（2015）东一法道民一初字第76号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2017-05-22
案件名称
东莞市丽水佳园开发有限公司与郭晶商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市丽水佳园开发有限公司,郭晶,东莞市丽水佳园开发有限公司,郭晶,东莞市丽水佳园开发有限公司,郭晶,东莞市丽水佳园开发有限公司,郭晶
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法道民一初字第76号原告东莞市丽水佳园开发有限公司，住所地：广东省东莞市道滘镇沿海丽水佳园会所，注册号：441900000357820。法定代表人李晓龙。委托代理人何润洪，广东方中天律师事务所律师。委托代理人谭卫星，广东方中天律师事务所律师。被告郭晶，女，1991年5月30日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托代理人周连斌，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人杨军，广东泰旭律师事务所律师。原告东莞市丽水佳园开发有限公司（以下简称“丽水佳园公司”）诉被告郭晶商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丽水佳园公司的委托代理人何润洪、被告郭晶的委托代理人周连斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丽水佳园公司诉称，原、被告于2013年3月31日签订《商品房买卖合同》，约定郭晶购买沿海丽水佳园香榭轩X栋XXX号房屋，楼款共计464124元。双方约定，郭晶签署合同当天支付首期款140124元，并在2013年4月30日支付剩余楼款324000元。合同约定，如郭晶逾期付款的，应按每日万分之一的标准计付违约金。但郭晶签订合同后只支付了首期款，至今仍拖欠剩余楼款324000元未付。经丽水佳园公司多次催讨未果。综上，为维护自身的合法权益，丽水佳园公司特向法院提起诉讼，请求判令：1、郭晶向丽水佳园公司支付楼款324000元及违约金（违约金以324000元为本金按每日万分之一的标准自2013年5月1日起计至付清之日止）；2、本案诉讼费由郭晶承担。被告郭晶辩称，第一、丽水佳园公司提交的《商品房买卖合同》，郭晶只是在合同的第十页和第九页签名，对第十一页至第十六页的内容，特别是第十六页附件的内容没有经过郭晶的签字确认，因此该附件的第二条关于××在无法取得银行贷款的情况下，由其无条件支付剩余楼款的约定是无效的，因此丽水佳园公司的诉讼请求是无事实和法律依据。第二、合同的第七条第二款规定按日支付万分之一的违约金是有条件的即××愿意继续履行合同的，但是本案中××即郭晶没有能力继续履行合同，因此丽水佳园公司诉求郭晶继续履行合同也无事实和法律依据。第三、郭晶没有按照合同的约定支付剩余购房款，主要原因是郭晶未能获得银行按揭贷款，而银行是否批准贷款涉及到各个银行的内部风险控制及很多宏观政策的影响，郭晶事先也无法预见或者判断自己能获得贷款，而在不能获得贷款的情况下，加之郭晶目前经济状况恶化，确实没有能力一次性支付剩余房款，而郭晶购买案涉房屋时是以能获得贷款为前提的。根据最高人民法院关于合同法司法解释2第26条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的，不属于商业风险重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，这种情况下是可以请求法院变更或者解除合同。郭晶目前的情况符合此规定，因此郭晶保留请求法院变更和解除合同的权利。第四、在本案中双方对郭晶不能获得银行贷款均无过错，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的第23条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，××应当返还购房款，因此郭晶也保留向法院起诉请求解除合同的权利。丽水佳园公司要求支付违约金的日期从2013年5月1日起计算没有事实依据，因为在合同的第6条第三款及第7条约定从2013年5月1日起计算违约金是指在郭晶能够获得银行贷款的条件下，如果法院认定本案买卖合同补充协议第二条是合法有效的，那么最后付款日期并非合同第六条约定的2013年4月30日，而是在丽水佳园公司发出通知十日后作为违约金起算点。经审理查明，2013年3月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013033172BFBB948522），约定郭晶（××）向丽水佳园公司（××）购买位于东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水佳园香榭轩8幢2304号商品房，该商品房的总价款为464124元。其中，合同第六条“付款方式及期限”约定：××按下列第3种方式付款：（银行按揭）签署本合同当天向××支付首期款140124元正，剩余楼款324000元于2013年4月30日前向××付清。