（2015）西民初字第5549号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-11-09
案件名称
北京非常空间物业管理有限公司与郎会艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京非常空间物业管理有限公司,郎会艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条，第二十一条，第二十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第5549号原告北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。法定代表人杨明杰，总经理。委托代理人邓敏慧，女，1981年7月6日出生。被告郎会艳，女，1968年2月23日出生。委托代理人宋文斌，男，1965年12月7日出生。原告北京非常空间物业管理有限公司（以下简称非常空间公司）与被告郎会艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告非常空间公司委托代理人邓敏慧，被告郎会艳及其委托代理人宋文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告非常空间公司诉称，从2007年3月10日起，原告接受北京荣丰房地产开发有限公司的委托，实际接管被告所在小区并提供物业服务。从接受委托后，原告对该小区的物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫、供暖等提供了全方位的管理服务，积极履行着物业管理服务的义务。由于被告长期拒绝缴纳物业管理费，且经过原告多次上门催收未果，已经严重损害了原告的合法利益。现诉至法院，1、要求被告立即支付拖欠的物业管理费9840.6元（2008年4月3日至2014年4月2日）；2、诉讼费用由被告承担。被告郎会艳辩称，我确实没有交纳该期间物业费。2007年2月我收到房子，发现窗户是斜的，联系物业维修，到7月13日给我修完，影响我正常装修正常入住，对我造成损失。现在窗户还漏雨，找原告维修没人管。我期间找过楼长。按照物业管理条例，物业公司没有作为，小区没有保安，损坏的东西也不维修，只负责垃圾清运。小区没有绿地。电梯经常坏。没有门禁，楼连门都没有。消防设施是空的。地下室、活动室都不能使用。小区居民对物业都很不满。经审理查明：郎会艳系本区xx房屋业主，该房屋建筑面积为39.05平方米。2007年3月10日，非常空间公司与荣丰房地产公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定荣丰公司委托非常空间公司为其开发的荣丰2008提供物业管理服务。第六条约定，委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。第十一条约定，原告收取三期项目物业费的标准为每月每平方米3.5元。郎会艳没有交纳2008年4月3日至2014年4月2日的物业管理费。现非常空间公司诉至本院，要求郎会艳交纳物业费。庭审中，郎会艳主张其收房时发现房屋有一窗户是斜的，非常空间公司没有及时维修影响了其装修入住，至今窗户还漏雨，其找物业公司维修，但物业公司不予维修，导致其家中漏水，造成了损失，为此，郎会艳提供了照片予以证明。非常空间公司对照片的真实性不予认可并主张漏水问题与该公司无关，该公司亦未收到郎会艳要求维修的请求。审理中，郎会艳就要求非常空间公司维修窗户而非常空间公司不予维修的主张，未向本院提供证据予以证明。郎会艳另主张非常空间公司提供的物业服务不达标，并向本院提交了小区照片予以证明，非常空间公司对照片的真实性不予认可，并主张物业服务过程中难免出现问题，该公司发现后会及时处理。审理中，本院组织双方进行调解，郎会艳表示非常空间公司赔偿其损失后，其才同意交纳物业费，非常空间公司认为郎会艳所述的相关损失与本案无关，可另行主张权利。本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。另查，2006年11月1日，非常空间公司取得叁级物业管理企业资质证书。上述事实，有双方当事人陈述、《荣丰2008物业服务合同》、照片、资质证书、物业费明细表、分户验收表、说明等证据材料在案佐证。本院认为：业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，郎会艳居住的荣丰嘉园小区系荣丰房地产公司开发建设，该小区的前期物业管理工作由荣丰房地产公司委托非常空间公司负责实施物业管理工作，非常空间公司与郎会艳之间虽未签订物业服务合同，但非常空间公司为荣丰嘉园小区的业主提供了物业服务，双方之间已形成事实的物业服务合同关系，郎会艳在享受了非常空间公司提供的物业服务后，应当向非常空间公司交纳物业服务费用。关于郎会艳主张非常空间公司提供的物业服务不达标的问题，根据郎会艳提供的照片可以认定非常空间公司提供的物业服务确有不足和瑕疵，非常空间公司服务中的不足和瑕疵能否必然导致业主减交物业服务费应成为本案审理的焦点问题。对此，本院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是非常空间公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，本院认为，虽然非常空间公司提供的物业服务存在不足和不尽完备之处，但尚不足以成为郎会艳要求减少物业管理费的合法理由。因此，在非常空间公司提供物业管理服务，郎会艳也享受了上述服务后，即应该履行支付物业管理费的义务。对非常空间公司要求郎会艳支付物业费的请求，本院予以支持。郎会艳主张的漏水赔偿损失一节，与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利。郎会艳主张窗户漏水要求非常空间公司维修，非常空间公司不予维修一节，未向本院提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，郎会艳向北京非常空间物业管理有限公司支付自二〇〇八年四月三日至二〇一四年四月二日的物业费九千八百四十元六角。如果郎会艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由郎会艳负担，自本判决生效之日起七日内已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 俊审 判 员 董丽娜人民陪审员 李丹萍二〇一五年七月十日书 记 员 王德林 更多数据：搜索“”来源：