审判，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告石秀玲的委托代理人刘伟、被告张建伟及其委托代理人董红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石秀玲诉称：2014年3月27日，黄骅市民族工贸有限公司与被告达成门市房租赁合同，约定黄骅市民族工贸有限公司将黄骅市贸易城南民族公司楼一楼门市三间出租给被告，租期自2014年4月1日至2017年4月1日，租金每年为16000元，一年一交，上打租，提前半个月交纳房租。2014年8月，原告购买了民族公司楼，并与被告及黄骅市民族工贸有限公司达成三方协议，约定2014年8月1日以后的房租由原告收取。被告依约应在2015年3月16日前向原告交纳2015年4月1日至2016年4月1日的房租16000元，但被告却一直未交。被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，请求法院依法判令解除原、被告之间的租赁合同，并赔偿原告损失10000元，诉讼费用由被告承担。被告张建伟辩称：被告在2014年3月14日、15日向原告交租金时被告拒收，理由是租金上涨了20000元，被告没有违约，应继续履行合同。原告为证明被告违约向法庭提供了下列证据：1、2014年3月27日，黄骅市民族工贸有限公司与被告达成门市房租赁合同。合同约定：黄骅市民族工贸有限公司将黄骅市贸易城南民族公司楼一楼门市三间出租给被告，租期自2014年4月1日至2017年4月1日，租金每年为16000元，一年一交，上打租，必须提前半个月交纳房租。原告对上打租，必须提前半个月交纳房租解释为：被告应在2014年3月16日前向原告交纳2015年4月1日至2016年4月1日的房租16000元。2、2014年8月2日，原告购买了民族公司楼，原告与被告及黄骅市民族工贸有限公司达成土地房屋交接协议。协议约定2014年8月1日以后的房租由原告收取。原告主张，2015年4月1日至2016年4月1日的房租16000元被告至今未交。3、2015年3月19日原告丈夫王某甲出具的证明。内容为：2014年8月2日原告购买了民族公司楼，受原告委托其代表原告在2014年8月2日和2014年9月2日的两份合同书上签字，合同的权利、义务有原告享有、承担。被告的质证意见为：对原告提供的租赁合同书没有异议，但该合同内容“上打租，乙方必须提前半个月交给甲方租金”属约定不明，被告主张应在2016年3月16日向原告交2015年4月1日至2016年4月1日的房租，但被告在2015年3月14、15日向原告交2015年4月1日至2016年4月1日的房租16000元时原告拒收，理由是原告上涨了租金，被告没有违约，应继续履行合同。对土地房屋交接协议有异议，理由是第一页无被告签字。对王某甲出具的证明没有异议，应出庭接受质询。被告为证明其没有违约，向法庭提供证人许某、王某乙出庭作证。证人许某证明：2015年3月初，我和曹延广在民族公司后院玩，见到看门老头对张建伟说：“老板让你交房租了，涨了20000元。”2015年3月中旬的一天，我在张建伟门前市玩，11点多张建伟接了个电话，对在场的一个朋友说，催他交房租，房租涨了20000元。证人王某乙证明：我与原告系租赁关系，与被告是门市之间邻居关系。2015年3月中旬的一天，我到张建伟门市谈业务，张建伟接到了电话说房租涨了20000元。第二天下午张建伟让我和他去交房租，到了电信小区北面，我没下车，张建伟下车去了10分钟左右回来，对我说“新房主16000元不收，要收36000元。”然后我们就回来了。原告的质证意见为：对两名证人证言有异议，其证言不能成立，理由是陈述内容均系传来证据，且均与被告有利害关系。证人王某乙陈述的门市地址不正确，门市地址是广信颐园西门北侧。原告为证明王某甲出具的证明的真实性，申请证人王某甲出庭作证。证人王某甲证明：2015年3月19日的证明是我出具的，我与原告是夫妻关系。被告的质证意见为：对证人的陈述不予认可。在庭审中，原告对其损失主张，被告按租赁合同每年16000元除以365天，计算至被告将房屋返还给原告之日止，另按日万分五向原告支付滞纳金。对此，被告不予认可。经当庭举证、质证、认证，本院分析并认定证据及事实如下：2014年3月27日，黄骅市民族工贸有限公司与被告达成门市房租赁合同。合同约定：黄骅市民族工贸有限公司将黄骅市贸易城南民族公司楼一楼门市三间出租给被告，租期自2014年4月1日至2017年4月1日，租金每年为16000元，一年一交，上打租，必须提前半个月交纳房租。2014年8月2日，原告购买了民族公司楼，原告与被告及黄骅市民族工贸有限公司达成土地房屋交接协议。协议约定2014年8月1日以后的房租由原告收取，即自2015年4月1日至2016年4月1日年度的房租16000元由被告向新房主原告交纳，但至今未交，故原告诉求与被告解除合同，赔偿损失。本院认为：黄骅市民族工贸有限公司与被告达成的门市房租赁合同，及原告购买黄骅市民族工贸有限公司门市楼后，与被告及黄骅市民族工贸有限公司达成土地房屋交接协议，因意思表示真实，且不违反法律、法规规定，合法有效。根据买卖不破租赁的原则，被告应按原租赁协议向新房主原告履行交纳第二年度即2015年4月1日至2016年4月1日租赁费用16000元的义务，交纳时间并非被告主张的2016年3月16日，而是在2015年3月16日前，但至今未交，被告构成违约。被告虽主张于2015年3月中旬向原告交纳房租费16000元时被原告拒收，拒收的理由是原告说涨价20000元，因原告对被告的主张不予认可，且被告所提供的两证人证言均系传来证据，其中证人王某乙与被告同为原告的承租户，有一定的利害关系，故本院对被告的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”根据该法律规定，原告有权解除合同及请求赔偿损失。关于原告主张的损失额计算问题，原告主张按合同约定每年16000元除以365天每天43.84元，计算至被告将房屋返还给原告之日止，因该主张合法有据，本院予以支持。对原告主张的滞纳金，因被告不予认可，且合同中没有约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：解除原告石秀玲与被告张建伟之间的租赁合同；二、被告张建伟于本判决生效之日起十日内将承租的房屋返还原告石秀玲，并赔偿损失。（按每年16000元除以365天每天43.84元，计算至被告将房屋返还原告之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。（限判决生效之日交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 刘宝新二〇一五年七月十日书记员 吴 振