合同第七条“××逾期付款的违约责任”约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金。合同第八条“交付期限”约定：××应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将该商品房经××会同施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位出具“竣工验收报告”后，并符合本合同约定的商品房交付给××使用。合同的附件五“其他补充”第2条约定：因××未能提供银行要求的资料或资料不真实、××申请贷款的条件不符合银行要求等其他任何原因导致××无法成功取得银行贷款以支付剩余楼款的，由××承担全部责任，在××发出通知后十日内由××无条件一次性支付全部剩余楼款。庭审中，原、被告均确认：郭晶于2013年3月28日支付定金20000元，于2013年3月31日支付购房款120124元，合共支付了购房款140124元，剩余购房款324000元至今未付；截至法庭辩论终结之日，丽水佳园公司尚未向郭晶交付案涉商品房。郭晶主张，双方约定郭晶的付款方式为银行按揭贷款，郭晶于2013年4月向中国建设银行东莞道滘支行申请按揭贷款，2013年9月（具体时间记不清楚）中国建设银行东莞道滘支行通知丽水佳园公司不同意郭晶的贷款申请，但未说明原因，丽水佳园公司将该情况告知郭晶。郭晶有收到丽水佳园公司的催款通知，但由于郭晶确实没有经济能力支付剩余购房款，因此，郭晶不同意继续履行合同，希望能与丽水佳园公司协商解除合同。对上述主张，郭晶向本院提交个人贷款流程管理系统、个人定期明细信息予以佐证。丽水佳园公司认为，合同第六条约定的“银行按揭”只是郭晶可以选择按揭贷款方式支付购房款，并非一定要以按揭贷款方式支付。丽水佳园公司不清楚郭晶有无申请银行按揭贷款，即使郭晶有向银行申请按揭贷款，丽水佳园公司也不清楚银行是何原因未通过郭晶的贷款申请。丽水佳园公司每个月都以电话方式向郭晶催收剩余购房款，并于2014年11月19日向郭晶发出律师函。因此，郭晶应按合同的约定支付剩余购房款324000元并支付逾期付款违约金（以324000元为本金，从2013年5月1日起按每日万分之一的标准计至付清之日止）。以上事实，有丽水佳园公司提交的《商品房买卖合同》、商品房屋产权权属证明书、土地使用证、律师函，郭晶提交的收款收据、个人贷款流程管理系统、个人定期明细信息，以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，丽水佳园公司开发的“丽水佳园”房地产项目已经获得商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，丽水佳园公司有权销售“丽水佳园”房地产项目的商品房。原、被告就购买案涉商品房签订了《商品房买卖合同》，该合同是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。原、被告对于郭晶支付了购房款140124元，剩余购房款324000元未付的事实均无异议，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定，（银行按揭）郭晶签署合同当天支付首期款140124元正，剩余楼款324000元于2013年4月30日前付清。虽然合同中约定付款方式为“银行按揭”，但郭晶作为××支付购房款是其主要义务，在银行未能通过其按揭贷款申请的情况下，郭晶应选择其他方式履行付款义务。且合同的附件五“其他补充”第2条约定：因××未能提供银行要求的资料或资料不真实、××申请贷款的条件不符合银行要求等其他任何原因导致××无法成功取得银行贷款以支付剩余楼款的，由××承担全部责任，在××发出通知后十日内由××无条件一次性支付全部剩余楼款。庭审中，郭晶也确认有收到丽水佳园公司的催收通知，因此，丽水佳园公司要求郭晶支付购房款324000元及逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。逾期付款违约金的计算为：以324000元为本金，从2013年5月1日起按每日万分之一的标准计至判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告郭晶自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市丽水佳园开发有限公司支付购房款324000元。二、限被告郭晶自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市丽水佳园开发有限公司支付逾期付款违约金（以324000元为本金，从2013年5月1日起按每日万分之一的标准计至本判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6448.68元（原告东莞市丽水佳园开发有限公司已预交），由被告郭晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 王锦兰审 判 员 梁园园人民陪审员 苏成章二〇一五年七月十日书 记 员 彭 浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自